Már inkább az olcsó ingatlanokat viszik

Budapesten a harmadik negyedévben mintegy 24 százalékkal nőttek a lakásárak éves alapon, ami a jegybank adatai szerint további gyorsulást jelez, és tovább nyitja a vidék és a főváros közötti árollót, miután az átlagos négyzetméterárak közötti különbség helyenként már több mint a négyszeresére nőtt. A Magyar Nemzeti Bank (MNB) friss lakáspiaci jelentését ismertetve Nagy Tamás főosztályvezető hangsúlyozta, hogy a hitelezésnél nem látni a kockázatok emelkedését: noha 40 százalékkal nőtt az új lakáshitelek kihelyezése, a hiteles vásárlások aránya 46 százalék, vagyis a többség még mindig készpénzért vesz ingatlant. Ráadásul az MNB az adósságfékszabályok szigorításával a hosszan fix kamatozás felé tereli a lakosságot a lakáshitelpiacon.

Arra a kérdésre, ilyen áremelkedés mellett lehet-e még lakást vásárolni, a főosztályvezető rámutatott: a megvalósult tranzakciók átlagértéke 2018 első fél évében már csökkent, a drágulás egyre inkább az olcsóbb, rosszabb minőségű lakások irányába tereli a vásárlókat. A növekvő tranzakciószám mögött olcsóbb, gyengébb minőségű lakások vannak, noha a kereslet olyan nagy Budapesten, hogy a piaci szereplők szerint gyakorlatilag bármit bármilyen áron el lehet adni. Az élénk kereslet közepette a második negyedévben 16,2 százalékkal drágultak a lakóingatlanok, ezen belül Budapesten 20,2 százalékkal. Ilyen ütemű áremelkedés mellett Budapesten már megemelkedett a túlértékeltség kockázata. A községekben tapasztalt lakásárak már csak a 22 százalékát teszik ki a fővárosi átlagnak, a vidéki városok árszintje pedig a 37 százalékát. Ez jelentős változás a korábbi 47 és 62 százalékos arányhoz képest. A fentiek miatt 2018-ban romlott a hitelből való lakásvásárlás lehetősége. Bár országszerte egy tipikus, 65 négyzetméteres lakás megvásárlásához egy kétkeresős család még elegendő jövedelemmel rendelkezik, Budapesten a dinamikus áremelkedés miatt épp a finanszírozhatóság határán billegnek az átlagjövedelmű háztartások.

A lakásállomány éves megújulása 0,36 százalék, ami azonban régiónként heterogén, és a környező országokhoz képest alacsony. A lassú megújulás okai között az építőipar relatíve alacsony hatékonyságát, a kapacitáshiányt és az üres lakások növekvő arányát említi a jegybanki tanulmány. 2019-ben tetőzhetnek az újlakás-átadások Budapesten 15,7 ezer lakással, 2020-tól pedig ugyanitt évente 3 ezerre eshet vissza az újlakás-kínálat – állapították meg a jelentés készítői, akik ekkor még nem ismerték az új áfaszabályozást. Ennek kapcsán a főosztályvezető elmondta, hogy ezzel megszűnt a korábbi bizonytalanság, és a fejlesztés alatt álló lakások 13 százalékát a kedvezményes áfával lehet értékesíteni. A fokozott kereslet miatt emelkedő árak láttán valószínű, hogy az 5 százalékos és a 27 százalékos áfával piacra kerülő lakások árai között nem lesz érzékelhető a teljes 22 százalékos adókülönbség.