Drágulás és finomított CSOK jöhet

Kricsfalussy Tamás Metrodom Zrt., értékesítési igazgató

l Átlépheti az idén az egymillió forintos lélektani négyzetméterár-határt Budapest több kerületében is az újlakás-piac, miután az év végéig lokációtól és a ház, a lakás minőségétől függően 15-20 százalékot is emelkedhetnek az árak. A keresleti nyomás rendkívül erős, a decemberben elindított IX. kerületi City Home újabb két ütemében például a lakások csaknem 20 százaléka már az első nap elkelt, méghozzá 800 ezer forint feletti átlagos négyzetméteráron. 2019 első fél évében várhatóan még megjelenik néhány olyan új projekt, amely már rendelkezik végleges építési engedéllyel, ezáltal a kedvezményes áfa körébe tartozik, de ezek már nem lesznek képesek pótolni a megvásárolt lakásokat a kínálatban. Újabb, 27 százalékos áfatartalmú projektek pedig jó darabig nem indulnak, mivel nem lennének versenyképesek. A csökkenő kínálat miatt bizonyosan tovább nőnek a lakásárak, és a fejlesztőket nem sietteti már semmilyen további határidő, így azt is megtehetik, hogy a még magasabb eladási ár reményében tovább tartják a lakásokat, akár 2021-ig is, miközben az új építésűek drágulása magával fogja húzni a használt lakások árát is.

l Tavaly a lakásáfa visszaemelése, pontosabban az átmeneti időszak megkönnyítésének módja, a határidők meglepetést okoztak jó néhány nagyobb piaci szereplőnek is.

l Idén leginkább a CSOK kiterjesztésére számítunk, bár hogy fog-e növekedni a vissza nem térítendő támogatás összege, vagy csak a kamattámogatott hitelé, az még erősen kérdéses. Kisebb eséllyel, de talán sor kerül az illetéktörvény módosítására is, mivel a mostani kedvezmény csak 30 millió forintos értékhatárig vehető igénybe, amelyen a legkisebb garzonok kivételével Budapesten minden lakás átlép. A legnagyobb szükség az építőipari kapacitások növelésére, a munkaerőhiány megszüntetésére lenne, de ezt nehéz elképzelni vendégmunkások bevonása nélkül.

Nagygyörgy Tibor Biggeorge Property Zrt., vezérigazgató

l Az áfa 2019 év végi változása miatt a vevők is rohamra indulhatnak, előrehozzák majd vásárlásaikat, de sokan nem fognak tudni készpénzben előleget fizetni. A 2018. november 1. előtti építési engedéllyel rendelkező lakóingatlan-fejlesztések felértékelődnek, ezekben még 5 százalék áfa mellett, szakaszos fizetéssel lehet majd vásárolni, de a korlátozott mennyiség miatt magasabb áron. Az ezután engedélyezett projektekben már csak 27 százalékos áfával, emelt áron lehet majd vásárolni, kivéve, ha a vevő a teljes vételárat előlegként megfizeti. A nagyobb, jó banki kapcsolatrendszerrel rendelkező fejlesztők az előleghez kapcsolódóan kedvező finanszírozási konstrukciót is biztosíthatnak a vevőknek, míg máshol csak a készpénzes vevők tudnak majd 5 százalékos áfával vásárolni. Sok fejlesztő elbizonytalanodhat, szűkülhet a kínálat. A 2019. december 31-i határidő miatt a kis fejlesztők még így is engedményekre kényszerülhetnek, és veszteségbe fordulhatnak, ha a készpénzes vásárlói kör kisebb lesz, mint az így felkínált mennyiség. Emiatt a vevőknek komolyan meg kell vizsgálniuk, milyen konstrukciókban és milyen fejlesztővel kötnek szerződést. A döntési szempontok között a legfontosabbak a fejlesztő referenciái, és hogy banki finanszírozásból valósuljon meg a fejlesztés.

l A használt lakások nagymértékben tovább drágultak, ez az utolsó negyedévben némi lassulást okozott az új lakások áfája miatti bizonytalansággal együtt. A bérek növekedése és az új építésű lakások árának növekedése a használt lakások árait is tovább emeli majd, és a vevők ezt felismerve tavasszal ismét nagyobb lendülettel térnek vissza a piacra.

l Az ingatlanfejlesztés lassan reagáló terület, egy-egy projekt ötlete és megvalósulása között minimum három év telik el, és több év, mire egy kivitelező cég az igényekhez igazodó kapacitásait felépíti, ezért kiszámítható és hosszú távú intézkedésekre van szükség. Továbbra is bízom benne, hogy a 2018. novemberi áfahatáridőt ismételten felülvizsgálják ezen célok elérése érdekében. Enélkül 2020-tól szinte csak annak a néhány ezer lakásnak az építése fog elkezdődni, amelyeknek már volt építési engedélyük november 1. előtt. Ez nem lehet a gazdaságpolitika célja.

