Mi az, ami számít? Hát a havi részlet
A lakástámogatási rendszer 2003 végén végrehajtott szigorítása nyomán drasztikus változások következtek be a lakáshitelpiacon: az állami támogatás mellett nyújtott hitelek növekedése megállt, a helyükön viszont gyorsan teret hódítottak a piaci feltételek mellett nyújtott, ám viszonylag olcsón elérhető deviza alapú kölcsönök.
A bankszektor által a szigorításokra adott gyors válaszok ellenére ugyanakkor az állománybővülés üteme érezhetően csökken: a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeletének (PSZÁF) legfrissebb, a közelmúltban publikált adatai szerint a lakáshitelek állománya a 2003 első félévi 44 százalékos, majd a 2004. első félévi 14 százalékos növekedés után 2005 első felében mindöszsze nyolc százalékkal növekedett az állami támogatások csökkenése nyomán.
A növekedési ütem visszaesése feltehetően ennél is drasztikusabb lett volna, ha a bankok nem jelentkeztek volna deviza alapú lakáshitel-konstrukcióikkal. 2005 első felében a forintlakáshitelek nominálisan is csupán egy százalékkal növekedtek, azaz reálértéken csökkentek, ugyanakkor a deviza alapú hitelek 87,2 százalékkal emelkedtek: mivel azonban alacsony bázisról, a meglévő lakáshitel-állomány döntő része még forinthitel. (A Magyar Nemzeti Bank adatai szerint a háztartásoknak nyújtott lakáshitelek állományán belül a forintban nyújtottak 1796 milliárd, a devizahitelek pedig 333,3 milliárd forintot képviseltek augusztus végén.) A devizahitelezés előretörése eredményeként - a PSZÁF nyilvántartása alapján - 2005 júniusának végén a háztartások hiteleinek már 22,6 százalékát a devizahitelek tették ki, míg ez az arány 2004 végén 14,5, 2003 végén pedig csupán 5 százalék volt.
A deviza alapú hitelt igénylők döntő többsége - 80-90 százaléka - a svájci frank alapú hiteleket preferálja, hiszen azok kondíciói egyértelműen kedvezőbbek az euróban felvett kölcsönökénél. A svájci frank alapú konstrukciók dominanciáját magyarázza az is, hogy a kölcsönfelvevők túlnyomó része a törlesztőrészletet tekinti döntő tényezőnek a konstrukció kiválasztásakor, az egyéb kockázatokat, a hosszabb távon várható fejleményeket kevésbé mérlegeli.
A piaci szereplők szerint egyelőre nem várható, hogy gyors trendforduló következne be a lakás célú - és egyre inkább a fogyasztási - hitelek piacán: a makrogazdasági helyzet alapján ugyanis az esetek többségében még mindig vonzóbb alternatívát jelentenek a deviza alapú kölcsönök, mint a támogatott lakáshitelek.
Ezzel együtt néhány banknál az új lakás vásárlásához, építéséhez igényelhető támogatott hitelekhez már alacsonyabb törlesztőrészletek tartoznak, mint akár az euró, akár a svájci frank alapú kölcsönökhöz. A többségnél ugyanakkor ez még nincs így, amelyben feltehetően a deviza alapú kölcsönöket preferáló stratégia is szerepet játszik.
A forint alapú, támogatott hitelek gyors terjedése ellen - a törlesztőrészletek alakulásán túl - több tényező is hat. A támogatott hitelek igénylési folyamata például körülményesebb, mint a tisztán piaci alapú devizakölcsönöké: elég csak az új építésű ingatlanoknál érvényben lévő számlaadási szabályokra gondolni. Ráadásul érvényben lévő támogatott hitelszerződéssel rendelkező adósok a hitel futamidejének lejártáig nem igényelhetnek újabb támogatott kölcsönt, ez szintén egy érv lehet a devizahitelek mellett. A potenciális lakáshiteladósokat a devizahitelek irányába tereli az is, hogy az egyéb, fogyasztási típusú kölcsöneiknél a piaci alapú forinthitelek szinte szóba sem jöhetnek alternatívaként, így lakás célú beruházásaikhoz is könnyebben választanak svájci frank, netán euró alapú konstrukciót.
A használt lakásoknál alkalmazott ötmillió forintos hitelplafon szintén a piaci alapú konstrukciók felé tereli a potenciális igénylőket, még akkor is, ha a bankok devizában megoldják a támogatott hitelen felüli rész folyósítását. A Fészekrakó hiteleknél hasonló a helyzet: a minden szempontból megfelelő igénylők köre viszonylag szűk, és - bár történtek erre vonatkozó utalások - még mindig változatlan feltételekkel lehet igényelni a kölcsönöket. (Minden jel szerint ugyanakkor novembertől a jelenlegi 30-ról 35 évre emelik a programban való részvételhez kikötött maximális korhatárt.)
