Logisztikai útkeresés a raktárbázisok szürke dobozai között

Folyamatosan változik a logisztikai ingatlanok piaca, a legjobb raktármegoldás kiválasztása saját tapasztalataink szerint sem egyszerű, de annál fontosabb feladat. A dinamikusan fejlődő gyorséttermi piacot kiszolgáló vállalatunk közel tíz évvel ezelőtti indulásakor csupán egy irodával rendelkezett, a teherautó flottát és a raktári tevékenységeket is szolgáltatóktól béreltük. Három év múltán azonban saját raktár üzemeltetése mellett döntöttünk, hogy jobban alkalmazkodhassunk ügyfélkörünk változó igényeihez.

A hűtött, a fagyasztott és a száraz árut egy fedél alatt tároló raktártér biztosítása akkoriban nehezebben ment, végül egy élelmiszeripari raktár átalakításával tudtuk megvalósítani. Ma, amikor meglévő kapacitásaink végessége miatt ismét új raktárt keresünk, tárolási igényeink ugyanolyan speciálisnak számítanak, mint egykor – hét év alatt azonban sok minden változott nemcsak gyorséttermi ügyfélkörünkben, hanem a logisztikai ingatlanok piacán is.

Logisztikai útkeresés – irány a budapesti körgyűrű, és tovább

Új raktárunk már speciális igényeink szerint tervezett és kialakított kapacitás lesz, napjainkban ugyanis az ingatlanfejlesztők sokkal nyitottabbak erre a testre szabásra. Nagyobb rugalmasságuk több tényező együttes hatásának köszönhető. A Covid éveiben a raktározási igények például teljesen átalakultak, a gyártó vállalatok a just in time modelről a just in case modellre váltottak, hogy 20-30 százalékkal megnövelt készletekkel biztosítsák be magukat az ellátási láncok akadozásával szemben. Hasonló módon az e-kereskedelem forgalma is fellendült a járványidőszakban, az utóbbi pár évben pedig az ázsiai gyártók újabb beruházásai ugyancsak nagymértékben növelték a raktárkapacitás iránti keresletet a hazai piacon.

 Utóbbiak növekvő népszerűségét mutatja, hogy tavaly az újonnan átadott raktárépületek 50 százaléka már vidéken nyitotta meg kapuit.

Történeti távlatban érzékeltetve ezt a dinamikát: logisztikai pályafutásom kezdetén, a kilencvenes években még a Nagyvásártelepen dolgoztunk, amely a harmincas évek elején létesült a déli összekötő vasúti híd pesti lábánál, a kilencedik kerületben, a Belvároshoz közel, de a rendszerváltás után eredeti funkcióját elveszítette, majd teljesen megszűnt. A főváros élelmiszer-ellátásában közreműködő logisztikai cégek fokozatosan a városon kívülre települtek, a törökbálinti Depo például kiváló elhelyezkedésű, de mára elavult. A korszerű igényeknek megfelelő logisztikai központok napjainkban az M0-s körgyűrű mentén, illetve egyre gyakrabban azon túl létesülnek.

Minderre az utóbbi tíz évben ráerősített az urbanisztikai átrendeződés, amely egyértelműen a lakófunkciót részesíti előnyben. A cégek mindinkább kiszorulnak a 9., 10. és 11. kerületből, azonban a busztársaságok is nyitottabbak rá, hogy tömegközlekedéssel kiszolgálják az új helyszíneket, így a nem gépkocsival közlekedő alkalmazottak ingázása is megoldott. Nem utolsósorban a még belterületen lévő városi logisztikai raktárak bérleti díja is gyorsan emelkedik, ma már a 7-9 eurót is eléri, míg az M0-s mentén a szárazáru-raktárak esetében ennek a csupán a fele.

De a logisztikai központok elhelyezkedése csupán egy a döntő szempontok közül, ugyanilyen fontos, hogy a bérlők mit találnak a raktárépületek, a szürke dobozok belsejében. Amikor hét évvel ezelőtt raktárt kerestünk, az egyik neves szolgáltató azt mondta, örömmel bocsát rendelkezésünkre alapterületet a négy fal között, azon belül alakítsunk ki olyan raktereket, amelyek megfelelnek igényeinknek. Logisztikai cégként mi erre persze nem vállalkoztunk.

Többen közülük már jártak osztrák testvérvállalatunknál is, amely 2023-ban költözött korszerű raktárba, hogy mindezt a gyakorlatban, működés közben is láthassák. Míg hét évvel ezelőtt bérbeadói piacról beszéltünk, amelyen az üresedési ráta 2-3 százalék körül alakult, addig a mai, bérlői piacot túlkínálat jellemzi, az ingatlanfejlesztők pedig többek között a speciális raktározási igények rugalmasabb kiszolgálásával igyekeznek kitűnni a mezőnyből.

A raktárakhoz hasonlóan napjainkban már a gyorséttermek is vidéken terjeszkednek gyorsabban, ezért a hozzánk hasonló élelmiszeripari logisztikai szolgáltatók számára szintén előnyös, ha az M0-s körgyűrű mentén bérelnek kapacitást, mert így jobban kapcsolódnak az országos úthálózat vérkeringésébe. Mi több, a schengeni övezethez csatlakozott, illetve csatlakozó, szomszédos országok miatt az előny kétszeres.

Szolgáltatások fenntarthatóbban

Minthogy meglévő raktárkapacitásunk még egy évre lehet elegendő, már most keressük a továbblépés útját, a speciális igényeink szerinti terek kialakítása ugyanis egy-másfél évbe telhet. Helyet azonban most sokkal könnyebben találunk ehhez, új épületek kínálatából válogathatunk, amelyek BRIM tanúsítvánnnyal rendelkeznek és zöld energiát használnak, így a fenntarthatósági követelményeinknek is jobban megfelelnek.

Bár az ázsiai szereplők, különösen az autó- és akkumulátorgyártók közép-kelet-európai beruházásaiban, a terjeszkedésüket kísérő logisztikai fejlesztésekben 2024-ben érezhető megtorpanást tapasztaltunk, arról a vélemények megoszlanak. Hatása úgy tűnik, abban merül ki, hogy a raktárfejlesztők visszafogják spekulatív jellegű beruházásaikat, ami nem baj – a kereslet növekedése és a kínálat bővülése a logisztikai ingatlanok piacán így is mindenkinek ad elég munkát a következő évekre.

Míg keresleti oldalon a raktárbérlők a múltban inkább csak arra az időszakra kötelezték el magukat, amelyet ügyfélszerződésekkel le tudtak fedni, ma már hosszabb távra, tíz évre előre is bátrabban kötnek le kapacitásokat. A logisztikai ingatlanok fejlesztői pedig, akik korábban speciális raktározási igényeket támasztó partnerekkel 7 évnél rövidebb időre egyáltalán nem szerződtek, ma már 5 évre is megteszik ezt, általános igények mellett pedig 1-2 éves szerződéseket is kötnek. A bérlők így akár évente megtendereztethetik a fejlesztőket, hogy a logisztikai ingatlanok szolgáltatások tekintetében elég egységes piacán mindig a legjobb árat kapják.