Iz-övezet: probléma, lehetőség?
Környezetünk természeti érté-keinek megőrzése, a lakó- és munkahely mint kellemes élettér kialakítása az ingatlanpiac valamennyi szereplőjének érdeke és igénye. De így van ez valójában? Összhangba hozható az ingatlanfejlesztők törekvése az értékesítési bevételek maximálására a speciális beépítési előírásokkal? - tette fel a kérdést a minap Salamon Adorján, az Eston International elnök-vezérigazgatója. A speciális összhang kialakítása az FM-szakmát is érinti, amelynek a jövőben várhatóan mind nagyobb súlya lesz egy-egy városfejlesztési projekt kidolgozásában - mondta több szakértő is erre a felvetésre.
Az elnök-vezérigazgató utalt rá: a fejlesztők fő érdeke, hogy a méretgazdaságosság elvének megfelelően ingatlanaikat a lehető legnagyobb mértékben beépítsék, maximálva ezzel az eladható, illetve bérbe adható területek - vagyis értékesítési bevételeinek - nagyságát. Azoknál a hasznosítási módoknál, ahol a térkihasználási hatékonysággal jellemezhető funkcionalitás elsőrendű követelmény (pl. logisztikai és gyártócsarnokok esetén), a beruházási koncepciót egyszerű tehát a leghatékonyabb térkihasználásra alapozni.
Az engedélyezett négyzetméterek maradéktalan beépítése azonban más felhasználási formáknál is gyakran nagyméretű, tömbszerű épületek sűrű elhelyezéséhez, a kikapcsolódást lehetővé tévő rekreációs terek aránytalan csökkentéséhez vezet. A szabályozási körülményeket alakító hatóságok egyebek mellett az adott ingatlan környezetének minőségét, a hosszú távú felértékelődés lehetőségét is szem előtt tartják, amely a beépítési lehetőségek szigorításával - például "intézményi zöld" keretövezetbe sorolással - járhat. A kormányzati szervek, helyi önkormányzatok így a piaci folyamatok alakulására is hatással vannak, amikor a beépítési lehetőségeken keresztül a beruházói koncepciót szabályozzák. Látszólag tehát egy a lazább beépítést szorgalmazó, a hasznosítható terület nagyságát korlátozó szabályozási elem a beruházók törekvésével ellentétes.
Salamon Adorján szerint azonban a megengedett legnagyobb beépíthetőség kihasználása nem feltétlenül alapozza meg egyes projekteknél a megtérülés optimalizálását. Az ingatlanfejlesztőknek saját elképzeléseiken és az építésügyi jogszabályi lehetőségeken túl a piaci igényekkel is számolniuk kell, hiszen egy optimálisan (értsd: maximálisan) beépített ingatlan semmit sem ér, ha nincs rá vevő/bérlő. Gyakorlati tapasztalat, hogy - egyes "funkcionális" ingatlanhasználati formákat kivéve - az ingatlan végfelhasználói hatékony, de az adott funkcióhoz mérten kellemes, kényelmes terek kialakítását igénylik.
A fejlesztői hozzáállás és a piaci elvárások összevetése alapján felmerül a kérdés, vajon a kisebb arányú beépíthetőség egyértelműen alacsonyabb eladási bevételeket, rosszabb megtérülést jelent-e. A vezető szerint nem feltétlenül.
Erős verseny esetén, ha nagy a fejlesztői aktivitás, illetve piaci egyensúlynál a magasabb zöldterületi mutató, az alacsonyabb beépítési arány alkalmat adhat a projekt kiemelésére a többi ajánlat közül. A kellemesebb környezet így - mivel a végfelhasználó magasabb bérleti díjat vagy eladási árat hajlandó kifizetni - versenyelőnyt jelent. Vannak olyan hasznosítási funkciók és ingatlanhasználói típusok, melyek kifejezetten előnyként értékelik a lazább beépítést. Ezt talán a lakóingatlanok esetén kell a legkevésbé megmagyarázni. De természetesen az üzleti célú ingatlanok részpiacán is találunk megfelelő keresletet az iz-keretövezetben, limitált beépíthetőséggel megvalósuló projektekre.
Tapasztalatai szerint az 50- 200 fős vállalatok szívesen telepítik irodai székhelyüket a szellemi kikapcsolódást is lehetővé tevő zöldkörnyezetbe, különösen, ha az ott végzett munka magas fokú koncentrációt, innovatív ötleteket és kreatív megoldásokat, vagy akár termékbemutatóra is alkalmas tágas tereket igényel. E koncepció alapján valósult meg egy 7,2 hektáros területen a 15 százalékos beépítettségű Graphisoft Park is.
Budapesten az ingatlanok beépíthetőségét az építési törvényen túl a helyi önkormányzatok által megalkotott kerületi városrendezési és -építési szabályzat (kvsz), valamint a kerületi szabályozási terv határozza meg. A helyi szabályozást fővárosi szinten összefogó keretszabályzat a budapesti városrendezési és építési keretszabályzat (bvksz), mely többek között a beépítésre szánt területek beépítési lehetőségeit vázoló keretövezeti besorolásokat tartalmazza. A keretövezeti besorolás a terület felhasználásának módját köti meg, mely övezeti kategóriák közül gyakran merül fel a jelentős zöld felületű intézményi terület (azaz iz-keretövezet) elnevezés. Ahogy a neve is mutatja, ez a keretövezet különböző intézményi funkciók, illetve többek között irodák, kiskereskedelmi és szálláshely-szolgáltató épületek, valamint lakóingatlanok elhelyezését teszi lehetővé a zöld- területek nagyobb arányú megtartása/kialakítása mellett.
