Így működik majd a Lakhatási Tőkeprogram: kinek és mire lesz ez jó?
Berobbanhat a kereslet, és gyorsan felszívhatja a kínálatot a támogatásokkal és kedvezményekkel megerősített vásárlóerő révén 2025-től, ami gyors áremelkedéshez vezethet, ezzel pedig éppen az eredeti cél lehetetlenülne el, nevezetesen a lakáshoz jutás segítése.
Két oldalról nyúl a kormány a lakáspiachoz, egyrészt a kereslet élénkítésével, valamint párhuzamosan a gyorsan és törvényszerűen áremelkedéshez vezető keresletrobbanás ellensúlyozásával, a kínálat bővítése formájában, új lakások építésével.
A Lakhatási Tőkeprogram bejelentésével a 21 pontos Új gazdaságpolitikai akcióterv 14. pontja, a jelentős mértékű tőkefinanszírozási program részletei is ismertté váltak immár. A 200 milliárd forintos Baross Gábor 2.0 program 2025 márciusában indul ,és 2025 decemberéig vagy a keret kimerüléséig lehet rá jelentkezni, akár újonnan alapított ingatanalapoknak is.
Mi lehet a Lakhatási Tőkeprogram hatása?
A program célja, hogy már jövőre 25 ezer új lakás kerüljön piacra, ami praktikusan évente legalább 10 ezerrel több új ingatlan építését jelenti, mint amennyi a tőkeprogram nélkül megépülne.
A hatás komplex, ugyanis
- a lakásárakat féken tartja majd a kínálat bővülése,
- évente 0,9 százalékkal növekszik a GDP,
- több munkához jut az építőipar.
A multiplikátor hatás kapcsán Kiss Gábor, a legnagyobb hazai ingatlanfejlesztő vállalatokat tömörítő Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) alelnöke kiemelte, hogy a tőke most óvatos,
az állam pedig éppen az önerő oldaláról hoz nagyobb dinamikát a piacra.
A Lakhatási Tőkeprogram keretében az állam csendestársként jelenik majd meg az ingatlanalapokban, egyszerű és kedvező pénzügyi konstrukcióban.
Az állam bankja, az MFB egyesével dönt arról, hogy milyen ingatlanalapokban vásárol befektetési jegyeket. A jelenkezőknek klasszikus üzleti tervet kell letenniük, és piaci alapú hozamot kell fizetniük az állami pénzért cserébe, ugyanannyit, mint amennyit a többi befektetésijegy-vásárlónak.
Az ingatlanfejlesztés jellemzője – mondta Kiss Gábor, aki a Metrodom csoport műszaki igazgatója is egyben –, hogy 25-30 százalék önerővel indul, a fennmaradó rész kereskedelmi banki hitel. Miután az ingatlanalapban fizetett hozam magasabb, mint ha kereskedelmi banktól venne fel hitelt a fejlesztő, így az önerő feletti részbe nem éri meg bevonni az államot, viszont az önerőhányad 70 százalékáig lehet és érdemes.
Így válik érvényessé a tétel, miszerint
a tőkeprogram 200 milliárd forintja 800-1000 milliárd forintot mozgathat meg a lakásépítési piacon.
Legjobbkor érkezik a lakásépítést ösztönző program, hiszen az állami beruházások háttérbe szorultak, iroda alig épül, az ipari-logisztikai fejlesztések pedig már elérték a csúcsot, most már a nagyon alacsony intenzitású lakásépítés beindításával lehet elérni a gazdasági növekedés támogatását.
Kínálatbővülés fékezheti a lakásárak emelkedését
Az új építésű lakások ára átlagosan 1,6 millió forint Budapesten,
ahol mindeközben alig 10-12 ezerre csökkent a 2024-ben elkészülő új lakások száma, miközben cirka 1,5 évig nominálisan szinte nem változtak a kínálati árak.
Az eddigi fő csapás, a saját lakás vásárlásának segítése mellett új színfolt a fiatalok lakásbérlethez jutásának könnyítése, ami a családalapítás előtt állóknak is fontos előrelépést tesz lehetővé az önálló életkezdés támogatásával – mutatott rá az ingatlanpiaci szakember. A lakhatás családtámogatási kérdés volt és lesz, de most már a korábbiaknál még hangsúlyosabban, és immár a gyerekvállalástól részben elkülönülve is megjelent a kormány fókusztémái között.
A nemrég meghirdetett 21 pontos Új gazdaságpolitikai akcióterv 21 pontjából 10 a lakhatáshoz kapcsolódik, vélelmezhetően összefüggésben azzal is, hogy 2026 tavaszán országgyűlési választások jönnek.
A lakhatás kérdése pedig kiemelten fontos politikai üzenet.
Az új tőkeprogramban az állam piaci alapú befektetőként jelenik meg, a részvétele nem támogatás, hanem kockázati befektetés, amit teljes mértékben piaci hozammal kap vissza.
Már az első évben 25 ezer új lakással számolnak a kínálat élénkítése révén.
Öt év alatt pedig összességében legalább 35 ezer lehet a kifejezetten az állami tőkebevonással megépülő új lakások száma az ingatlanalapok fejlesztésében.
A 200 milliárdos keret mintegy 95 százalékából lakásfejlesztés lesz, miközben a minisztériumi források 5 százalékra teszik a kollégiumi beruházások arányát. Érdekesség és új elem a bérlakásépítés,
az elkészült lakások 15-20 százaléka vállalkozások, illetve önkormányzatok bérlakásaként fog funkcionálni a számítások szerint.
Az eddig tűrt, de nem támogatott vállalkozói bérlakásépítés beindulásához hosszú távú, 20 éves futamidejű, 4 százalékos kamattal kihelyezett projekthitelre lenne szükség a jelenlegi 8 százalékos helyett Kiss Gábor szerint. Az eladásra épülő lakások jelentős része azonban most is befektetőkhöz kerül, akik bérbeadással hasznosítják az ingatlanokat.
A befektetői lakásvásárlás dominálja a piacot a rendkívül nehéz évként jegyzett 2023 óta. Ez időközben elkezdett oldódni, megjelentek a saját célra vásárlók is.
Miért van szükség az állam belépésére a lakáspiacon most?
A keresleti oldal rugalmas, gyorsan és könnyen változik, a kínálat viszont rugalmatlan, az állami tőkeprogram dinamizáló hatása nagyon fontos lesz.
A keresleti oldal élénkítésének két legfontosabb eleme az 5 százalékra csökkentett lakásáfa és a munkáltatói cafeteriatámogatás 150 ezer forintig, amit hiteltörlesztésre vagy lakbérfizetésre egyaránt igénybe lehet venni. Mindez nagyon erősen hathat a keresleti oldalra, amit egy harmadik tényező, a Prémium Magyar Állampapír-kifizetések is erőteljesen megtámasztanak 2025-ben.
A tőkeprogram lényegében arról szól, hogy
a várható keresletnövekedéshez igazodjon a kínálat, és a lakásfejlesztők közötti nagyobb verseny moderálja az árakat.
Ehhez az évente megépülő plusz 10 ezer új lakás elégséges lehet a várakozások szerint.
Miután a lakásépítési projektek két-három éves ciklusidővel működnek, az ingatlanalapok számára előírt ötéves, hosszabbítható visszafizetési futamidőbe akár egymás után két projekt indítása is beleférhet – mondta az IFK alelnöke.
