Ezeket a feltételeket kell teljesíteni az első lakást vásárlók támogatott hiteléhez

Bár a részletes szabályozás még nem jelent meg az első lakást vásárlók 3 százalékos kamattal elérhető hitelére vonatkozóan, a főbb paramétereket – részben a más, támogatott konstrukcióknál működő gyakorlat miatt – már tudni lehet. 

A legfontosabb tudnivaló az, hogy ugyan támogatott konstrukcióról van szó, a hozzájuk beérkező hitelkérelmeket a normál ügymenet szerint bírálják el a bankok: tehát az igénylőnek a normál sztenderdek szerint is hitelképesnek kell lennie, hogy megkaphassa a kedvezményes kölcsönt.

Ezek az első lakást vásárlók hitelének fontosabb kondíciói

A csütörtöki Kormányinfón Gulyás Gergely Miniszterelnökséget vezető miniszter sok részletet elárult a legújabb támogatott hitellel kapcsolatban. Így azt már most biztosan tudni lehet, hogy

• a hitel összege legfeljebb 50 millió forint lehet, maximum 25 éves futamidő mellett,
• a kölcsön 10 százalékos önrész mellett is igénybe vehető első saját lakás vagy ház vásárlásához,
• az ingatlan vételára legfeljebb 100 millió forint, és négyzetméterenként legfeljebb 1,5 millió forint lehet,
• a hitel kamata évi fix 3 százalék,
• a kölcsön más, állami támogatás mellett elérhető konstrukciókkal is kombinálható,
• a konstrukció nem kötött az igénylő életkorához, az ingatlan elhelyezkedéshez, a gyermekvállalás sem feltétel,
• az igénylőnek rendelkeznie kell legalább kétéves, magyarországi tb-jogviszonnyal.

Nem mindig kizáró ok az ingatlanban meglévő tulajdonrész sem

A miniszter tájékoztatása szerint az első lakás vagy ház megvásárlása mint feltétel azt jelenti, hogy az igénylőnek nincs – illetve nem is volt korábban – 50 százalékot elérő tulajdoni hányada lakóingatlanban. Az első lakás megvásárlása mint feltétel ugyanakkor már más támogatott konstrukciónál is megjelent korábban, és ott részletesebben is szabályozott ez az elem: így a kedvezmény igénylésénél az sem kizáró ok, ha az érintetteknek olyan lakóingatlanban van már tulajdonuk, amely haszonélvezeti joggal terhelt. Az utóbbira tipikus példa az öröklés, például ha az igénylő az egyik szülő halálával a szülői házban szerez tulajdoni hányadot, úgy, hogy arra az elhunyt özvegyének haszonélvezeti joga van.

Nincs megkötés, de az életkorra így is figyelni kell

Az új hitelkonstrukció igénylése nem kötött életkorhoz, ám a banki hitelbírálat szempontjából mégsem teljesen mindegy, hogy milyen idős az igénylő. A lakossági hiteleknél ugyanis általában 70 éves felső korhatárt alkalmaznak a bankok, ami ráadásul nem a hitelfelvétel időpontjára, hanem a futamidő végére vonatkozik. Így, ha valaki szeretné maradéktalanul kiaknázni a 25 éves futamidőben rejlő lehetőségeket, legfeljebb 45 éves lehet a hitel igénylésekor. Ez első látásra szigorú megkötésnek tűnik, de banki szempontból érthető: minél idősebb ugyanis az adós, annál nagyobb valószínűséggel feltételezhető, hogy a jövedelme csökkenése vagy egészségügyi problémák miatt nem tud olyan törlesztési terhet teljesíteni, mint korábban.

Milyen ingatlan lehet megfelelő, és mit várnak el az igénylőktől a bankok?

Bár az eddig nyilvánosságra hozott információk szerint a támogatott hitelből megvásárolt lakással vagy házzal szemben csak annyi az elvárás, hogy magyarországi lakóingatlan legyen, néhány részletre itt sem árt odafigyelni. A legfontosabb, hogy a kiszemelt lakás vagy ház ténylegesen lakóingatlan legyen, és ez a besorolás szerepeljen a tulajdoni lapján is, függetlenül attól, hogy mire használják. A másik, hogy a szóban forgó ingatlannak forgalomképesnek kell lennie, hiszen ez a banki bírálat szempontjából kulcskérdés. Szintén nagyon fontos, hogy a hitel felvételéhez szükséges saját erő kiszámolásakor ne a vételárra, hanem a reális piaci értékre hagyatkozzunk: ez különösen igaz a kisebb településeken elhelyezkedő, régebbi építésű ingatlanokra. Ha alacsony a saját erő, vagy nem ismerjük az ingatlanpiacot, célszerű még a hitel igénylése előtt értékbecslést végeztetni: ennek néhány tízezer forintos költsége sok későbbi kellemetlenségtől megkímélhet.

