Amit a telekáfáról tudni kell

2004-től az áfatörvényben részben megváltozott a lakóingatlan fogalma. A lakóingatlan fogalmába - az egyéb feltételek változatlansága mellett - a földterület is beletartozik. Ennek következtében a felépítmény jogi sorsát osztja az a földterület, amelyen lakóingatlan létesült vagy létesül. Így 25 százalékos áfakulcs alá tartozik az önállóan értékesített építési telek és a lakóingatlan-építés befejezése előtti, illetőleg az első értékesítéséhez tartozó telek része, illetve telekhányada. A lakóingatlan további értékesítéséhez tartozó telekhányad továbbra is tárgyi mentes marad. (A nem lakótelek változatlanul tárgyi mentes.)

A lakóingatlanok rendszerint viszonylag hosszú idő - esetleg több év - alatt valósulnak meg. Értékesítésük lehetséges a megvalósítási időtartam alatt, de lehet, hogy csak a megépítés után értékesítik azokat. Ezért az áfatörvénybeli módosulások hatásának enyhítésére átmeneti szabály érvényesül, amely a folyamatban lévő értékesítéseket érinti. A beépítésre szánt terület, építési telek, lakóingatlan befejezés előtti vagy azt követő első értékesítése esetén még a 2003-ban érvényes szabályok szerint kell eljárni, ha az arról szóló adásvételi szerződést a földhivatalhoz 2004. január 1-jét megelőzően benyújtották. Ez akkor van így, ha a kialakított vagy kialakítandó építési telek, illetőleg a megépülő lakás vagy lakóház vevőjével az ingatlanfejlesztő már megállapodást kötött, és azt a földhivatalhoz be is nyújtották. Az építési telket és a lakóingatlan telkét, illetőleg telekhányadát csak akkor lehet a régi szabályok szerint tárgyi mentes tevékenységként számlázni 2004. január 1-je után, ha az arra vonatkozó szerződést a földhivatalhoz már benyújtották, vagy az év végéig még benyújtják. A törvényhozó vélelme alapján csak ez esetben fordul elő, hogy a vételárban már megállapodtak. Az átmeneti szabály azt kívánta megoldani, hogy ez esetben a törvény módosítása miatt ne kelljen az árat módosítani.

A folyamatban lévő építésitelek-kialakítások és a folyamatban lévő lakóingatlan-építések azon része esetében, amelyre az ingatlanfejlesztők 2003. december 31-ig még nem találtak vevőt - és ezáltal fel sem merülhet a szerződés földhivatalhoz való benyújtása -, már más árkalkulációt kell alkalmazni. Erre vonatkozóan nincsenek átmeneti szabályok. Ezekben az esetekben a 2004-ben bekövetkező értékesítések során fel kell számolni az építési telekre, illetőleg a lakóingatlanok telekhányadára is a 25 százalékos általános forgalmi adót, amely a legnagyobb valószínűség szerint - előzetes becslések szerint - mintegy 7 százaléknak megfelelő árnövekedést okoz. Ennek az áremelkedésnek egy részét az ingatlanfejlesztőnél kompenzálhatja az, hogy 2004. január 1-jétől a lakóingatlanok értékesítőinek nem kell az előzetesen felszámított áfát megosztaniuk. Azonban ez - két ok miatt is - csak töredéke lehet az áremelkedésnek. Egyrészt a folyamatban lévő építkezések esetében a visszaigénylések kisebb-nagyobb hányada még az előző évben valósult meg, amikor a megosztást figyelembe kellett venni, másrészt lakóingatlan-értékesítés esetében gyakorlatilag csak a működési költségekre eső áfát osztoták meg.

Kifejezetten rosszul járhatnak azok, akik építési telkek kialakítására vállalkoztak, és a ráfordításaik jelentős részét már 2003-ban elszámolták, de az eladásra szerződést nem kötöttek, és így azt a földhivatalhoz sem tudják december 31-ig benyújtani. Náluk ugyanis az a helyzet, hogy a telekkialakítás költségeinek áfáját 2003-ig levonásba nem helyezhették, de 2004-ben esedékes értékesítés miatt már fel kell számolniuk.

Természetesen - mint semmilyen adózási ügyben - ez esetben sem lehet megtalálni azt a követendő megoldást, amelynek alkalmazásával a legkedvezőbbé lehet tenni a megváltozó adójogszabály hatását.