Mégis drágák a lakáshitelek

Akárhogy is nézzük, a hazai felárak a legmagasabbak, a régiós átlag 1,5–2-szerese. Ha nemzetközi összehasonlításban vizsgáljuk a statisztikákat, törekednünk kell arra, hogy almát almával hasonlítsunk össze, tehát azonos módon vizsgáljuk az egyes országokat. Ebből adódóan, ha korrekciót kívánunk végrehajtani egy ország adatain, akkor azt az összes esetében el kell végezni, különben hibás következtetésre jutunk.

A 2017. májusi Pénzügyi stabilitási jelentésben az MNB kiemelt figyelmet fordított a lakáscélú hitelek árazására, különös tekintettel a verseny állapotára és a banki hatékonyság kérdéseire. A tünetek feltárásnak egyik eszköze az aggregált kamatstatisztikák elemzése, amely nemzetközi kontextusban is rávilágít az MNB által feltárt problémák jelentőségére. Az elmúlt hetekben több olyan cikk is megjelent, amelyben a hazai lakáshitelek átlagos felárát különböző korrekciókkal kívánták értelmezni, ugyanakkor ezeket a módosításokat nem vezették át a referenciának tekintett nemzetközi adatokon. Az alábbiakban szeretnénk hangsúlyozni, hogy csak a sztenderdizált, közös módszertannal elkészített statisztikák alkalmasak a megfelelő és helyes következtetések levonására.

Nemzetközi összehasonlítás során a megfelelő futamidejű referenciakamatokat kell figyelembe venni a hitelek felárának kiszámításához. A nemzetközileg elérhető statisztikákat azonos metodika alapján és átlátható módon tartjuk célszerűnek kezelni. A Központi Bankok Európai Rendszerében a jegybankok azonos tartalommal és azonos módszertan szerint gyűjtik a banki hitelkamatokat, és az ezekből készített aggregált statisztikákat teszi közzé honlapján az Európai Központi Bank. Elemzéseinkkor erre, illetve az egyes országokra szintén azonos módszertan szerint elérhető bankközi referenciakamatokra (a Bubor és a BIRS „testvéreire”) támaszkodtunk.

A kamatadatok elérhetősége az éven belüli, valamint az éven túl fixált kamatozású hitelekre szorítkozik, így az előbbihez a három hónapos bankközi referenciakamatokat, míg utóbbihoz a hároméves bankközi kamatswapokat használtuk az összehasonlítható kamatfelárak kiszámításánál. A sajtóban megjelentek olyan kritikák, amelyek szerint a különböző futamidejű hitelekhez különböző referenciakamatokat kellene figyelembe venni: az ötéves hitelekhez ötéves IRS-, míg a tízéves hitelekhez tízéves IRS-értékeket. Ez elméletileg valóban pontosabb képet adhatna, ám arról sem szabad megfeledkezni, hogy az adatok rendelkezésre állása nem teszi lehetővé, hogy minden országra külön-külön kiszámítsuk a különböző futamidejű hitelek felárait. Ha a szóban forgó korrekciót csak a hazai felárak esetében tesszük meg és a többi ország esetében mellőzük, akkor hibás következtetésekre juthatunk.

E számítást, tehát a megfelelő futamidejű kamatok és referenciák párosítását, néhány, de nem minden országra kiterjedően elvégezhetjük, de kizárólag egy időpontra, keresztmetszeti összehasonlításban. Mindez azonban nem változtat alapvető képünkön – így is Magyarországon a legmagasabbak a felárak.

Ha pedig idősorosan vagy széles körben kívánjuk vizsgálni a felárakat, akkor továbbra is célszerű az eredeti EKB-módszertan szerint eljárni, tehát az éven belüli és az éven túli kamatfixálású hiteleket elkülöníteni. Ugyanis a becsült összetételhatás lényeges torzítást eredményez az adatok értékelésében.

A nemzetközi összehasonlításhoz a kamatkedvezményeket is figyelembe kell venni a felárak értékelésekor.

A kritikák másik fajtája, hogy a folyósítást követő kedvezményeket nem veszi figyelembe a jegybanki statisztika. Mint fentebb említettük, a nemzetközi összehasonlításhoz használt hitelkamatokat azonos módszertan szerint gyűjtik és aggregálják minden vizsgált ország jegybankjánál. Ideértendő a kamatkedvezmények kezelése is, ahol fő szabály szerint csak a feltétel nélkül adott kedvezmények vehetők figyelembe. Tehát az „apró betűs”, sok feltételhez kötött kedvezményeket, amelyeket az ügyfél vagy megkap, vagy nem, figyelmen kívül kell hagyni. Ezen esetleges kedvezmények beemelése ugyanakkor átláthatatlanná tenné a statisztikákat, így a velük való korrekciót nem látjuk indokoltnak. Továbbá ez az információ nem elérhető a többi régiós ország esetében, így az egyoldalú korrekció szintén hamis következtetéseket eredményezne.

Összességében elmondható tehát, hogy a kamatstatisztikák nemzetközi összehasonlítása során szükséges az átlátható, azonos módszertannal készülő, idősorosan összehasonlítható és az összetételhatásokra kontrolláló adatok alkalmazása, amelyet nem terhelnek az egyoldalú korrekcióból adódó torzítások hamis következtetései. Mindazonáltal a becsült összetétel alkalmazásával is azt láthattuk, hogy a hazai felárak változatlanul a legmagasabbak a régióban. Végül megjegyezzük, hogy a nemzetközi kamatok összehasonlítása csupán egy szelete a diagnózis felállításának. A hazai kamatok esetén ügyletszinten megállapítható az alkalmazott referenciakamat, ez alapján pedig elmondható, hogy az éven túl fixált kamatozású lakáshitelek felárai kiugró mértékűek (Pénzügyi stabilitási jelentés, 2017. május, 68. o.). A minősített fogyasztóbarát lakáshitelekre vonatkozó MNB-ajánlás célja, hogy az átláthatóság növelésével és az árverseny élénkítésével mérséklődjenek a hazai lakáshitelfelárak.