Május óta érzékelnek erőteljes visszaesést a lakáspiaci keresletben a GDN Ingatlanhálózatnál – tájékoztatta lapunkat Gadanecz Zoltán, a cég alapító tulajdonosa. Az országszerte több mint 70 irodával működő hálózat vezetője szerint hónapról hónapra mintegy 20–50 százalékkal marad el a kereslet az egy évvel korábbitól.  

eladó
Fotó: Bach Máté / Magyar Nemzet

Mindennek az éves tranzakciószámban is látható nyoma lesz, a tavalyi 175 ezer után idén várhatóan nem több, mint 135 ezer ingatlant értékesítenek. 

Ez már a túlfűtöttnek tartott tavalyihoz képest is jelentős elmaradás, de ha még jobban visszatekintünk az időben, meglepő bázisokra lehet bukkanni, mint például a 2006-ban regisztrált 225 ezer tranzakció, amihez mérten már egész más fényben látszik a jelenlegi lakáspiaci forgalom. 

Az ingatlanpiaci szakértő szerint visszatérnek azok az idők, amikor meglehetősen szegmentáltan működött a kereslet, most az adott ingatlan működtetése, a rezsi nagysága van a fókuszban, ennek alapján szelektálnak az érdeklődők minden korábbinál erőteljesebben.

A panelek, mint a lakáspiac lakmuszpapírjai, most nem jeleznek, mert benne maradva a rezsivédelemben, egyelőre nem mozdult az áruk, noha tudható, hogy többségében korszerűtlen, drágán üzemelő ingatlanokról van szó. 

Bármilyen rezsinövelő fejlemény azonnal számottevő árcsökkentő hatással lesz vagy lehetne a panelekre és a távfűtéses lakások többségére is. Ezzel igazából a vevők többsége is tisztában van, hiszen mindenki jól emlékezhet még a tíz-tizenöt éve jellemző huszonezres távfűtés számlákra, amelyek mára felére olvadtak a támogatások révén

– idézte fel Gadanecz Zoltán. 

A lakáspiacot sem hagyja persze hidegen az inflációs nyomás, emiatt jövő nyártól nominális áremelkedés lesz csökkenő kereslet és bővülő kínálat mellett is. A GDN Ingatlanhálózat tulajdonosa szerint a jelenlegi folyamatok irányát alapul véve a túlemelt kamatok befagyasztják a tőkét, ami nem áramlik, és emiatt bizonyos szegmensekből előbb-utóbb elfogy a pénz. Ez megállítja az inflációt, de rossz hatással van a gazdaságra A vendéglátóipar például kereslet híján elszegényedik, teret nyernek viszont az úgynevezett spórolásorientált vállalkozások, mint a diszkontáruházak.

A lakáspiaci kínálat bővülésére mind az eladó, mind a kiadó ingatlanok terén számítani lehet, mert a tulajdonosokat a növekvő költségek lépéskényszerbe hozzák. Sok üres, kihasználatlan ingatlan kerül eladósorba emiatt, elsőként azok, ahol nem lehet szabályozni a fűtést például, vagy a közös költség megugrik az emelkedő kiadások miatt.

 

Az ingatlan bérbeadása is minden korábbinál több ingatlan esetében merülhet fel szükséges lépésként

– véli Gadanecz Zoltán. A lakbéreken emelni már csak azok tudnak igazából, akik alacsony rezsijű lakást adnak ki, mert a bérlők az összköltséget nézik, mindenkinek van egy plafon, ameddig a rezsivel együtt el tud menni a lakhatási kiadásokban. Óriási lesz emiatt a nettó bérleti díjakban a szórás az egyes ingatlanok között a potenciális rezsi miatt.

 

A lakáspiac jellegzetessége, hogy az árcsökkenés lassabban következik be, mint a drágulás. Legalább féléves kereslethiány szokta megelőzni azt, hogy az eladók engedjenek az árból, az élénkülő keresletre viszont két-három hónap alatt mindenki reagál.

Miután már május óta nő az ingatlanok értékesítési ideje, ezzel együtt az alku lehetősége is, elkezdődött az a csendes árcsökkenés, amelynek egyszerre ad megfelelő pszichológiai és gyakorlati terepet a romló gazdasági környezet, a megélhetési félelmek és az emelkedő lakáshitelkamatok.

Az új építésű ingatlanok ára viszont nem tud csökkenni, ritka, hogy 1,1 millió forintos négyzetméterár alatt ilyen lakást kínáljanak Budapesten, a jellemző ár 1,3 millió forintra emelkedett. Az árakat magasan tartja a munkaerő és az alapanyag emelkedő költsége, olcsóbban építeni senki sem tud – szögezte le az ingatlanpiaci szakértő.

Az ingatlanpiaci fordulat a családi házak piacán kezdődött a nyáron. Erről - pontosabban erről is - beszélgettünk nemrég az ingatlan.com vezető gazdasági szakértőjével, Balogh Lászlóval és a Balla Ingatlan tulajdonosával, Balla Ákossal. A velük készült podcastunk alább megtalálható.