A fiatalabb generációk igénye határozza meg az irodapiac alakulását

A budapesti irodapiacon jelentős változások zajlanak, melyek kiváltó okai részben a munkaerőpiaci folyamatok: a vállalatok egymással versenyeznek a jó munkaerő megszerzéséért vagy megtartásáért, és ebben a versenyben a munkabér mellett a vonzó irodai környezet az egyik leghatásosabb eszköz – állapítja meg legfrissebb irodapiaci előrejelzésében Kalaus Valter, a bérlőképviselettel foglalkozó Cresa magyarországi ügyvezető partnere. A munkaerőért folyó küzdelem megemelte az irodabérleti költségeket, átformálta az ingatlanfejlesztéseket, és a vállalati HR vezetők szerepét is előtérbe helyezte. A Cresa magyarországi tapasztalatai szerint

az irodabérleti döntésekben már nem csak a pénzügyi igazgatók és az operációs igazgatók, hanem a HR igazgatók és szakemberek is részt vesznek,

egy évtizede tíz tranzakcióból mindössze két esetben vonták be a HR igazgatót, míg ma már tíz tranzakcióból hat-hét esetben is van szerepe a HR igazgatónak. A személyzeti vezetők nem csak az irodaprojekt részesei, hanem a vezetői lesznek – prognosztizálja Kalaus Valter.

Budapesten az elmúlt 3 évben 20 százalékkal nőtt a modern irodaállomány,

amely most már meghaladja a 3.6 millió négyzetmétert. A Cresa szakértője szerint a piac eddig tapasztalt növekedése nem áll meg, mert a betervezett fejlesztések alapján a következő három évben évi 150 000 – 200 000 négyzetméter új irodaterületet adnak majd át. Vagyis 600 000 négyzetméterrel növekszik előreláthatólag a kínálat, ami a jelenlegi összkínálathoz képest további 15 százalékos növekedést is jelenthet. De nem csak az irodakínálat, hanem az árak és a kiépítés költségei is jelentősen nőttek és folyamatosan nőnek. Kalaus Valter ezzel kapcsolatban egy érdekes piaci folyamatra hívja fel a figyelmet: függetlenül attól, hogy a bérleti díjak nagyjából 25 százalékkal emelkedtek az elmúlt 3-4 évben, az új építésű ingatlanokban az irodaterületek sokkal kelendőbbek, mint a régi épületekben lévő ingatlanokban. Ennek következtében a növekvő összkínálat ellenére mégis kevés az elérhető jó minőségű irodaterület a fővárosban.

Egy átlagos piaci tranzakció során 700-800 m2 irodaterületet keresnek a bérlők. Három-négy évvel ezelőtt még 6-8 jó opció közül is tudott választani a bérlő, míg ma átlagosan három-négy olyan valós opciót tudunk mutatni, amelyre amúgy 2-3 további potenciális bérlő is pályázik már

– szemlélteti az ellentmondást Kalaus Valter.

A bérlőképviselettel foglalkozó szakember a Cresa adatai alapján további példákat is említ a fővárosi irodapiac jelentős átalakulására. 2016-ban a Váci úton, az irodák szempontjából egyik legkedveltebb fővárosi területen 13 euró/négyzetméter volt az átlagos bérleti díj „A” kategóriás irodákban. Mára ez elérte a 16-17 euró/négyzemétert. Az új házakban érezhetően többet költenek designra, bútorra, de több figyelmet fordítanak a műszaki kialakításokra, hogy több természetes fény, több ablakfelület, nagyobb mennyiségű friss levegő növelje a munkavállalók komfortérzetét. Vagyis a munkaerőmegtartás miatt három év alatt 20 százalékkal nőttek az irodakialakítás költségei is. Például IT cégek esetében a komplett irodai felszerelés összköltsége ma már elérheti a 800- 1000 euró/négyzetmétert a Cresa adatai szerint.

A munkaerő igényeihez való igazodás az ingatlanfejlesztéseket is jelentősen befolyásolja. 5 évvel ezelőtt 10-ből 9 esetben nyitott terű irodákat építettek cellás felosztás helyett – a területmegtakarítás miatt -, ma már viszont 10-ből 8 bérlő zónákat, variálható funkcionalitást részesít előnyben. Ennek oka, hogy

az Y és Z generációk tagjai nem fogadják el a klasszikus, íróasztal és monitor melletti munkát.

Másrészt az irodafejlesztéseknél az építtetőknek olyan szolgáltatásokat is be kell tervezniük, amelyek az Y és Z generációk igényeihez igazodik: ma már nem elég a jó közlekedés és az olcsó menüt kínáló kantin az irodaházban, hanem trendi kávézók és egészséges, minőségi ételeket kínáló éttermek is kötelező elemei egy irodaházépítési projektnek – állítja Kalaus Valter.

A szakértő szerint a HR vezetők felismerték azt, hogy az iroda egy hatékony HR-eszköz, és nem feltétlenül a juttatásokat tudják csak alkalmazni a munkaerő megtartásában, toborzásban.

Ugyanakkor a HR vezetők ingatlan szakmai tudása limitált.

Míg korábban főleg a 200 fő fölötti cégek alkalmaztak külső ingatlantanácsadót, ma már az 50-300 fő közötti cégeknél is jelentkezik ez az igény.