Befagyhatnak az albérletárak, de a befektetőknek kevés lesz a mostani díj
Éleződik a helyzet, nyílik az árolló az albérletpiacon, ahol a bérlők jövedelmének egyre nagyobb részét elviszi az infláció. Az élelmiszerárak és a rezsi drágulása, a növekvő infláció mellett csökken a lakásbérlésre költhető pénz, miközben a bérbeadói hozamgörbét ellaposítja az ingatlanok értéknövekedésének lassulása.
A keresleti lakbér, vagyis amennyit a bérlők lakásbérlésre szánnak, és a kínálat, amennyiért a bérbeadók kiadnák az ingatlanjukat, egyre inkább eltávolodik egymástól
– összegezte a helyzetet a VG-nek Danóczy Balázs, a Rentingo.com alapító-ügyvezetője
A lakáskiadás mindaddig jó befektetés volt, amíg a szerény, 4-6 százalékos bérletidíj-hozamot busásan kompenzálta az ingatlanok értéknövekedése. A lakások azonban túlértékeltté váltak, további nagyobb árnövekedést a jelenlegi helyzetbe nehéz belelátni – véli a piaci szakértő.
A lakáskiadás a jelenlegi bérletidíj-hozam, vagyis változatlan összegű bérleti díjak mellett nem lesz jó befektetés, miután az állampapírok két számjegyű hozamot generálnak máris.
Nagy kérdés, hogy mekkora díjemelést fizetnek még meg a bérlők. Az elmúlt két évben folyamatosan mozgott az albérletek ára: egy átlagosnak tekinthető, 50-52 négyzetméteres lakás bérleti díja 2020 januárjában 170 ezer forint volt, 2021 márciusában benézett 140 ezer alá, de a padlóról felemelkedve mostanáig 182 ezer forintra nőtt. Ez a pandémia előtti bázishoz mérten jóval az infláció alatti drágulás – mutatott rá Danóczy Balázs.
A bérlők mindeddig gond nélkül követték a bérleti díjak emelkedését, de a tömegpiacot alkotó bérből és fizetésből élők fizetőképességét már rövid távon rontja a megélhetési költségek jókora növekedése.
A lakásbérleti piac legolcsóbb terméke a szoba volt, a diákok és a pályakezdő fiatalok által közösen bérelt és fenntartott lakások azonban jellemzően nagy alapterületűek, hiszen többszobásak. A rezsicsökkentési szabályok módosítása éppen ezeket a nagy alapterületű, az átlagfogyasztás mértékén túllépő energiaszükségletű lakásokat érinti a leginkább.
Egy lakáshoz egy mérőórát lehet felszereltetni, a lakáshasználók egyéni fogyasztását mérni nagyon nehéz. A Rentingo.com ügyvezetője szerint
a legolcsóbb termék fog a legnagyobb mértékben drágulni, hacsak a szobabérlők nem olyan távfűtéses nagy lakást használnak, amelyre továbbra is él a rezsivédelem.
Megjelentek az új helyzetben az új hívószavak, új előnyök a lakáskiadási piacon, a kereslet határozottan a távfűtéses, rezsivédett lakások felé tolódott. Mint Danóczy Balázs elmondta, a legkeresettebb városrész Budapesten klasszikusan a XIII. kerület, ahol nagyon sok lakás épült, ezért a korszerű és energiahatékony ingatlanokból is nagy a választék, és a közlekedési kapcsolatok is rendkívül jók. Egyetemi ponthirdetések környékén felugrik az első helyre a XI. kerület, ahol több egyetem üzemel, és ahonnan több másik is gyorsan megközelíthető. A bronzérmes a IX. kerület, amely az egyetemisták és a belvárosi előnyöket kereső egyéb bérlők számára is kedvező elhelyezkedésű.
A külföldi egyetemistákra elsősorban a belvárosban és ezekben a kerületekben számíthatnak bérlőként a lakáskiadók, akiknek a körében egyelőre nem emelkedett trendszerűen a bérleti díj euróban történő rögzítése
– tudtuk meg.
Tapasztalatok szerint a bérlők körülbelül a lakbér 23 százalékát tartják reálisnak az adott ingatlan üzemeltetésére költeni. Egy 200 ezer forintért kibérelhető lakás esetében ez – hagyományosan a közös költséggel együtt számítva – 46 ezer forint.
A piaci árkategóriába lépő nagyobb energiaszükségletű lakásokból, amelyek nem kerülnek be a rezsivédett körbe, ez költözési hullámot indíthat el.
Az albérleti piacon látható trendek pedig mindig pontosan előrevetítik az adásvételek körében várható változásokat, amelyek kis késéssel, de mindig követik a leggyorsabban reagáló bérleteket. Az máris látható, hogy a bérlők rezsitudatosabbak lettek, lakhatási költséget számolnak, azaz bérleti díjat és várható rezsit együtt – jelezte a Rentingo.com ügyvezetője.
