Mindenkinek iroda kell, megugrott a kereslet

Ez év második negyedében ismételten az átadott irodaházak területét meghaladó mértékű iroda-bérbeadást figyelhettünk meg. Amióta a Budapesti Ingatlanszakértők Egyeztető Fóruma (BRF) 2000 óta jegyzi a budapesti irodapiacon végbement tranzakciókat, ez az időszak bizonyult a második legmozgalmasabb negyedévnek. Az igen nagy kereslet hátterében számos szerződéshosszabbítás és -bővülés, a feltörekvő és egyre növekvő magyar vállalkozások újonnan jelentkező területigénye és természetesen a kedvező gazdasági kilátások állnak - fogalmaz a DTZ nemzetközi ingatlanközvetítő és szakmai szolgáltató friss jelentése.

A társaság szakértői emlékeztetnek: 2002 óta először az idén ismét szárnyra kaptak a fejlesztések is. Az élénk kereslet, a csökkenő kihasználatlansági mutatók és a befektetők vásárlási láza meghozta a fejlesztők kedvét a további építkezések megkezdéséhez. Amíg 2005-ben összesen kb. 100 000 m2 új irodaterület átadása várható, addig akár 260 000 m2-rel is bővülhet a kínálat 2006-ban. A bérleti díjak csökkenésére 2007 előtt nem lehet számítani, akkor viszont a lehetséges túlkínálat nyomást gyakorolhat a bérbeadókra.

Az idei második háromhavi időszakban ismételten kevés új irodaház nyitotta meg kapuit. Mindössze három központi elhelyezkedésű épület alig több mint 22 000 m2 irodaterülete készült el. Az új irodaházak között szerepel a budai Víziváros (12 800 m2), valamint a pesti oldalon épült Xenter 13 (7000 m2) és Mozsár Trade Center (2500 m2). A budapesti bériroda-állomány ezen új irodaházakkal átlépte a 1,5 millió m2-es határt.

A 2005. év végéig megépülő irodaházak területe elérheti a 100 000 m2-t. Ez már a 2003-2004-es szint felett van, hiszen akkor a piacra kerülő új irodák területe évente 80-85 000 m2 volt, ugyanakkor 2005 még mindig elmarad az 1999-2002 között tapasztalt rekordmennyiségű új kínálattól, amely az évi 140-180 000 m2 közé esett.

Az újabb és újabb épületek révén a budapesti irodapiacon ismét fejlesztési rekordok dőlhetnek meg, hiszen a 2006-ban átadásra szánt irodaházak összterülete a 260 000 m2-t is elérheti. Jelenleg 170 000 m2 irodaterület fejlesztése van folyamatban, és további 90 000 m2 áll tervezés alatt, amely várhatóan 2006 végig gyarapítja a budapesti állományt. Ezen fejlesztések több, mint 62 százaléka, azaz 160 000 m2 átadása a Váci úti irodafolyosón várható, s ez erős versenyt eredményezhet a piaci szereplők között.

Négy olyan irodaház is épül, amelyek területe egyenként meghaladja a 22 000 m2-t, ezek az "ikertornyoknak" nevezett Duna Tower és Europe Tower az Árpád hídnál, a BSR Center, valamint a Center Point második üteme. A Váci út vonzáskörzetén kívül még két jelentősebb irodaház fejlesztése is folyik, így a Roosevelt Ház és a Millennium Center első fázisa. A TriGránit Rt. fejlesztésében megvalósuló Millennium Center hasonlóképpen elősegítheti a dél-pesti részpiac felemelkedését, mint ahogy az Infopark fejlesztése is húzóerővé vált a folyó túloldalán lévő dél-budai területeken az elmúlt négy-öt évben.

Az AIG/Lincoln és a Skanska is tervezi újabb házak építését az irodaház környéken, valamint a TriGránitnak is vannak még fejlesztési területei. Dél-Buda továbbra is népszerűnek bizonyul, ezt igazolja, hogy az Infopark ez évben átadott C és a korábbi I épülete is szinte teljes bérbeadottságnak örvend, míg a Dorotytya Udvar és a Dexagon irodaházak iránt is erős érdeklődés mutatkozott az idén. Az IP West 2006-os elkészülése pedig várhatóan a későbbiekben is a figyelem középpontjába helyezheti a részpiacot. Érzékelhetővé válik a kínálati hiányosság a bel-budai részeken, ahol a Pala Ház és a

Víziváros is rendkívül élénk érdeklődést könyvelhet el.

Tavaly a kereslet rekordmenynyiséget ért el, hiszen 230 000 m2 bérleti tranzakció valósult meg a budapesti irodapiacon. 2005 első fél évében ugyanez a szám már elérte a 120 000 m2-t, ugyanakkor elképzelhető, hogy év végére megközelíti a tavalyi szintet, hiszen nagyobb területű tranzakciók már az év első felében is köttettek. Előzetes becslések szerint év végéig összesen 200 000 m2 iroda-bérbeadás valószínűsíthető. 2005 második negyedévében a bérleti tranzakciók 66 000 m2 irodaterületet érintettek, több nagyobb bérleti szerződés aláírása révén.