Hatvan százalékra emelkedett az egy- és a kétszobás lakások aránya az értékesítettek körében, ami a szakértők szerint egyenes következménye a meredeken emelkedő áraknak, a dráguló hiteleknek. A Budapesti Lakáspiaci Riport (BLR) 2022. tavaszi újlakás-felméréséből kiderül, hogy az előző negyedévi rekordhoz mérten ugyan már csökkenő ütemben emelkedett a lakások átlagos kínálati ára, de az így is korábban hihetetlenül magasra nőtt, 

már 1,27 millió forint négyzetméterenként.

Nagyon kevés kerületben van egymillió forint alatt az átlagos újlakás-négyzetméterár, de egyre kevesebb az újonnan piacra kerülő új lakások száma is– mondta a VG-nek Sápi Zoltán, az Eltinga Ingatlanpiaci Kutatóközpont elemzője. 

2022.02.03. Budapest Felállványozott épület az Üllői és az Ecseri út sarkán.             Fotó: Máté Krisztián (MK) Metropol
Fotó: Máté Krisztián / Metropol

A szakértő szerint mindig is voltak olyan fejlesztések, amiket nem kezdtek el már a tervasztalról árusítani, hanem igyekeztek a fejlesztőik minél nagyobb készültségi fokon eladni, ez most egyre fokozottabb kényszer, hiszen az induláskori önköltség köszönőviszonyban sincs az átadáskor érvényessel a drasztikus építőanyag- és energia-, valamint munkabérköltség emelkedése miatt. 

Majdnem a felére csökkent a kínálat

Nyáron hagyományosan kevesebb új és használt lakás adásvételére kerül sor, mint az év többi részében. A valós lakáspiaci trendeket nemcsak a kereslet volumene, hanem annak összetétele mutatja meg igazán. A kisebb lakások növekvő aránya a tranzakciók terén már azt jelzi, hogy megjelentek a befektetők, akik az infláció elől menekítik pénzüket az ingatlanpiacra, és hitel felvétele nélkül tudnak vásárolni. 

„Másrészt azt tükrözi – tette hozzá Sápi Zoltán –, hogy romlott az új lakások megfizethetősége, a saját célra vásárlók az emelkedő árak miatt a kisebb lakásokat keresik, vagy a használt lakások körében találtak a méretbeli elvárásaiknak is megfelelő, megfizethető árú szabad lakást.”

Míg korábban általában mintegy hétezer szabad, azaz megvásárolható lakás közül válogathattak a vevők, jelenleg már csupán 4,3 ezer eladó új lakás van Budapesten. Zöldhitel, illetve ahhoz hasonlóan kedvező finanszírozási feltételek híján a saját célú vásárlások számának csökkenése és a fejlesztői elbizonytalanodás is borítékolható. 

A Budapesten kijelölt hat rozsdaövezeti akcióterület nem hozott érzékelhető változást, nem ugrott meg a kínálat, és nem is pótlódott. Ilyen pénzügyi és bizalmi környezetben logikus lépésnek tűnik, hogy a fejlesztők a magasabb presztízsű, drágább kerületekre fókuszálnak, ahol stabilabb, azaz válságállóbb a kereslet.

Az átlagos árszintek 36 százalékkal nőttek egyetlen év alatt, tavasszal már a 92 millió forintot is meghaladta egy új építésű budapesti lakás átlagos ára. Mindeközben a négyzetméterárak 29 százalékkal emelkedtek a BLR szerint.

Mindennek következtében 5-10 millió forinttal emelkedtek a lakásárak. A fejlesztők a szabad lakások 78 százalékát árazták át tavasszal. Minden tizedik lakás ára több mint 15 százalékkal drágult a vizsgált negyedévben.

A kis fejlesztők fokozatosan ki fognak szorulni, az újlakás-piac dráguló finanszírozás mellett tovább koncentrálódhat – véli az az ingatlanpiaci kutatóközpont elemzője. Előnyösebb helyzetbe kerülnek majd azok, akiknek nem kell minden projektjükhöz banki finanszírozás, pusztán azért is, mert például szabadabban dönthetnek az értékesítés ütemezéséről.

Területi elrendezés

Külső kerületekben korábban nem nagyon voltak nagy projektek, de éppen most került képbe egy 700 lakásos terv, a XV. kerületi Palota Parkvárosé, valamint az M3-as bevezető szakaszához közeli 165 lakásos Palotaligeté. Nagy projektből városszerte kevés van, idén tavasszal mindössze három legalább százlakásos értékesítése kezdődött el a riport adatai szerint. 

Kérdés, hogy zöldhitel vagy más hasonlóan kedvező hitelkonstrukció híján mikor és milyen feltételekkel indulnak majd el a tömegpiacot célzó fejlesztések.

A legnagyobb újlakás-kínálat továbbra is a XIII. kerületben van, ahol ötezer lakás épül, 2500-nak van jogerős építési engedélye és hatezer lakás előkészítése zajlik.  A legtöbb rozsdaövezeti akcióterületnek viszont a XI. kerület ad helyet, ahol három található most.