Amikor a jó ajánlat sem a legjobb

A szakember szerint a stabilitás, a megbízhatóság felértékelődött, így ma a társaság jó eséllyel alternatív finanszírozási megoldásokkal is operálhat.

Az iroda- és kereskedelmiingatlan-fejlesztők kivételes napjai ezek, hallani mindenhonnan: a projektek zöme lábon elkel, köszönhetően a rengeteg befektetésre váró pénznek, a banki kihelyezési verseny következtében pedig egymást érik a finanszírozási ajánlatok. Meg tudja ezt erősíteni?

A gyakorlati tapasztalatok alapján azért árnyalnám a finanszírozási képet. Való igaz, hogy közel a válság előtti a piac, vagyis szép számmal találunk finanszírozói ajánlatot. Ám a mai helyzet legalább két pontban alapvetően eltér a 2006–2008-as boom időszakától. Mindkettő változás közös ismérve, hogy a bankok „tanultak” a válságból, és lényegesen óvatosabbak lettek.

Mire gondol?

Egyrészt a bankokban az üzleti terület a korábbiakhoz képest veszített az érdekérvényesítő képességéből házon belül, azaz hiába állapodunk meg velük indikatív ajánlati szinten egy finanszírozási feltételrendszerben, nagyon gyakran a banki kockázati terület belenyúl a megállapodott struktúrába, és új kikötéseket tesz, amitől nekünk, hitelfelvevőknek kedvezőtlenebb lesz a finanszírozás. A gondot az jelenti, hogy hiába volt korábban több versenytárstól ajánlat, ebben a fázisban már a fejlesztőnek általában nincs ideje a versenyeztetést újraindítani vagy az ajánlati versenyben korábban elbukott vetélytárstól új ajánlatot bekérni. Az így kényszerből létrejött megállapodás meglehet, már korántsem olyan kedvező. A másik és a mi esetünkben sokszor még az előzőnél is nagyobb gondot jelentő változás az, hogy a bankok nemcsak az ügyféllel, hanem egymással szemben is bizalmatlanok lettek, ennek pedig az lett a következménye, hogy olyan méretű ügyleteknél, ahol banki szindikátus összehozása szükséges, bőséggel lehet találni hitelezőt szenior pozícióba, még junior hitelezők is akadnak, nincsen viszont olyan szenior hitelező, aki ugyanarra az eszközre biztosítékot adna a junior banknak is. Tehát klasszikus értelemben vett strukturált hitelezést nem találunk a piacon. Márpedig az ilyen nagy projektek esetében rendkívül fontos lenne egy hosszú lejáratú szenior hitel és egy esetleg magasabb árazású, de gyorsan amortizálódó junior finanszírozás.

No de, ha maga a fejlesztés jó helyzetben van, akkor csak nagyon rövid időre kell a finanszírozás, hiszen ott a vevő…

Valóban, ha van egy jó fejlesztés, akkor könnyen találunk vevőt, ám akkor is, amikor megtervezünk egy projektet, és értékesítésben reménykedünk, a beruházási hitelen kívül a befektetési hitelt is fel kell építeni, hiszen egyrészt nem lehet kockáztatni: ha nem sikerül az értékesítés, akkor nincs megfelelő finanszírozás. Másrészt a vevőnek is sokkal kecsegtetőbb egy projekt, ha jó konstrukciójú hitel van hozzárendelve.

A vevők a finanszírozással együtt veszik át a projektet?

Hasonló arányban, mint ahány alkalommal maguk finanszírozzák a projektet. Ám hiába az a szándékom, hogy értékesítem a projektet, a finanszírozást az egész élettartamra kell biztosítanom, hogy a potenciális vevő számára is láthatóvá váljék, hogy az adott projekt megáll a lábán. Nos, ezen a területen tudna többet segíteni, ha össze lehetne állítani – a válság előtt olyan gyakran alkalmazott – strukturált hitelt.

A nagyobb fokú bizalmatlanságért „cserébe” eddig soha nem látott alacsony kamatokat tartalmaznak az ajánlatok. Ezt kihasználja a Gránit Pólus?

Természetesen élünk a lehetőséggel az új projektek esetében, és dolgozunk azon is, hogy a korábbi ügyleteket most kedvezőbb megállapodások mellett refinanszírozzuk. Az elmúlt hetek, hónapok azzal teltek, hogy több mint 400 millió eurónyi kölcsönügyletet tárgyaltunk át – sikerrel. Ezen a téren tehát mi is érezzük a mostani kegyelmi állapot előnyeit, amit a likviditásbőség jellemez. Persze a viszonylag könnyű megállapodásokhoz az is kellett, hogy a partnerek szemében a Gránit Pólus megfelelő reputációval rendelkező, megbízható partnernek számít, hiszen a cégcsoport – bár az ingatlanfejlesztői piacot is megtizedelte a válság – végig fejlesztett, ráadásul a kötelezettségeinek mindig maradéktalanul eleget tett.

Egy ilyen társaság számára a hitelezés mellett nem nyílnak alternatív finanszírozási lehetőségek?

Tőketárs hosszabb bevonására épp a stabilitás miatt nem volt szükség. Ugyanakkor természetesen nem zárkózunk el az egyéb finanszírozási megoldásoktól sem. Épp ezért vizsgáljuk a szabályozott ingatlanbefektetési társaságokban rejlő üzleti lehetőségeket. De olyan méretben, mint amekkora projekteket visz a Gránit Pólus, akár a kötvénykibocsátás sincs kizárva. Azért mondom, hogy ez a mi nagyságrendünkben képzelhető csak el, mert a hazai kötvénypiac tetszhalotti állapota miatt csak nemzetközi kötvénykibocsátásban érdemes gondolkodni. Márpedig egy ilyen kibocsátásnak inkább alsó, semmint felső határa az a 400-500 millió euró, amekkora tőkebevonásról mi szoktunk beszélni. Csak ekkora tétel biztosítja azt, hogy elérjük az általunk megcélzott befektetői kört, s ugyancsak ez a tételméret garantálhat optimális kamatkondíciókat is. De persze konkrétumokról még nem beszélhetünk – a fejlesztésiforrás-szükséglet nagyban függ attól is, hogy milyen beruházásokba tudunk belefogni a közeljövőben.