Alulértékelt lehet a Graphisoft

Az elmúlt hetekben nem tudtak 3650 forint fölé drágulni a Graphisoft Park részvényei, pedig az ingatlanfejlesztések befejeztével most már joggal számíthatunk a bérletidíj-bevételek további emelkedésére – állapítja meg a KBC Equitas elemzése. Mint írják, a jelenlegi fundamentumok alapján lehet még potenciál a Graphisoft Park papírjaiban, fairérték-becslésükben 4000 forintos árat határoznak meg, amely mintegy 10 százalékkal magasabb a jelenlegi árfolyamnál. Jó jel, hogy az irodapark bérleti­díj-bevételei eddigi csúcsukra értek az első negyedévben, de az árfolyam nem követi a fundamentumok javulását. Az ellentmondás miatt jelentős diszkont alakult ki az árfolyam és az egy részvényre jutó nettó eszközérték között.

A Graphisoft Park részvényeinek alulértékeltsége a közép-európai ingatlanfejlesztők árazásaihoz képest is feltűnő. Az árfolyam (P) az egy részvényre jutó nettó eszközérték (NAV) 60 százaléka alatt mozog, a KBC szerint viszont a 0,7 körüli P/NAV hányados lenne indokolt. Csak hogy érzékelhető legyen a különbség: a régióban legmagasabbra értékelt osztrák S Immo eszközértékre vetített részvényárfolyama 1,2 fölött van, a TLG Immóé pedig 1,1, de még a mezőny hátsó felén található Immofinanz hányadosa is eléri a 0,8-et.

Szintén javíthat a fundamentális megközelítésű értékelésen, hogy a működési költségek a tavalyi alatt maradhatnak, tekintettel arra, hogy az új fejlesztések egyszeri pluszkiadásai az idén már nem jelentkeznek. Az 1,3 millió eurós első negyedéves profit alapján a KBC a teljes évet tekintve 6-7 százalékos éves profitbővülést jelez előre. Negatívum ugyanakkor, hogy a volt gázgyár helyén, a park északi részén tovább csúszik a földterület megtisztítása, így ott nem kerülhet sor ingatlanberuházásra. A meglévő ingatlanok értéknövekedése azonban ellensúlyozza az északi telekrész értékcsökkenését. A KBC kitér a forint árfolyamának alakulására is az euróval szemben. Mivel a Graphisoft Park euróban állapítja meg a bérleti díjait, az árfolyam nagyobb elmozdulásai természetesen jelentősen befolyásolhatják a forintban számolt osztalék várható mértékét is, 325 forintos euróárfolyammal számolva például már 4034 forintos fair érték adódik. A kedvező fundamentumok ellenére a Park papírjainak forgalma bántóan alacsony – teszi hozzá a KBC, a bérbe adott ingatlanállomány további bővítéséről szóló bejelentés viszont ugyanúgy növelhetné a részvény iránti érdeklődést, mint 2017-ben. Idén az irodapark részvényei 3,2 százalékkal erősödtek. A cég a tavalyi profitjából május 7-én fizetett részvényenként 126 forint osztalékot, amely a jelenlegi árfolyam alapján 3,5 százalékos hozamnak felel meg. Bár az osztalékhozam nem nevezhető magasnak – mutat rá a KBC –, a kiszámítható nyereség-visszaosztás mindenképpen pozitívnak tekinthető. Az pedig egészen szokatlan a tőkepiacon, hogy a szinte bebetonozódott árfolyamot még az osztalékszelvény levágása sem tudta kimozdítani a 3500–3640 forintos ársávból.