Berobbanhat a kereslet, és gyorsan felszívhatja a kínálatot a támogatásokkal és kedvezményekkel megerősített vásárlóerő révén 2025-től, ami gyors áremelkedéshez vezethet, ezzel pedig éppen az eredeti cél lehetetlenülne el, nevezetesen a lakáshoz jutás segítése.
Két oldalról nyúl a kormány a lakáspiachoz, egyrészt a kereslet élénkítésével, valamint párhuzamosan a gyorsan és törvényszerűen áremelkedéshez vezető keresletrobbanás ellensúlyozásával, a kínálat bővítése formájában, új lakások építésével.
A Lakhatási Tőkeprogram bejelentésével a 21 pontos Új gazdaságpolitikai akcióterv 14. pontja, a jelentős mértékű tőkefinanszírozási program részletei is ismertté váltak immár. A 200 milliárd forintos Baross Gábor 2.0 program 2025 márciusában indul ,és 2025 decemberéig vagy a keret kimerüléséig lehet rá jelentkezni, akár újonnan alapított ingatanalapoknak is.
Mi lehet a Lakhatási Tőkeprogram hatása?
A program célja, hogy már jövőre 25 ezer új lakás kerüljön piacra, ami praktikusan évente legalább 10 ezerrel több új ingatlan építését jelenti, mint amennyi a tőkeprogram nélkül megépülne.
A hatás komplex, ugyanis
A multiplikátor hatás kapcsán Kiss Gábor, a legnagyobb hazai ingatlanfejlesztő vállalatokat tömörítő Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) alelnöke kiemelte, hogy a tőke most óvatos,
az állam pedig éppen az önerő oldaláról hoz nagyobb dinamikát a piacra.
A Lakhatási Tőkeprogram keretében az állam csendestársként jelenik majd meg az ingatlanalapokban, egyszerű és kedvező pénzügyi konstrukcióban.
Az állam bankja, az MFB egyesével dönt arról, hogy milyen ingatlanalapokban vásárol befektetési jegyeket. A jelenkezőknek klasszikus üzleti tervet kell letenniük, és piaci alapú hozamot kell fizetniük az állami pénzért cserébe, ugyanannyit, mint amennyit a többi befektetésijegy-vásárlónak.
Az ingatlanfejlesztés jellemzője – mondta Kiss Gábor, aki a Metrodom csoport műszaki igazgatója is egyben –, hogy 25-30 százalék önerővel indul, a fennmaradó rész kereskedelmi banki hitel. Miután az ingatlanalapban fizetett hozam magasabb, mint ha kereskedelmi banktól venne fel hitelt a fejlesztő, így az önerő feletti részbe nem éri meg bevonni az államot, viszont az önerőhányad 70 százalékáig lehet és érdemes.
Így válik érvényessé a tétel, miszerint
a tőkeprogram 200 milliárd forintja 800-1000 milliárd forintot mozgathat meg a lakásépítési piacon.
Legjobbkor érkezik a lakásépítést ösztönző program, hiszen az állami beruházások háttérbe szorultak, iroda alig épül, az ipari-logisztikai fejlesztések pedig már elérték a csúcsot, most már a nagyon alacsony intenzitású lakásépítés beindításával lehet elérni a gazdasági növekedés támogatását.
Kínálatbővülés fékezheti a lakásárak emelkedését
Az új építésű lakások ára átlagosan 1,6 millió forint Budapesten,
ahol mindeközben alig 10-12 ezerre csökkent a 2024-ben elkészülő új lakások száma, miközben cirka 1,5 évig nominálisan szinte nem változtak a kínálati árak.
Az eddigi fő csapás, a saját lakás vásárlásának segítése mellett új színfolt a fiatalok lakásbérlethez jutásának könnyítése, ami a családalapítás előtt állóknak is fontos előrelépést tesz lehetővé az önálló életkezdés támogatásával – mutatott rá az ingatlanpiaci szakember. A lakhatás családtámogatási kérdés volt és lesz, de most már a korábbiaknál még hangsúlyosabban, és immár a gyerekvállalástól részben elkülönülve is megjelent a kormány fókusztémái között.
A nemrég meghirdetett 21 pontos Új gazdaságpolitikai akcióterv 21 pontjából 10 a lakhatáshoz kapcsolódik, vélelmezhetően összefüggésben azzal is, hogy 2026 tavaszán országgyűlési választások jönnek.
A lakhatás kérdése pedig kiemelten fontos politikai üzenet.
Az új tőkeprogramban az állam piaci alapú befektetőként jelenik meg, a részvétele nem támogatás, hanem kockázati befektetés, amit teljes mértékben piaci hozammal kap vissza.
Már az első évben 25 ezer új lakással számolnak a kínálat élénkítése révén.
Öt év alatt pedig összességében legalább 35 ezer lehet a kifejezetten az állami tőkebevonással megépülő új lakások száma az ingatlanalapok fejlesztésében.
A 200 milliárdos keret mintegy 95 százalékából lakásfejlesztés lesz, miközben a minisztériumi források 5 százalékra teszik a kollégiumi beruházások arányát. Érdekesség és új elem a bérlakásépítés,
az elkészült lakások 15-20 százaléka vállalkozások, illetve önkormányzatok bérlakásaként fog funkcionálni a számítások szerint.
Az eddig tűrt, de nem támogatott vállalkozói bérlakásépítés beindulásához hosszú távú, 20 éves futamidejű, 4 százalékos kamattal kihelyezett projekthitelre lenne szükség a jelenlegi 8 százalékos helyett Kiss Gábor szerint. Az eladásra épülő lakások jelentős része azonban most is befektetőkhöz kerül, akik bérbeadással hasznosítják az ingatlanokat.
A befektetői lakásvásárlás dominálja a piacot a rendkívül nehéz évként jegyzett 2023 óta. Ez időközben elkezdett oldódni, megjelentek a saját célra vásárlók is.
Miért van szükség az állam belépésére a lakáspiacon most?
A keresleti oldal rugalmas, gyorsan és könnyen változik, a kínálat viszont rugalmatlan, az állami tőkeprogram dinamizáló hatása nagyon fontos lesz.
A keresleti oldal élénkítésének két legfontosabb eleme az 5 százalékra csökkentett lakásáfa és a munkáltatói cafeteriatámogatás 150 ezer forintig, amit hiteltörlesztésre vagy lakbérfizetésre egyaránt igénybe lehet venni. Mindez nagyon erősen hathat a keresleti oldalra, amit egy harmadik tényező, a Prémium Magyar Állampapír-kifizetések is erőteljesen megtámasztanak 2025-ben.
A tőkeprogram lényegében arról szól, hogy
a várható keresletnövekedéshez igazodjon a kínálat, és a lakásfejlesztők közötti nagyobb verseny moderálja az árakat.
Ehhez az évente megépülő plusz 10 ezer új lakás elégséges lehet a várakozások szerint.
Miután a lakásépítési projektek két-három éves ciklusidővel működnek, az ingatlanalapok számára előírt ötéves, hosszabbítható visszafizetési futamidőbe akár egymás után két projekt indítása is beleférhet – mondta az IFK alelnöke.
Portfóliónk minőségi tartalmat jelent minden olvasó számára. Egyedülálló elérést, országos lefedettséget és változatos megjelenési lehetőséget biztosít. Folyamatosan keressük az új irányokat és fejlődési lehetőségeket. Ez jövőnk záloga.