Kinek kedvez a lakáspiac helyzete?

A számok nem hazudnak: a statisztikai hivatal legutóbb közzétett adatai alapján az újlakásépítések száma az idei év első kilenc hónapjában 5168 volt, míg tavaly ugyanebben az időszakban alig haladta meg a négyezret. Annak ellenére, hogy a statisztikák 27 százalékos növekedésről beszélnek, ingatlanfejlesztőként mégsem tudok őszintén örülni ennek.

A szakma ugyanis nem ehhez az alacsony – nagyjából az 1922-ben épített mennyiséggel egyező – újlakás volumenhez szokott, amelynek ráadásul 60 százaléka önerős családi ház építés. Magyarországon ugyanis 1960 és 1990 között nagyságrendileg 60 ezer lakás épült évente, majd a rendszerváltás követő visszaesés után 2004-re visszakapaszkodott az évi 40 ezres szintre. Ha figyelembe vesszük, hogy a lakások száma országos szinten nagyjából négymillió, akkor könnyen kiszámítható, hogy a teljes hazai lakásállomány megújítása ezzel az évi 40 ezres állománnyal 100 évet venne igénybe. A manapság megszokott évi 10 ezer alatti volumennel több mint 400 évig tartana.

Mi lehet az oka ennek az elképesztő visszaesésnek? Miért nem épülnek újlakások Magyarországon? A válasz nagyon egyszerű: manapság nem éri meg senkinek újlakást építeni. Ennek alátámasztásához térjünk vissza a számokhoz és értelmezzük az alábbi gyors kalkulációt: egy négyzetméter átlagos újlakás megépítésének költsége (figyelembe véve a telekárat, a tervezés, a kivitelezés, a finanszírozás, a lebonyolítás és az értékesítés költségeit) nettó 250 ezer forint körül van. A piacon jelenleg elérhető átlagos eladási ár nagyjából bruttó 300 ezer, amiből 63 780 forintnyi áfa az állami költségvetést gazdagítja. Vagyis a fejlesztő nagyjából 14 ezer forint veszteséget realizál egy frissen értékesített újlakás minden négyzetmétere után, ami egy 50 négyzetméteres lakás esetében 700 ezer forint.

Ezzel szemben az állam ugyanezen a lakáson közel 3,2 millió áfabevételhez jut, ha magánszemély a vásárló. A fejlesztő, aki beruház, finanszíroz, terveztet, kiviteleztet, és próbál értékesíteni, mindezek teljes és jelentős üzleti kockázatával veszteséget szenved el.

Természetesen a fenti számítás változik, ha a piacon elérhető értékesítési ár bruttó 600 ezer forint lenne négyzetméterenként, de erre egyrészt még évekig várni kell, másrészt ezzel együtt nyilván a költségek is nőnének, harmadrészt az állam és a fejlesztő között bruttó vételár áfaelosztási aránya sem változna. Ráadásul kérdéses az is, hogy idehaza vajon hányan tudnak és akarnak bruttó 30 millió forintot kifizetni egy 50 négyzetméteres lakásért.
Tovább súlyosbítja a helyzetet, hogy az áfa mértéke példátlanul magas a régiót és az európai uniós tagországokat tekintve. Az újlakás áfájának mértéke ugyanis Ukrajnában és Oroszországban 0 százalék, Spanyolországban 4, Romániában és Cipruson 5, Lengyelországban 8, Csehországban pedig 15 százalék. Vagyis az adott országban elfogadott áfa mértékénél jelentősebb kisebb. Ezen kedvezőbb adókulcsok alkalmazásának azonban szigorú feltételei vannak, amelyek keretében vagy a lakásméretet vagy a lakásértéket maximálják, esetleg egyéb szociális jellegű szempontokat érvényesítenek.

Az újlakás értékesítését terhelő 27 százalékos áfakulcs tehát jelentős problémát jelent hazánkban, ezért a lakáspiac felélesztéséhez azonnali kormányzati beavatkozásra van szükség, amelynek legegyszerűbb és leghatásosabb módja az újlakás-értékesítés áfakulcsának nagymértékű csökkentése, terület vagy értékhatár plafonnal. A régiós országok áfakulcsa alapján 5 százalék körül lenne az ideális mérték.

Egy ilyen egyszerű és gyors intézkedés hatása olcsó és egyszerű – nem kell új ellenőrző- vagy elosztószervezetet létrehozni, mint például egy lakástámogatási rendszer esetén – miközben beilleszthető az uniós szabályozások közé.

Számításaink szerint csak Budapesten egy éven belül 5-6 ezerrel több lakásfejlesztés indulna, középtávon pedig a jelenlegi 3 ezres újlakás kínálat 10 ezer lakás körül stabilizálódna. Az újlakások megjelenő kínálata pedig beindítaná a „mobilitási láncot”, stimulálva a teljes lakáspiacot, amelynek fellendülése jelentős állami bevételeket hozna és munkahelyeket teremtene.

Az intézkedés hatására az építőipari megrendelések 50-70 milliárd forinttal növekednének, a szakemberelvándorlás megállhatna, jelentős számú alacsonyan képzett segédmunkás azonnali alkalmazásával pedig a foglalkoztatottság növekednek. A tömegével beinduló lakóházfejlesztések urbanisztikai hatásairól se feledkezzünk meg; ilyen a közlekedési és közmű infrastruktúrafejlesztés. Mindezek következtében jelentősen javulna környezetünk minősége.

Az állam vélhetően azért vonakodna csökkenteni az áfakulcsot, mert attól tart, hogy bevételkiesése jelentkezne. Jelenleg azonban a lakásértékesítésből származó bevételkiesése elenyésző lenne, középtávon pedig a volumennövekedés kiegyensúlyozná a kulcs mértékének csökkenését. Sőt, a lakásépítések és a fellendülő lakáspiac eredményeképpen az állami bevétel összességében emelkedne, miközben a GDP-növekedés üteme is gyorsulna.