Tőzsdén vagy azon kívül szeretnék értékesíteni a 25 százalékos közkézhányadszint eléréséhez szükséges részvénymennyiséget?
Nincs még végleges döntés, de a menedzsment a tőzsdei értékesítést preferálja, azt gondolom, ez a mód a transzparensebb. Szeretnénk a magánbefektetők mellett pénzügyi intézményeket is bevonni, részükről jelentős az érdeklődés, jó néhány tárgyaláson vagyunk már túl. A törvényben december végi határidő szerepel, tehát van még elegendő idő ennek a lebonyolítására.
A SZIT-ekre vonatkozó szabályozás szerint az eredmény minimum 90 százalékát kell kifizetni osztalékként. Mekkora hozamot jelentene ez a BIF részvényeseinek?
A SZIT-té alakuló BIF alapvetően osztalékpapír lesz, abban bízunk, hogy vonzó osztalékhozammal, a BÉT árjegyzői programjával nőni fog a tőzsdei érdeklődés, ezáltal a likviditás. Az Egyesült Államokban a hasonló szabályozás alá eső társaságok (ott REIT-ek) húsz év alatt átlagosan 7 százalékos osztalékhozamot produkáltak. Véleményem szerint a magyar azon szegmensében, amelyben a BIF is aktív, a 7-10 százalékos osztalékhozam reális elvárás. A SZIT kínálta adózási előnyökkel pedig az átlagos ingatlanfejlesztőkhöz képest sokkal hatékonyabb lesz a működésünk.
Fotós: Földi D. Attila
Mikor profitálhatnak a részvényesek először a SZIT-té válás előnyeiből?
Bár a 2017-es mértékéről csak az április 26-i közgyűlés dönt, az már biztos, hogy a tavalyi évre eső eredmény 90 százalékát kifizetjük osztalékként. Az éves osztalék megállapításakor megvizsgáljuk a további akvizíciós lehetőségeket, és a rendelkezésre álló készpénzállományt. Azt gondolom, a BIF-részvényeken realizálható hozam elég vonzó lesz az ingatlanalapokkal összehasonlítva is.
A jelenlegi ingatlanportfólió jövedelmezősége hogyan növelhető?
A tulajdonosok által egy éve megfogalmazott stratégia szerint a cél az ingatlanok maximális hasznosítása, olyan lehetőségek felkutatása, amelyekkel a jövedelemtermelés még tovább emelhető. A tavalyi év elsősorban a portfólió rendbetételéről szólt, idén viszont már a hatékonyság javítása a prioritás. A bevételek tavaly 30-40 százalékkal nőttek az ingatlanállomány egyes elemeiben. Ennél is nagyobb mértékű, csaknem 50 százalékos bérletidíj-emelést tudtunk megvalósítani funkcióváltással, például egy 80 százalékos kihasználtsággal működő B kategóriás irodaház négycsillagos hotellé való átalakításával.
Mi a céljuk a novemberben a TakarékBanktól felvett 8 milliárd forintos hitellel?
Akvizíciós és fejlesztési célokat szolgál. A BIF visszatér régi üzleti modelljéhez, Budapest emblematikus helyein, jó tömegközlekedéssel rendelkező ingatlanokat vásárolunk és hasznosítunk. Decemberben lezártuk a Vigadó téri irodaház akvizícióját, amelynek az átalakítása jelenleg is zajlik.
Mekkora az ingatlanok kihasználtsága?
Tavaly 90 százalékos volt, ez a szint idén 95 százalékra nő. Sokat profitálunk a funkcióátalakításokból, például a három, hotelként működő épületünkben 20 százalék feletti bérletidíj-emelést valósítottunk meg, az irodabérleti szerződéseket pedig 8-10 százalékos emeléssel hosszabbítjuk meg.
Vásárolnának még állami tulajdonú ingatlanokat is?
Sokan keresik az ilyen lehetőségeket, főleg akkor, ha állami intézmények, cégek érkeznek bérlőként. Ha az állam értékesíteni kíván a piacon saját tulajdonú ingatlanokat, akkor természetesen mi is megvizsgáljuk a vásárlás lehetőségét. Tudni kell azonban, hogy irányukba áremelést végrehajtani nehezebb, mint a piaci bérlők felé.
Melyik most a legígéretesebb projektje a BIF-nek?
A Nyugati téri ingatlanunkon 25 ezer négyzetméteres irodaépület építhető fel, mintegy 300 férőhelyes parkolóval. Értékének megbecsülésekor irányadó lehet a feleekkora kapacitással rendelkező, 53,8 millió euróért értékesített Eiffel Palace. Kalkulációnk szerint egy ott elkészülő irodaépület 30 milliárd forintos piaci értékkel rendelkezik majd, a felépítése pedig ennek harmadába kerül.
Vizsgálják a külföldi terjeszkedés lehetőségét?
Alapvetően a fővárosi és különösen a belvárosi lokációban gondolkodunk. Az igazgatóság ugyanakkor jóváhagyta a menedzsment részére a horvátországi terjeszkedést, vizsgáljuk a fejlesztési lehetőségeket, bár a helyi ingatlan-nyilvántartás elmaradott a hazaihoz képest. A stratégiánkban a hazai ingatlanportfólió maximális kihasználása a prioritás.
