Máris drágultak a projekthitelek

Egyelőre nincs pontos felmérés arról, hogy miképp reagáltak az elmúlt hónapokban az ingatlanfinanszírozásban kialakult helyzetre a hazai pénzintézetek, és mit tesznek-tehetnek a fejlesztők. Csak azt érzékelni, hogy fordulópontra jutott a viszony: a bankok óvatosabbak, a fejlesztők sorban állnak a hitelekért, és mindenki idegesebb, mint akár csak fél éve.

Kevesebb a rendelkezésre álló pénz a hitelpiacon, hiszen egyrészt beszűkült az értékpapírosított jelzálogpiac, másrészt a bankok egymás iránti hitelezési bizalma is jelentősen csökkent az elmúlt hónapok leírásainak hatására. A bankok a magasabb kockázatot a hitel „árában” is érvényesítik, azaz a fejlesztők drágábban jutnak kölcsönhöz projektjeikhez – véli Kiss Zoltán, a Hypo Alpe-Adria Leasing Zrt. vezérigazgatója. A megemelkedett kockázataikat az elvárt önerő megemelésével is kezelik, azaz az ingatlanfejlesztőknek több saját forrást kell biztosítaniuk fejlesztéseikhez. A magasabb elvárt önerő azonban leginkább a befektetési piacon okozott jelentős változásokat, ugyanis az ingatlanpiaci boom időszakában sok befektető vásárolt ingatlant kiugróan magas tőkeáttétellel, s ezek a piaci szereplők jellemzően kiszorultak az ingatlanpiacról.

A magasnak ítélt kockázatok miatt a bankok szemében fokozottan fontossá vált a fejlesztő személye is. Felértékelődnek tehát a stabil és megbízható fejlesztési történettel rendelkező ingatlanfejlesztők, és a bankok szemében különösen értékesek lesznek azok a piaci szereplők, akikkel korábban már bonyolítottak le sikeres projekteket.

Mivel a jelenlegi piaci helyzetben kevesebb hitelért versenyez nagyságrendileg ugyanannyi fejlesztő, így a bankok közötti vetélkedés is csökkenni látszik. A boom időszakában igen éles verseny alakult ki az ingatlanfinanszírozók között, s viszonylag kisebb az ingatlanfejlesztők között, hiszen rendkívül könnyen és olcsón jutottak forráshoz. A helyzet megfordult, ma a bankok között kisebb, míg a fejlesztők között egyre élesebb a verseny.

A hitelpiaci válságnak egyfajta letisztulás lehet a pozitív hozadéka. A csökkenő likviditás, a bankok óvatosabbá válása, a magasabb elvárt saját forrás és az emelkedő finanszírozási költségek mind-mind a magasabb minőség irányába terelik az ingatlanfejlesztőket. A banki forrásokért való versenyben ugyanis értelemszerűen a jobb koncepciójú, jól átgondolt és kevésbé kockázatos fejlesztések kerülnek előnybe. A fejlesztők közül is azok járhatnak jól, akik elég tőkeerősek, képesek magasabb saját forrással megvalósítani egy-egy fejlesztést és kellően megbízható és pozitív fejlesztési történetük van a hazai piacon.

Másrészről a bankok ingatlanfinanszírozási gyakorlata is várhatóan javuló képet mutat, hiszen sokkal konzervatívabban ítélik már meg a kockázatokat, s ezért nem hiteleznek már túlságosan alacsony marzsok és túl magas tőkeáttétel mellett. Az ingatlanfinanszírozás tehát a hitelválság hatására sokkal inkább a normális mederbe tér vissza, közel sem beszélhetünk drámai változásokról vagy a projektfinanszírozás leállásáról, csupán egy megváltozott piaci környezetre való reagálásról, amely alapvetően a kockázatok megfelelő árazását jelenti. VG

Csökkenő likviditás

Magasabbak önerőelvárás

Hosszabb banki döntéshozatal

Drágább finanszírozás

Csökkenő finanszírozói verseny

Csökkenő likviditás

Magasabbak önerőelvárás

Hosszabb banki döntéshozatal

Drágább finanszírozás

Csökkenő finanszírozói verseny-->