Élen az Apollo és a Heitman

Ausztria megerősítette harmadik helyét Közép-Európában az intézményi ingatlanbefektetések terén, és szakértők szerint megelőzheti a második Németországot is. Erre utal, hogy az elmúlt hetekben több alap is tőkegyűjtési akcióba kezdett, illetve kisebb-nagyobb tranzakciókat hajtott végre.

Erős tempót diktálnak az írek is, akik Magyarországon csaknem kizárólag a lakáspiacot vették célba, ám a térség más országaiban bevásárlóközpontokat és irodaházakat is vásároltak. Az elmúlt egy évben végzett befektetéseikkel (287 millió euró) maguk mögé utasították az izraeli társaságokat, amelyek már több éve jelentős piaci szereplők a térségben. A sort továbbra is az amerikai Apollo vezeti, ez a cég egy nagyobb lengyelországi tranzakciót lezárva került az élre a szintén tengerentúli Heitman és az osztrák Europolis elé. Utóbbi tavaly kilépett a szorosan vett közép-európai övezetből, és Bukarestben megvette az Europa Ház nevű irodaházat.

A DTZ nemzetközi ingatlanközvetítő és -tanácsadó szerint az adatok elemzésénél különbséget kell tenni a közvetlenül és a közvetve befektetők között. Utóbbira jó példa az Immofinanz, amely saját befektetésein kívül tulajdonosként benne van a Heitman és a Polonia alapokban, továbbá a Magyarországon, Lengyelországban és Szerbiában aktivizálódott GTC ingatlanfejlesztő vállalatban.

A DTZ mellett a Jones Lang LaSalle (JLL) globális ingatlanos tanácsadó cég is felhívja a figyelmet: mivel a közép- és kelet-európai országokban - beleértve az EU-hoz az idén májusban csatlakozott baltiakat is - továbbra is viszonylag kevés a piacra dobható jó minőségű ingatlan. A piac egyelőre nem tesz különbséget a központi kerületekben, illetve az azoktól távol eső övezetekben felkínált ingatlanok között, részben azért, mert a térség fővárosaiban a külső körzetekben jóval kevesebb új beruházás történt, mint a belvárosokban. A furcsaság pedig az, hogy az intézményi befektetők sokszor még a belvárosoktól távol eső, új építésű irodákért vagy bevásárlóközpontokért is hajlandók igen magas árat fizetni, csak hogy megjelenjenek a piacon. Tudják ugyanis, hogy néhány év múlva még mindig jó áron értékesíthetik a most is jó hozamú irodákat, üzletközpontokat vagy raktárakat.

Az ingatlanok sikerességére számító bérbe adóknak kulcskérdés lett a megfelelő bérlői összetétel, illetve a kellő rugalmasság a bérlői igények kielégítésére. Egy irodaházban nemcsak a kiadott terület aránya, hanem a bérlői cserélődés üteme is fontos mutató. A bérbe adónak természetesen az a legjobb, ha a bérleményben egy-két nagyobb területet bérlő mellett minél több olyan cég is megjelenik, amelyiknek közepes vagy kisebb méretű a területigénye. Ha nincsenek kisebb bérlők, akkor a nagyok alkupozíciói erősödnek, lejjebb szoríthatják a díjat vagy pótlólagos, ingyenes szolgáltatásokra bírhatják a bérbe adót.

A JLL befektetési szakértője szerint a tőkenyereség várhatóan a jövőben is gyakran az egyik fő tényező lesz egy-egy befektetésnél. Az is valószínű, hogy a mostanában gazdát cserélt ingatlanok viszonylag rövid időn belül ismét a piacra kerülnek, amint számottevően csökken a közép-európai és a nyugat-európai hozamelvárások közötti, jelenleg 2-4 százalékpontos különbség.

Több nemzetközi ingatlancég a közelmúltban készült elemzése szerint a befektetők középtávon még mindig a viszonylag jó közép-európai hozamokról beszélnek, bár megjegyzik: a kontinens keleti országaiban - jóval magasabb kockázat mellett - magasabb hozamot érhetnek el.