Ami pedig az adósokra vonatkozó feltételeket illeti, azok – a 10 százalékos önerő elvi lehetőségét leszámítva – hasonlók a piaci lakáshiteleknél megszokottakhoz: így a forgalomképes ingatlan mellett a sikeres igényléshez megfelelő nagyságú jövedelem, egy munkahelyen meglévő, legalább három hónapos, folyamatos (és nem próbaidős) munkaviszony is szükséges.

 A fő szabály az, hogy havi 600 ezer forint jövedelemig a törlesztő a havi jóváírás legfeljebb felét, afelett pedig 60 százalékát érheti el, miután itt végig fix kamatozású hitelről van szó. Itt is fontos megjegyezni, hogy ennél a szabálynál szigorúbb elvárásokat is megfogalmazhatnak a bankok. A JTM számításánál pedig figyelembe kell venni az esetlegesen már meglévő tartozások havi terheit is – beleértve a folyószámlahiteleket, amelyeknél a keret 5 százalékát veszik figyelembe a pénzintézetek. Ez azt jelenti, hogy például egy 500 ezer forintos hitelkeretnél havi 25 ezer forintnyi törlesztési kötelezettséggel számolnak a hitelintézetek. Érdemes szót ejteni az úgynevezett KO-kritériumokról is, amelyek minden esetben kizárják a kölcsön felvételét: ilyen például a Központi Hitelinformációs Rendszer (KHR) negatív lakossági adóslistáján való szereplés, vagy az, ha a kérelmező nem tudja igazolni a minimálisan elvárt jövedelem meglétét sem.

Mit lehet tenni, ha nincs meg a szükséges önrész?

Az, hogy a hitel felvételéhez nem áll rendelkezésre a szükséges saját erő, még nem feltétlenül jelenti azt, hogy le kell mondani a támogatott konstrukció kihasználásának lehetőségéről. A hitel felvételéhez szükséges önerőt elő lehet teremteni más csatornákon is, így például más támogatott hitelből (ilyen például a babaváró kölcsön vagy a falusi CSOK), de lehetséges pótfedezet – vagyis másik, tehermentes ingatlan – bevonása is az ügyletbe. Az utóbbi megoldás viszont csak közeli hozzátartozók, jellemzően a szülők bevonásával lehetséges, hiszen a pótfedezetet biztosító személy is részesévé válik a kölcsönszerződésnek, a fedezetként bevont ingatlanra pedig szintén jelzálog kerül.

Még jobban felpöröghet a lakáshitelpiac

A most felsorolt feltételek ellenére nyilvánvaló, hogy az új, szeptembertől elérhető támogatott hitelnél is rendkívül kedvező kondíciókkal bíró konstrukcióról van szó, amely tetemes többletkeresletet generál majd a piacon. Márpedig – ahogy arról a Világgazdaság már beszámolt – a keresletre már most sem lehet panasz: a Magyar Nemzeti Bank (MNB) adatai szerint 2025 első öt hónapjában 665,7 milliárd forint értékben kötöttek új lakáshitel-szerződéseket a bankok, ami közel 30 százalékos ugrás a megelőző év azonos időszakához képest. Közben a lakáshitelek állománya is új csúcsra emelkedett, és május végére megközelítette a 6000 milliárd forintot.

Az MNB adataiból az is látszik, hogy egyre jobban megterhelik a jelzáloghitelekhez fedezetül felajánlott ingatlanokat a háztartások: a múlt év decemberében megkötött lakáshitel-szerződések 55 százalékánál haladta meg az 50 százalékot a hitel per fedezet (LTV) mutató értéke, a 80 százalék feletti értékkel nyújtott kölcsönök aránya pedig 2,6 százalék közelében mozgott. A hitelszerződések értékét figyelembe véve még magasabbak az arányok: az 50 százalék feletti LTV-mutatójú hitelek részesedése 66,3 százalékot, ezen belül a 80 százalék felettieké közel 4 százalékot ért el.