Csökkenhet a befektetési volumen

A DTZ nemzetközi ingatlanszakmai szolgáltató Money into Property című elemzése szerint 2007-ben az ingatlan-tőkepiac – a 2006-os szintet 18 százalékkal meghaladva – elérte a 12 ezer milliárd dollárt. A társaság a 2007. évi globális ingatlanbefektetések értékét 730 milliárd dollárra becsüli, míg előrejelzésük szerint 2008-ban a hitelválság következményeként 30 százalékkal, 500 milliárdra eshet vissza a tranzakciók értéke.

A DTZ szerint a hitelpiaci válság első szakasza az idén véget érhet, azonban az árazásra gyakorolt nyomás és a finanszírozási problémák 2009-ben is jelen lesznek az ingatlanpiacokon. A cég Lenders Survey felmérése (a hitelezők körében végzett) szerint az európai piaci szereplők 75 százaléka számít a finanszírozás nehezülésére 2008-ban, és 45 százalékuk a finanszírozási hányad további csökkenését valószínűsíti a következő időszakban. Ráadásul a válaszadók nagy része legkorábban 2009-re jósol jelentős javulást a CMBS (kereskedelmi célú, ingatlanalapú jelzáloghitellel fedezett értékpapírok) európai piacán.

Ugyanakkor az Investor Inten-tions Survey című felmérés – amely a befektetők terveit vizsgálja – válaszadóinak 62 százaléka tervezi az ingatlanszektorba való beruházást 2008-ban. A pozitív választ adók között az európai és az ázsiai csendes-óceáni térség befektetői vannak többségben, míg az egyesült államokbeliek kevésbé optimisták. Átlagosan négy százalékuk tervezi növelni az ingatlanszektorba fektetett tőkéjét, míg Ázsiában és Óceániában ez a bővülés 10 százalék körül várható.

A kutatás alapján a megkérdezettek 56 százalékának áll szándékában növelni a befektetéseit az ázsiai csendes-óceáni térségben – és csak 15 százalék nyilatkozott úgy, hogy csökkentené azokat. A térségben Kína maradt a legnépszerűbb célpont, viszont Vietnam és Indonézia vonzereje Japán, Ausztrália és Szingapúr ingatlanbefektetési piacainak rovására nőtt.

A felmérés szerint csupán a válaszadók 44 százaléka tartja érdekesnek Nagy-Britannia ingatlanpiacát, szemben a tavalyi 80-nal. A kereskedelmi ingatlanok piacának befektetési volumene az országban 18 százalékkal csökkent 2007 nyara óta, és a DTZ még további ötszázalékos mérséklődést vár 2008 második felében, mivel a bérleti díjak emelkedése tovább lassul. Különösen sérülékeny London City részének irodapiaca: a bérleti díjak 25 százalékkal csökkennek két év alatt, 2008-ban és 2009-ben.

Nicholas Spiro, a DTZ kelet-közép-európai regionális befektetési igazgatója szerint a régió és Oroszország kereskedelmi ingatlanbefektetési piaca ugyan nem immúnis a globális pénzügyi piacok zavaraira, ám mindeddig rugalmasan reagált a hitelpiaci válságra. A térségnek a fejlett piacoktól eltérő gazdasági feltételei vannak, ilyen a magas, „felzárkózási” gazdasági növekedési ráta, valamint az a tény, hogy az adósok jellemzően alacsony tőkeáttétellel rendelkeznek, s ebből a jelen esetben hasznot is húz, hiszen mindez megvédi a régiót a hitelválság legsúlyosabb következményeitől.

Az újraárazási folyamat leglátványosabb következménye a kötvények elterjedése azokban az országokban, amelyek nagyon érzékenyek a hitelválságra a nagymértékű finanszírozási szükségletük miatt. A kockázat újraárazása csak most jelenik majd meg a kereskedelmi ingatlanok árában. Ennek legfőbb oka a kelet-közép-európai és az orosz piacok relatív fejletlensége, ahol nagyobb a helytelen árazás lehetősége, főleg olyankor, amikor emelkednek az árak, és szigorodnak a hitelpiaci körülmények.