A kiszolgálók is kiköltöznek a raktárakba
Költözni muszáj, költözni érdemes, ám a raktárt kereső vállalatok manapság mind nagyobb mértékben igyekeznek kombinálni a raktárukat és az irodáikat, s ez több szempontot is előtérbe állít. Természetesen sok vállalkozás fölteszi a kérdést: mekkora ingatlant érdemes bérelni. A legkeresettebbek 500 és 2000 négyzetméter közöttiek, ez a közepes tartomány. Az is felmerül, hogy miért a használtat válasszák, miért ne az újat. Az, hogy miért nem hagyja ki az életképes kis- és középvállalkozás ezt a középső lépcsőt, egyértelműen annak tudható be, hogy nincs számára megfelelő kínálat - teszik hozzá a Biggeorge's International szakértői.
Az új építésű raktárak fejlesztői kevés kivétellel 2000 négyzetméteres blokkonként adnak ki raktárakat. Ennél kisebb területek bérelhetők egyebek között az Airport Business Parkban (600 m2), ám ez a 10 méteres belmagasság miatt nehezen kezelhető méret, a Vendel Park a telítettsége miatt nem jöhet számításba. A Tó-Park szintén nem kínál raktárat, a Budapesti Integrált Logisztikai Központ (BILK) ingatlanán 1250 négyzetméter áll készen, de pillanatnyilag nincs kínálata, ugyancsak 2000 négyzetméternél kisebb a kiadó terület az Európa Alap Megyeri úti objektumán és a Fantázia Logisztikai Központban.
Az ipari ingatlanok választásánál természetesen szintén fontos a költség. A régi építésű, felújított vagy jó állapotban lévő raktárak esetében a bérleti díj látszólagos megtakarításait az üzemeltetési költségek, a nem optimális méret, a kiegészítő szolgáltatások hiánya, a rossz megközelíthetőség, a tárolási alternatívák hiánya következtében jelentkező többletkiadás felemészti - figyelmeztetnek a tanácsadó cég szakemberei.
Az irodaszükségletet egyértelműen az határozza meg, hogy a teljes vállalkozás kitelepül-e vagy csak a raktári személyzet. Feltételezhető, hogy a logisztikai központba való betelepülés egyfajta véglegességet, illetve hosszú távra való letelepedést jelent a cégek életében, tehát hacsak tevékenységük miatt nincs szükségük a belvárosi jelenlétre, nagy valószínűséggel a cég menedzsmentje is kitelepül. Ebben az esetben ilyen nagyságrendű raktár esetében természetesen ez is erősen tevékenységfüggő; legalább 100 négyzetméter, de inkább nagyobb irodaterületre mutatkozik igény.
Reális az irodaszükséglet nagyságának meghatározásához a raktártér x 0,1 képlet. Ajánlatos viszont a tervezésnél figyelembe venni azt, hogy az a cég, amelyik hajlandó feladni a reprezentatív menedzsmenttelephelyet, és kiköltözik egy logisztikai központba, általában nem igényli a raktártól való elkülönülést, célszerű tehát a raktárak kapuk feletti területeit beépíteni és ott irodákat kialakítani, valamint egy különálló épületben az egyéb, raktárterületet nem igénylő tevékenységeknek, esetleg bemutatótermeknek helyet biztosítani.
A raktárat keresők mintegy 40 százaléka preferálja a modern, parkszerű környezetet, a logisztikai szolgáltatásokat, tevékenységétől függően a logisztikai központot vagy az ipari parkot. A jó megközelíthetőség miatt igen kedveltek az M0-s körgyűrű, M1-es, M7-es autópálya közelében, valamint a kivezető főutak mentén vagy azok közelében fekvő ingatlanok; minden második kereső preferálja ezt a területet.
A régi, rossz állapotban lévő raktárakat általában határozatlan vagy rövid időre adják ki, amíg az ingatlan esetleges más irányú hasznosításáról dönt a tulajdonos. Ezek többsége valamilyen régi állami vállalat telephelyeként funkcionált, sokszor gyártásra használták eredetileg, a privatizáció során adták el, a tulajdonosok vagy rövid távon gondolkoznak, és igyekeznek túladni rajta, vagy hosszú távú fejlesztésben érdekeltek, ekkor azonban többnyire funkcióváltáshoz kötődik az ingatlanfejlesztés. Ezen raktártípusok között számos olyan jellegűt is találunk, amelyet nem lehet fejleszteni (Csepel Művek).
A régi építésű, felújított és/vagy jó állapotban lévő ingatlanoknál a hosszú távú (1-3 éves) kiadás a jellemző. Sok esetben valamelyik állami vállalat logisztikai telephelyeként működtek, és most is főleg raktározási funkciót töltenek be (törökbálinti depó). Általában Budapest peremkerületeiben, illetve az agglomerációban helyezkednek el. A Budapest belső kerületeiben található ingatlanok nagy része már túl van a felújításon és az ezzel járó funkcióváltáson.
Az új építésű bérraktárak jó minőségűek, 8-12 méteres belmagassággal, rakodórámpával, rámpakiegyenlítővel, dokkolókapukkal, a mai logisztikai igények alapján építettek. Általában az agglomerációban, valamelyik autópálya, illetve az M0-s autóút közelében helyezkednek el. Itt csak a hosszú távú bérbeadás (3-5 év) jöhet szóba. További jellemző a parkszerű környezet, a logisztikai szolgáltatások egy részének jelenléte. Az úgynevezett logisztikai központok esetében (Harbor Park Rozália, M5, M1, BILK) általában egységesek a bérleti díjak és a közös, illetve üzemeltetési költségek, ezekben eltérés csak az átlagost jóval meghaladó méretek esetében, valamint az igényre szabott fejlesztéseknél tapasztalható. A budapesti belső kerületek és a városból kivezető főutak mentén elhelyezkedő, a III., IV., IX. kerületi raktáringatlanok esetében a frekventált elhelyezkedés jóval az agglomeráció logisztikai központjai által kínáltak fölé pozicionált bérleti díjakat produkál (Fantázia, Megyeri út). A közös költség és az üzemeltetési költségek kiegyensúlyozottan egységesek a logisztikai központokban, míg a felújított, illetve új építésű budapesti belső kerületi ingatlanok mind a közös költség, mind pedig az üzemeltetési költség tekintetében mintegy 20-25 százalékos pluszeltérést mutatnak.
