Nem éri meg rövid távra tervezni
A több alvállalkozót fogadó egy nagy külső partner csökkenti az adminisztrációt, és hosszabb távra nyújthat biztos üzleti hátteret az épület tulajdonosának vagy fő üzemeltetőjének, tehát összességében csökkenti az üzemeltetésben rejlő kockázatokat. Mások azt mondják: az egyetlen nagy ügyfél kihasználhatja, hogy nyeregben van, s ezért kevésbé befolyásolható. A tekintetben sincs egység Magyarországon, hogy külön kezeljék-e a létesítménygazdálkodást, vagy az egész vállalati ingatlangazdálkodáson belül foglalkozzanak vele. Ennek megfelelően szinte ahány ház, annyi gyakorlat.
A DTZ nemzetközi ingatlanszakmai szolgáltató cég nem végez műszaki feladatokat ingatlanainál, sokkal inkább ingatlangazdálkodási szakértelmét igyekszik kamatoztatni. A létesítménygazdálkodást nem önálló ágazatként, hanem az ingatlangazdálkodás nagy egészében egy fontos részterületként kezeli. A céghez jelenleg hat irodaház és az Europark bevásárlóközpont tartozik, ezek összes bruttó területe körülbelül 94 ezer négyzetméter, amiből 71 ezer négyzetméter a bruttó bérelhető terület.
A DTZ magyarországi részlegénél az üzemeltetési csoportot vezető Sermer Katalin kifejtette: cége azt a modellt képviseli, amely szerint nem egyetlen nagy szolgáltatót, hanem részfeladatonként egyet-kettőt érdemes megbízni. Lehetőleg ezek a külső szolgáltatók se szervezetileg, se gazdaságilag ne legyenek kapcsolatban, így teljes a függetlenség és erősebb a verseny közöttük, ez pedig csak a minőségi szolgáltatás javára válik.
Elismerte ugyanakkor, hogy az egyetlen szolgáltató alkalmazásakor könnyebb és gyorsabb a döntési folyamat egy-egy adott kérdésben, ám figyelmeztetett: ha valamilyen ok miatt kiválik ez a nagy szolgáltató, akkor nehezebb pótolni. A DTZ egyébként az elmúlt több mint 11 évben legfeljebb 4-5 partnerétől vált meg. Arra a kérdésre, hogy miként mérik a partnerek minőségi munkáját, azt mondta: mivel a DTZ nem maga végzi a létesítménygazdálkodási munkát, csak közvetett módon, inkább a bérlő cégek véleményére, illetve a szerződött szolgáltatók saját méréseire alapozva minősítik időről időre ezeket a társaságokat. A hatékonyságra utalva megjegyezte: a kisebb épületeknél nem alkalmaznak kihelyezett szerelőket, hanem egy 4-5 fős mobil csapatot. Ezek azonnal hívhatók, ha beavatkozás szükséges, illetve az épületek portáján tájékozódhatnak a nem halaszthatatlan munkát igénylő bérlői kérésekről.
A Magyar Villamos Műveknél (MVM) külön helyiséggazdálkodási módszert alakítottak ki - tudtuk meg Kustos Lajos osztályvezetőtől. A létesítményüzemeltetési részleg tíz önálló ingatlant kezel és 13 bérlővel áll szerződéses kapcsolatban. A műszaki felügyeleten és a folyamatirányításon kívül mindent külső szolgáltatóval oldanak meg. A szoros ellenőrzés mellett háromévente felülvizsgálják az összes szerződést.
A vezető ugyanakkor emlékeztetett: minthogy szerte Európában még csak mostanában dolgozzák ki a létesítménygazdálkodási standardokat, egyelőre nem áll rendelkezésre átlátható, megfelelő és összehasonlítható követelmény- és mérési rendszer sem magukról a tevékenységekről, sem a szolgáltatások árairól. A tudatos tervezést mindez megnehezíti, így a hosszú távú, a szó szoros értelmében vett gazdálkodás is akadályokba ütközik.
A hosszú távra való tervezést mindegyik globális szakmai szolgáltató, így például a Colliers International is magáénak vallja. Az Estates News című szaklap legutóbbi számában egyebek között oroszországi tapasztalataikat mutatták be. Ebből kiderült, hogy az orosz ügyfelek többsége - erősen hasonlóan a közép-európai gyakorlathoz - abban a tévhitben van, hogy mindent képes megoldani saját forrásból, így olcsóbb lesz a teljes üzemeltetés. Pedig épp ellenkezőleg: sokszor előfordul, hogy hosszabb távon még többet is fizet, mint ha eleve megfelelő szakmai alvállalkozót alkalmazott volna.
