Érdemes kifizetni a lakást?

Bár sokan gondolják úgy, hogy jobb minél előbb kifizetni a lakást, pénzügyi szempontból nem biztos, hogy ez a legelőnyösebb, sőt – állítja Murányi Ákos, a Duna House vezető elemzője. Noha a bankok a lakáshitelek rendkívül széles és impozáns skáláját kínálják, érdemes alaposan átgondolni, milyen pénzügyi konstrukcióban vág valaki neki a vásárlásnak. Ha a rendelkezésre álló tőkéjét részben vagy egészben nem az ingatlanba, hanem máshova fekteti be, jóval kedvezőbb lehetőségeket és persze magasabb hozamokat tud elérni, nem beszélve arról, hogy a befektetett tőke hozamából a törlesztőrészleteket is könnyedén fizetheti. Bár a hazai piacon a vásárlók egy részének minimális önereje van, és a minél nagyobb finanszírozási arányú hiteleket keresik (többek között éppen ez a helyzet hívta életre a ma már számos banknál elérhető kvázi nullaszázalékos önerővel felvehető hiteleket), a nagyobb összegű készpénzzel rendelkezők számára nem biztos, hogy az a legjobb konstrukció, ha a teljes tőkéjüket az ingatlan vásárlására fordítják.

Ha például egy fővárosi, 20 millió forintért kínált ingatlant szeretne valaki megvásárolni, és abban a helyzetben van, hogy rendelkezésére áll a teljes vételár készpénzben, az egyik lehetőség, hogy azt teljes egészében az ingatlanba fekteti – ennek előnye, hogy az ingatlan később fedezetként szolgálhat, terhelhető jelzáloghitellel, azonban a mai piaci viszonyok között nem biztos, hogy megfelelő hozamot lehet elérni a vásárlással.

A rendelkezésre álló szabad tőkét ennél optimálisabban is el lehet osztani – véli Csedő Zoltán, a Duna House pénzügyi tanácsadási üzletágának vezetője –, és akár több millió forintos nyereséget is el lehet érni. A felhasználható 20 millió forintot érdemes két részre bontani: 10 millió befizethető az új ingatlan vételárába, a maradék 10 milliós vételárrészre pedig érdemes hitelt felvenni, így 10 millió forintot befektetési egységhez kötött életbiztosításba vagy különféle (tiszta vagy vegyes) portfólióba lehet befektetni. Tovább fokozható az elérhető hozam azzal, ha megfelelően választja meg a vásárló a lakáshitelt. A piacon mind „hagyományos”, mind pedig halasztott tőketörlesztésű kölcsönök közül lehet válogatni. Egy átlagos, húsz évre felvett, 6,25 százalékos THM-es, 10 millió forintos hitel esetében a fizetnivalók a következőképpen alakulnak: 240x71 533 forintot kell kifizetnünk, ez a futamidő végéig összesen 17 168 000 forintot jelent.

Amennyiben azonban ún. halasztott tőketörlesztésű hitelt választ a vásárló, pénzének egy része az általa választott portfólióba átlag 9 százalékos hozammal befektetésre kerül, így az összes befizetés húsz év alatt ebben az esetben 13 714 000 forint – öszszehasonlítva az előző konstrukcióval tehát 3 454 000 forint nyereség realizálódik. Fontos megemlíteni az igénybe vehető adókedvezményt, amely a futamidő alatt ugyancsak befektethető.

A maradék 10 millió tetszés szerint szabadon befektethető, például egy vegyes, ingatlan-, kötvény- és részvényalapokat tartalmazó portfólióba, vagy – hoszszú távú cél esetén – egy tiszta részvényportfólióba is. VG