Mély nyomokat hagyott a Covid a magyar raktárpiacon

A koronavírus idején a szállítási nehézségek miatt sok hazai (és más országbeli) gyártó a telephelyéhez közeli raktárt létesített, hogy ne legyen kitéve a konténerhajók és más szállítóeszközök elakadásának. Mi lett ezeknek a raktáraknak a sorsa? Feleslegessé váltak, most is használják őket, vagy új feladatot kaptak? A Világgazdaság Bíró Koppány Ajtonyt, a Magyarországi Logisztikai Szolgáltató Központok Szövetségének (MLSZKSZ) főtitkárát kérdezte.

Mekkorák jelenleg a hazai raktárkapacitások?

Rendelkezésre állnak friss adatok a magyarországi modern ipari-logisztikai állományról. 2025 második negyedévében a teljes országos modern ipari-logisztikai ingatlanállomány elérte a 5 844 765 négyzetmétert, ami növekedés az előző negyedévhez képest. Ebből a fővárosi regionális állomány 3 866 080 négyzetméter, míg a vidéki rész 1 978 685 négyzetméter. Ugyanez a negyedév új átadásai révén összesen 91 320 négyzetméterrel növelte az állományt (59 290 négyzetméter Budapesten, 32 030 négyzetméter vidéken).

Pozitív trend, hogy a bérlői kereslet a főváros környékén elérte a 201 680 négyzetmétert, ami 7 százalékos növekedés az előző év azonos időszakához képest. A nettó kereslet (szerződéshosszabbítás nélküli) pedig 120 460 négyzetméter volt.

Mi történt a Covid-járvány idején tapasztalt raktárlétesítés-dömping óta? Megmaradt a gyártáshoz közeli, belföldi tárolás gyakorlata?

Igen, a „nearshoring/friendshoring” irány stabilan velünk maradt: több iparág – különösen az autóipar és az elektronika – a kritikus alkatrészeknél tartalékol, és gyártásközeli készletet tart, miközben a többi tételnél rugalmas marad. Az európai logisztikai piaci előrejelzések 2025-re kimondottan a nearshoringban látták és látják a bérlői aktivitás egyik motorját, ami a CEE-régiót – így Magyarországot is – kedvező helyzetbe hozza, de legalábbis lehetőségeket teremt.

Voltak gyártók, amelyek viszont visszaálltak a folyamatos, távolról történő beszállításra?

Részben igen: a globális ellátási láncok normalizálódásával több vállalat visszanyitott az ázsiai beszállítók felé, de nem „vakon” – a kockázatkezelés miatt egyre gyakoribb a hibrid modell (távoli beszállítás plusz lokális pufferek). A nemzetközi beszállítói trendek 2024–2025-ben is „hintaszerű” mozgást jeleznek: bizonyos szegmensek visszatérnek a távoli forrásokhoz, másoknál a közelebb hozás marad domináns.

Vannak-e emiatt felesleges hazai raktárkapacitások?

Rövid távon kimutatható a túlkínálat jele: 2025 második negyedévére a nagy-Budapest térségi üresedés 13,4 százalékra nőtt (országosan pedig mintegy 12,5 százalékkal, ami érdemi emelkedés az év elejéhez képest). Ugyanakkor a bérlői aktivitás sem tűnt el, a második negyedévben a 201,7 ezer négyzetméteres igény 7 százalékos növekedés. Tehát inkább átstrukturálódó, mint összeomló piacról beszélünk.

A felesleges kapacitásokat hogyan hasznosítják – átalakítás, újrapozicionálás, felszámolás?

A modern, jó lokációjú és energiahatékony csarnokok gyorsabban „új gazdát” találnak, itt a tulajdonosok több-bérlős (multi-tenant) kialakításra, kisebb egységekre, last-mile/urban logistics funkciókra váltanak, illetve e-kereskedelmi és 3PL szereplőkre céloznak. A régebbi specifikációjú ingatlanoknál gyakoribb az átalakítás (felújítás, ESG-upgrade) vagy a portfólión belüli racionalizálás. A régiós ipari-logisztikai elemzések is ezt a „minőség felé tolódó ” keresletet jelzik, miközben a hazai online kereskedelem bővülése, bár lassult a pandémia utáni szinthez képest, de támaszt jelenthet a raktár- és fulfillment igényeknek.

A hazai ipari termelés pangása mennyire sújtja a raktárszolgáltatókat?

Érezhetően: 2025 első három hónapjában az ipari termelés mínusz 4,4 százalékos volt éves alapon, ami

• lassítja a bérbeadások egy részét,
• hosszabb értékesítési ciklust
• és erősebb bérlői ösztönzőket eredményez.

Ugyanakkor a piac kettészakad: a korszerű, jó helyen lévő és hatékony üzemeltetésű raktárak kihasználtsága tartósan jobb, míg a kevésbé versenyképes állományban nő az üresedés. Emellett az igények lokális dinamikájában tovább erősödött a vidék szerepe, egyértelműen látszik az eltolódás, a kereslet ez irányú változása, ami a vidéki gazdasági központok (példuál Debrecen, Kecskemét, Szeged, Győr) esetében jelent új lehetőségeket.

Összességében a magyar raktárpiacon egy „új normalitás” alakult ki: a gyártásfókuszú, sok esetben hibrid ellátásilánc-modell, a nearshoring lehetőségei és az e-kereskedelem strukturális igénye tartják fenn a keresletet, miközben a magasabb szintű üresedés és a gyengébb ipari kibocsátás fegyelmezettebb fejlesztői és üzemeltetői stratégiát követel.