Ingatlanértékbecslés otthonról

Minden jelzáloghitel-igénylő szembesülhet azzal, hogy bankja elvárja a hitel fedezetéül szánt ingatlan értékének értékbecslési szakértő általi meghatározását. A jelenség mögött az a gyakorlati megfontolás áll, hogy az adott pillanatra vonatkozóan a felek által kialkudott vételár egy ingatlan hosszú távú értékét nem jelzi megfelelően. Egy akár húsz-harminc éves futamidejű jelzáloghitel esetén a fogyasztó fizetőképességének vizsgálata mellett az ingatlan hosszú távú értékállóságának felmérése kiemelt jelentőségű. Ha az adós esetleg nem teljesíti a törlesztési kötelezettségét, főként az ingatlan értékesítésével biztosítható a banki veszteségek minimalizálása, valamint az, hogy az adósság rendezése által az adós mielőbb, a központi hitelinformációs rendszer mulasztási listájáról lekerülve, kapcsolódhasson vissza a hitelezési folyamatokba. Erre tekintettel maximálják a felvehető hitel összegét az ingatlan értékének arányában a Magyar Nemzeti Bank adósságfékszabályai is, amelyekhez képest a banki belső szabályzatok még szigorúbbak is lehetnek. Az ingatlanok értékmeghatározása más banki folyamatokban is fontos lehet: például előzetes hitelajánlat kialakításakor vagy a fedezetül szolgáló ingatlan értékének futamidő alatti nyomon követése során.

Az ingatlanok értékének értékbecslő szakértő általi meghatározása a jelzálog-hitelezési folyamatok jelentős idő- és pénzráfordítással járó eleme, amely a hitelnyújtónál nagy számban, minden egyes jelzáloggal fedezett hitelügyletnél jelentkezik. A korszerű megoldások alkalmazásának elmaradása ezen a téren is negatívan befolyásolhatja a hitelnyújtók hatékonyságát, és többletköltségként jelentkezhet a szolgáltatások árában.

Erre kínálhat megoldást az ingatlanok úgynevezett desktopalapú

– tehát helyszíni szemlét nélkülöző – statisztikai módszerekkel végzett értékbecslése. Ez leegyszerűsítve egy olyan folyamat, amelynek során modellezik, hogy az ingatlanok egyes jellemzői hogyan alakítják az értéküket (mekkora értéket indokol például az ingatlanok mérete, elhelyezkedése). Az adott ingatlan értékére e modell alapján – esetenként a hasonló ingatlanok becsült értékével is összevetve – adnak becslést. A feltételezések meghatározásához felhasználható adatokat az ingatlanadatok széles körét tartalmazó adatbázisok alapján határozzák meg. A folyamat keretében tehát nem kerül sor helyszíni szemlére. A desktopalapú értékbecslések során meghatározott érté­kek pontosságát alapvetően a számítások alapját képező adathalmaz tartalma és minősége, valamint a megfelelő statisztikai módszer kifejlesztése határozza meg.

Európában számos példa látható (Hollandia, Németország, Svédország) arra, hogy az államok az általuk (jellemzően adózási céllal) létrehozott ingatlan-adatbázisokhoz hozzáférést engednek, és magánvállalatok is gyakran alakítanak ki adatbázisokat, végeznek értékbecsléseket kifejezetten banki ösztönzésre, vagy akár ennél is szélesebb körök kiszolgálására. Az „adatkörök” lefedhetik az ingatlanra és az ingatlanhoz kapcsolódó tranzak­ciókra vonatkozó adatokat, de van példa az alaprajzokat és 360 fokos képeket tartalmazó adatbázisokra is.

Hazánkban számos, ingatlanadatokat is tartalmazó állami kezelésű adatbázis létezik, és a piaci szereplőknél lévő információs bázis is jelentős. A rendelkezésre álló adatok központi adatbázisban való ingatlanonkénti összekapcsolása és az adatokhoz való hozzáférés digitális úton történő biztosítása lehetővé tenné, hogy az egyes ingatlanokról szélesebb körben álljanak rendelkezésre hatékonyan elérhető és felhasználható adatok. Ez lehetőséget teremthetne a desktopalapú értékbecslések hazai alkalmazásának elterjedéséhez.

A fenti megoldás hazai bevezetése természetesen biztonsági garanciákat, a helyszíni szemle teljes kiváltása pedig jogszabály-módosítást is igényel. Fontos egyrészt a személyes adatok védelme, vagyis az, hogy egyedi ingatlanok ne legyenek beazonosíthatók az adatbázisból értékbecslési céllal átvett adatokból. A hatékony felhasználásnak feltétele, hogy az adatok kellően likvid ingatlanpiacokra vonatkozzanak, és naprakészek, a különböző adatbázisok pedig egymással összekötöttek legyenek. A hozzáférés keretében lekérhető adatcsomagok kialakításához és a felhasználás mikéntjének meghatározásához elengedhetetlen a megfelelő jogi keretek, ügyfélvédelmi garanciák kialakítása is. Az elektronikus hozzáférés megteremtéséhez pedig fejlesztések elvégzése szükséges természetesen mind a hitelnyújtók és értékbecslők rendszerei, mind a központi adatbázis tekintetében. Ilyen szempontból előremutató az e-ingatlannyilvántartás jelenleg is zajló fejlesztése, amely a teljesen digitális földhivatali ügyintézés mellett az ingatlanokról elérhető adatok rendszerezése és elemzése, értékelési célú felhasználása tekintetében is gyökeres változást hozhat magával.

A koncepció megvalósulása ösztönző lehet a hazai bankok számára az általuk alkalmazott statisztikai alapú ingatlanértékelési módszerek továbbfejlesztésére, szélesebb körű felhasználására, európai példák nyomán (Egyesült Királyság, Németország, Svájc). Ez a banki folyamatok hatékonyságának növelését és a banki kockázatok mérséklését támogatná, ami az ügyfelek számára gyorsabb és kényelmesebb ügyintézéssel, valamint alacsonyabb költségekkel járna. A rendszer alkalmazása felmerülhet az előzetes hitelbírálatok készítése és a fedezetül szolgáló ingatlanok átértékelése során, a belső folyamatok fejlesztése kapcsán, valamint a pénzügyi tervezés, termékfejlesztés tekintetében is. A megoldás a banki portfóliótisztítást is támogathatja az értékesítendő ügyletekhez tartozó ingatlanok hatékonyabb értékelése útján. Az egységesen hozzáférhető adatkör ezenfelül egy közös alapot teremthetne minden lakossági jelzáloghitel-nyújtó számára, ami versenyélénkítő hatással is járhat. A mostani járványhelyzet tapasztalatai alapján pedig támogathatná a hitelezési folyamatok gördülékenységének fenntartását is azáltal, hogy megfelelő, desk-topalapú alternatívát kínál a fizikai, helyszíni szemlével megvalósuló értékbecslések kiváltására.

A fentiekben felvázolt koncepció nemcsak a lakossági hitelezéssel foglalkozó bankok, hanem számos más, ingatlanokkal foglalkozó pénzpiaci szereplő (jelzáloghitel-refinanszírozók, biztosítók, ingatlanalapok) számára is hatékonyságnövekedést, az érintett ügyfelek oldalán egyszerűbb és olcsóbb ügyintézést eredményezhet, illetve támogathatja a kutatói, elemzői munkák eredményességét is.

A szerzők a Magyar Nemzeti Bank munkatársai