Tancsics Tünde Eltinga Ingatlanpiaci Kutatóközpont, vezető elemző

l A makrogazdasági feltételek továbbra is kedvezők, és a finanszírozási környezet is támogatja a lakáspiaci keresletet, ami az árakat tovább hajthatja felfelé. A Budapesti Lakáspiaci Riport adatbázisa szerint nemcsak a használt lakások esetében, hanem az új lakások piacán is nagyon erős áremelkedés figyelhető meg, különösen az elmúlt pár hónapban. 2018 nyarához képest például a szabad és megvásárolható budapesti új lakások ára átlagosan 9,3 százalékkal emelkedett a negyedik negyedévre, de egyes helyszíneken ennél jóval nagyobb drágulás volt megfigyelhető. Ha nem is ilyen mértékben, de a drágulás várhatóan folytatódni fog 2019-ben, a kereslet ugyanis továbbra is nagyon erős az új lakások iránt. Ebben kiemelkedő szerepet játszik a befektetői érdeklődés akár a belföldi, akár a külföldi vásárlók részéről. A befektetői kereslet pedig az alacsony hozamkörnyezetben és a jelentősen növekvő lakásárak mellett jövőre is fennmaradhat.

l Bár a KSH-statisztikákban még ez nem látszik, de az adatbázisunk alapján egy év alatt több mint 17 százalékkal emelkedett a megvásárolható, tehát még szabad lakások átlagára Budapesten, egyes helyszíneken pedig a 30 százalékot is meghaladta a drágulás mértéke.

l A lakásvásárlók nagyon várnak valamilyen új állami segítséget a kifutó lakás-takarékpénztári támogatás helyett. Egyelőre az új lakást vásárló kétgyermekes családok lehetnek kedvező helyzetben, számukra ugyanis a megemelt hitelösszeg pótolta a lakástakarék-támogatás elvesztését, a használt lakást vásárlók esetében azonban nagymértékben csökkent a lakásárakhoz képest az elérhető állami támogatások összege.

Benedikt Károly Duna House, marketing- és PR-vezető

l Az árak és az ingatlanpiaci forgalom emelkedése, valamint a jelzáloghitel-piac ehhez szorosan kapcsolódó növekedése, az új lakáscélú hitelek számának

20-30 százalékos bővülése várható az idén, amikor ismét a 160–180 ezer közötti sávba várjuk az adásvételek számát. Az új építésű lakások piacán 15-20 ezer átadással számolnak a Duna House szakemberei. Árak tekintetében szintén további emelkedés várható, ennek dinamikája országosan 8-12 százalék lehet, míg Budapesten ennél magasabb, 10-15 százalékos drágulás is elképzelhető.

l Tavaly az árak a vártnál nagyobb mértékben, országos átlagban 11,8 százalékkal nőttek, a tranzakciószám pedig a válság utáni, tavalyi rekordszámot nagy valószínűséggel meghaladta. Az élénk piacon az értékesítéshez szükséges idő is folyamatosan csökkent, paneleket már két, két és fél hónap alatt, téglaingatlanokat három-négy hónap alatt el lehet adni.

A használt téglalakások ára nőtt a legkisebb mértékben, a panellakásoké viszont kiemelkedően, Budapesten 21,5 százalékkal, vidéken 12 százalékkal emelkedett, így tovább csökkent a különbség, vidéken gyakorlatilag ugyanannyit kellett a két típusért fizetni.

l Tavaly számos kormányzati ösztönző és támogató program változott, 2019-ben a CSOK és az államilag támogatott hitelek terén még biztosan lesznek finomhangolások. Utóbbi bővítése a kormányzat számára is a legracionálisabb döntés lehet, valamint a vevőknek is kiszámítható környezetet biztosít. Az 5 százalékos meghosszabbított kedvezményes áfa hatálya alá tartozó ingatlanok számának ismeretében érdemes vizsgálni a kínálat alakulását, és szabályozási eszközökkel esetlegesen fenntartani, kontrollálni az elvárt mértéket. Kiemelten fontos területként kell kezelni a használt lakások piacát, hiszen a tranzakciók jelentős része ebből a szektorból származik.

Soóki-Tóth Gábor Otthon Centrum, elemzési vezető

l A kétezres évek első évtizedének elején tapasztalt hektikus változások helyett organikus növekedés jellemezte a magyar lakáspiacot az elmúlt néhány év során. Budapest és az agglomeráció mellett elsősorban a városok és a város környéki települések – kiemelten a régióközpontok és a megyei jogú városok – lakáspiacára volt jellemző az adásvételek számának bővülése. Ennek ellenére a tranzakciószámok a főváros kivételével mindenütt elmaradtak a 2001–2007 közötti bő fél évtizedben tapasztalt átlagtól. Ugyan az árak nominális értékben elérték a válság előtti szintet, az inflációval korrigált mértéket nézve ez csak a főváros belső kerületeire igaz. Különösen a vidéki városok és kisebb települések maradnak el ebben a tekintetben a válság előtti értéktől.

l 2019-ben az idei évhez hasonló – mérsékelten bővülő – lakáspiaci forgalommal és árnövekedéssel számolunk, ami területileg differenciáltan érvényesül. Az országos tranzakciószámok tekintetében az elmúlt néhány évben már megfigyelhető volt Budapest részarányának csökkenése, ami várhatóan tovább folytatódik, köszönhetően többek közt annak, hogy a következő egy-két évben elsősorban a város környéki települések ingatlanforgalmának élénkülésére számítunk. Az újlakás-piacon elhúzódó átadásokat és a kedvelt városrészekben erős keresletet várunk, ez szintén enyhén emelkedő tendenciát jelez előre.