Hatszázezer forintos fizetés kell a zöldhitel maximális kihasználásához

A Magyar Nemzeti Bank Zöld Otthon Program néven új kedvezményes hitelprogramot indít 2021 októberétől. A Növekedési Hitelprogram részeként 200 milliárd forintos keretösszeggel meghirdetett csomagban a jegybank 0 százalékos kamat mellett biztosít forrást a hitelintézeteknek, amelyet azok maximum 2,5 százalékos kamatozással és legfeljebb 25 éves futamidővel hitelezhetnek tovább magas energiahatékonyságú, (legalább BB minősítésű) új lakások építésére, vásárlására.

A program a lakosság számára hozzáférhető többi állami támogatású hiteleknél sokkal magasabb hitelösszeget nyújt a felvevőknek:

a családalapítási és a összesen 25 millió forintos keretösszegéhez képest ez a konstrukció 70 millió forintos plafonnal kínál államilag támogatott kedvezményes hitellehetőséget.

Ezt tükrözi a program magas induló keretösszege is: a 200 milliárd forintos keret az évente kihelyezett körülbelül 1000 milliárd forint új lakáscélú hitel körülbelül 20 százaléka, és önmagában is több, mint az összes többi állami támogatású új lakáscélú hitelkihelyezés éves 160 milliárd forintos összege.

A magas hitelplafon jól reflektál az új lakások és családi házak árának gyors ütemű emelkedésére. A 70 milliós hitelkeretet a legfeljebb 80 százalékos – de a banki gyakorlat szerint inkább alacsonyabb – hitelfedezeti mutatót figyelembe véve a 100 millió forint feletti ingatlanszegmensben lehet teljesen kihasználni. A jövedelem arányos törlesztési mutató (JTM) alapján

legalább 600 ezer forintos jövedelemre lehet szükség a 70 milliós keretösszeg teljes kihasználásához.

A program az igénybe vevői számára megkönnyítheti az ingatlanvásárlást, különösen az ingatlanpiaci áremelkedésnek fokozottan kitett régiókban, de a keresleti oldal további támogatása az ingatlanárak további emelkedését is előidézheti.

A programban kínált maximum 2,5 százalék, 25 évre rögzített kamatozás jelentős kamatkedvezményt biztosít a hasonló piaci konstrukciókhoz képest.

Az MNB legutóbbi Lakáspiaci jelentése szerint a több mint 10 évre rögzített forint alapú lakáshitelek THM-je soha nem volt alacsonyabb 4,5 százaléknál, a 2015 óta eltelt, kedvező hozamkörnyezettel jellemezhető időszakban pedig átlagosan 5,7 százalék volt.  Az inflációs félelmek és a szigorodó monetáris politika alapján így a program várhatóan legalább 200 bázisponttal, de ennek akár a többszörösével is mérsékelheti a hitelfelvevők törlesztéseit.

A program elsődleges célja a magas energiahatékonyságú ingatlanok iránti kereslet erősítése. Míg a programban előírt legalább BB, vagyis „közel nulla energiaigényű” minősítésnek a jelenlegi ingatlanok nagy része nem felel meg, 2022 júniusától már csak olyan épületek kaphatnak használatbavételi engedélyt, amelyek ebbe a kategóriába esnek. A Magyarországi ingatlanállomány épületenergetikai helyzetéről tavaly írtunk bővebb elemzést, mely itt olvasható. Mindenesetre a program ebben az időszakban már nem jelent többlet követelményt az energiahatékonysági szempontból.

Az intézkedéssel az MNB tovább erősíti a zöld hitelezést a magyar bankszektorban. A hitelintézetek termékfejlesztési terveiben már gyakran szerepel a zöld hitelezésbe való bekapcsolódás, és egyre több pénzintézetnél érhetők el ilyen termékek, ám összességében még nem jelentek meg széles körben a hazai piacon. Ezen jelentősen változtathat az MNB programja, amely a kedvező finanszírozás biztosításával lökést adhat a kifejezetten zöld hiteltermékek kínálatának is.

A zöld hitelek kínálati oldalának bővítését segítik az MNB tőkekövetelmények oldalán létrehozott kedvezmények is, amelyek köre hamarosan tovább bővülhet. Ez is mutatja, hogy nemcsak a szabályozói elvárások – többek között az MNB már alkalmazandó Zöld ajánlása –, hanem a piaci versenyben való minél jobb pozíció érdekében is érdemes a hitelintézeteknek mielőbb elkezdeni aktívan foglalkozni a zöld pénzügyek lehetőségeivel és a kapcsolódó fenntarthatósági kockázatok kezelésével.

Toronyai Bálint a KPMG tanácsadója, és Wieder Gergő a KPMG szenior menedzsere