Előnyben a kisebb lakásokat is kínáló lakóparkok

A nagy lakásszámú beruházások a főváros pesti tömbrehabilitációs területein és a budai zöldövezetben valósultak meg. A fővárosban az új lakások 60 százaléka a pesti, 20-25 százaléka pedig a budai oldalon épült fel ebben az évben. Az igénybe vehető támogatott hitel kamatainak növekedése az igényeket a kisebb alapterületű lakások irányába mozdíthatja el. A jövőben így azok a lakóparki beruházások számíthatnak keresletnövekedésre, amelyek közepes, vagy nagyméretű lakások mellett megfelelő arányban kis alapterületűeket is kínálnak - mondta lapunknak a Global Investment Kft. egyik szakértője.

A telkekre kivetett áfa önmagában is 6-7 százalékos áremelkedést generál január elsejétől. Az építőanyagok árának emelkedése, valamint az infláció tervezett hatása miatt a drágulás várhatóan 8-12 százalékra tehető. Valószínűsítjük, hogy ezt az emelkedést elfogadja majd a piac, de az biztosnak látszik, hogy a kereslet visszaesik - mondta Tilki Róbert, a bérbeadással is foglalkozó GVA Hungary ügyvezető igazgatója.

A Global Investment adatai szerint az új lakások folyamatosan növekvő keresletének köszönhetően 2003. I. és II. negyedévében több mint 1500 lakás épült fel a fővárosban. Az üzletkötések száma az utolsó negyedben jelentősen növekedett. Az idén ugyan megugrott a budai oldalon indított lakópark-beruházások száma, ennek ellenére ezek a fővárosban és az agglomerációban épített lakások számának csupán 20-25 százalékát jelentik.

A pesti oldalon épült lakóparki ingatlanok a fővárosi beruházások 60 százalékát teszik ki, az agglomerációban felépült lakóparkok a torta mintegy 2 százalékát érik el. A pesti oldalon az agglomeráció - Dunakeszi, Kistarcsa, Ecser, Veresegyháza - dinamikusabban fejlődik, mint a budain, ahol a fejlesztést a nehézkes közlekedés akadályozza.

A vásárlási döntést minden esetben a hely, az érték és a fizetőképesség hármas aránya határozza meg. A fizetőképes kereslet 2003-ban növekedett, ezért az értékesebb, új építésű budai ingatlanok iránti igény is megnőtt. A bel-budai új építésű ingatlanok átlagos négyzetméterára 320- 350 ezer forint felett mozog.

A pesti oldalon alacsonyabb négyzetméterárú és kisméretű társasházi lakásokra az elmúlt négy évben nagy kereslet mutatkozott. A most épülő lakóparkok túlnyomórészt a Hungária körúton túl, vagy Budapest határához közel találhatóak. Ezen területek vonzerejét a zöldterületi jelleg adja. Éppen ezért az itt épült lakóparkok közepes és nagy lakásaira is jelentős kereslet volt, mivel a kedvező négyzetméterár mellett családok számára is tényleges megoldást kínálnak. Az átlagos négyzetméterár 260-300 ezer forint körül regisztrálható.

Bár jövő évtől a lakóparkok iránti kereslet enyhe lassulására lehet számítani, a megváltozott piaci igényeket figyelembe vevő beruházások esetében jelentős keresletcsökkenés nem várható. Döntő szempontnak számít majd a kisebb lakásméret, illetve a hitellel elérhető árak.

Az Otthon Centrum ingatlan-tanácsadó cég tapasztalatai alapján az idei év eddig eltelt időszakában, a kedvező finanszírozási lehetőségek következtében az új és használt lakások iránti érdeklődés egyre kevésbé különült el. A használt lakások piacán - ahol a 2000 óta pangó piac múlt év végi fellendülése egyértelműen a hitelkamatok csökkenésének tudható be - továbbra is elkülöníthetőek a népszerű területek a különböző lakásszegmensekben.

Ilyen tipikusnak mondható terület a budai hegyvidék legelegánsabb, XII. kerületi része, ahol a legkeresettebbek az 1+2 hálós és 1+3 hálós lakások 30, illetve 50 millió forintos határig. A XI. kerületben az egyetemi negyedhez közeli garzonlakások ugyancsak népszerűek, s kiadási céllal is jó befektetést jelentenek.

Töretlen a hagyományosan keresett pesti belvárosi, Duna-parti lakások népszerűsége is; az unikumnak számító ingatlanok ismerősök vagy a család körében nagyon hamar elkelnek. Ezekért a panorámás presztízslakásokért - amiket 90 százalékban befektetési céllal vásárolnak, s annak ellenére, hogy jellemzően jócskán túlárazzák őket eladóik - extrém esetben 1 millió forintot is megadnak négyzetméterenként.

A VI. és VII. kerület határán, a Király utca sétálóutcává alakításával a közeljövőben kitolódik a már évek óta népszerű Liszt Ferenc téri és környéki vonzó lakókörnyezet határa, felértékelve a környező utcákat is. Ezen a területen, illetve még inkább az V. kerületi Lipótvárosban igen jelentős a külföldi vásárlók aránya. A Nagykörút még mindig viszonylag éles határt képez a lakásárakat tekintve. A jövőre bevezetendő telekáfa hatására - az új lakások drágulásával - valószínűleg megélénkülhet a használt lakások iránti kereslet, áremelkedést generálva ebben a szegmensben is.

Az új ingatlanokénál jelentősebb az árkülönbség Buda és Pest között. Míg az első fél évben Budán az átlagos lakóingatlanár 58-62 millió, addig Pesten mindössze 17-18 millió forint volt, s ez nem változott jelentősen a második fél évben sem. A budai oldalon a két szélső érték 22 millió és 135 millió forint volt, Pesten ugyanakkor jóval szűkebb intervallumban mozgott: 10,7 és 26,5 millió forint között az első hat hónapban.