Növekvő kockázatokat lát a kereskedelmi ingatlanok piacán a jegybank

Lassuló helyreállás, növekvő kockázatok címmel tette közzé az MNB a tavaszi Kereskedelmiingatlan-piaci jelentését, amelynek csütörtöki bemutatóján Nagy Tamás, az MNB igazgatója hangsúlyozta, megint olyan helyzet van, amikor nemcsak az elmúlt év értékelése fontos, hanem a kilátásokat is erősen számításba kellett venni a jelentés elkészítésénél. A kockázatokat direkt és indirekt módon most az orosz0ľukrán háború fokozza, ami a Covid-korszakból felpattanni igyekvő gazdaságok szereplőinek várakozásaira, a befektetői hangulatra máris mérhetően negatív hatással van. Egyelőre rövid távon lehet csak megítélni a háborús kilátásokat, de azt nem, hogy milyen időtávon kell berendezkedni a megváltozott körülményekre, és azt sem, hogy mennyire eszkalálódhat a helyzet.

Jelentős maradt a home office aránya

Múlt év végén a budapesti irodapiac kihasználatlansági rátája 9,2 százalékon állt, és összességében stagnált az év során, amit főként a halasztások miatt alacsony átadási volumen és a mérsékelt kereslet eredményezett. A meglévő modern irodaállomány 14 százalékát kitevő irodaterület építése van folyamatban, de az ellátási fennakadások és az építőanyagár-emelkedés nehezíti a fejlesztések előrehaladását. 

Az irodapiaci kereslet enyhén növekvő, de  továbbra is magasabb arányú otthoni munkavégzés mérhető, mint a Covid-járvány előtt. 

A kihasználatlansági ráta nem nőtt, mert a kínálati oldalon érdemi halasztások voltak, 2022-re viszont nagyon magas új kínálat érkezhet a piacra, ami a mérsékelt kereslettel találkozva két számjegyű üres irodaterületet jelenthet – mondta Nagy Tamás. A kelet-közép-európai régió legtöbb fővárosának irodapiacát emelkedő kihasználatlansági ráta jellemezte, 5-10 százalékos megújulási aránnyal. 

Mindeközben az ipar-logisztika szegmensben a nagy volumenű átadások és az erős bérleti kereslet eredőjeként kismértékben emelkedett a kihasználatlanság. Az irodai mellett a szálloda- és ipar-logisztika szegmensekben a tervezett magas átadási volumenek a kihasználatlan területek további emelkedését vetítik előre, de a fejlesztések időbeni megvalósítására nézve növekvő kockázatot jelentenek az emelkedő építőanyagárak és az ellátási problémák, amelyeket a háború még inkább felerősít. 

Jelentős az importkitettség

Már a háború előtt, 2022 első két hónapjában 20–50 százalékos nyersanyagár-emelkedést lehetett a világpiacon látni, több részpiacon orosz és ukrán két számjegyű beszállítói aránnyal. 

Az építési költségek ráadásul Magyarországon nőttek a régióban a legnagyobb mértékben

– jelezte az MNB igazgatója –, méghozzá a magyar specifikum, az 50 százalékot is meghaladó mértékű építőanyag-importkitettség miatt. A hazai építőipar sérülékenységét csökkenteni kell a hazai gyártási kapacitás fejlesztésével.

A magyarországi  szállodák forgalma javult 2021-ben, de a szektor bevétele még mindig 51 százalékkal elmaradt a 2019-es adattól. 

A piaci szakemberek szerint a turizmus feltételezhető jövőbeli kilábalását alapul véve indokoltak a szállodafejlesztések, ugyanakkor a háború újabb sokkot jelenthet a turisztikai szektornak, amelynek mértéke és tartóssága még bizonytalan. 

Hazai befektetői többség volt és maradt

A hazai kereskedelmi ingatlanok befektetési forgalma elmaradt a korábbi években látott, 2 milliárd euró környéki volumentől, de  – a régiós átlagot meghaladó mértékben – 17 százalékkal nőtt 2021-ben éves alapon, és 1,2 milliárd eurót ért el. Ennek több mint felét (56 százalékát) néhány nagy összegű tranzakció adta, kétharmada pedig hazai befektetőkhöz kötődött. 

A befektetési termékek kínálata továbbra is szűkös, ami a hozamok csökkenését eredményezi. 

Az Európa- és világszerte több országban elindított monetáris szigorítási ciklus is szűkíti az ingatlanbefektetések által kínált hozamfelárakat, azonban a jó minőségű ingatlanok stabil pénzárama és a rendelkezésre álló likviditás fenntartja a befektetők érdeklődését a kereskedelmi ingatlanok iránt.

Szigorodó finanszírozási feltételek

A hitelintézetek kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthiteleinek állománya közel negyedével növekedett 2021 során, miközben a devizahitelek állományon belüli aránya 6 százalékponttal, 78 százalékra csökkent, amit az NHP Hajrá! program nagymértékben támogatott. 

A hitelintézetek harmadával több kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthitelt folyósítottak tavaly, a folyósítások közel fele irodaházakhoz és bevásárlóközpontokhoz kötődik, a legerőteljesebb növekedés viszont a szállodaszegmens folyósításaiban jelentkezett a 2020-as alacsony bázishoz képest. 

A novembertől szűkített formában meghosszabbított moratórium lehetőségével a kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthitel-állomány 3,1 százaléka élt, ami jóval alacsonyabb kihasználtság a 2021-ben mért 40 százalék feletti szintekhez képest. 

A programban részt vevő kereskedelmiingatlan-projekthitelek 65 százalékát a szállodák finanszírozására nyújtottak tették ki, az ipar-logisztika szegmens projekthitelei közül pedig egy esetében sem szünetelt már a törlesztés 2021 végén. 

A 2022 márciusában lezajlott egyeztetés alapján az ingatlanpiaci szereplők az orosz–ukrán háború hatására romló gazdasági kilátások és a tovább emelkedő építőanyagárak mellett már építőanyag-hiányt is tapasztalnak, mindezek következményeként pedig a finanszírozási feltételek jelentős szigorítására számítanak a hitelintézetek részéről.