Hűl a túlfűtött bolgár piac

A nyár utolsó heteiben vélhetően lesz idejük az ingatlanfejlesztőknek, hogy átértékeljék bulgáriai tevékenységüket és legfőképpen jövőbeni terveiket. Erre szükség is lesz, mert az elmúlt néhány hónapban sorra zártak be a közepes és kisebb hotelek – jelezve, hogy a túlkínálat vagy a rosszul megválasztott projekt akkor is bukást okoz, ha az ország idegenforgalma ugrásszerűen fejlődik, s ezzel nő a kereslet.

Egy minapi szófiai konferencián egyenesen úgy fogalmaztak: már látszik, hogy lehűlőben van a túlfűtött piac, a következő két év a visszafogott fejlődésé lesz. A nemzetközi bankok helyi leányvállalatai jelentősen csökkentették a projektekre adott hitelkeretüket.

A lakásárak azonban nagyon gyorsan emelkednek, tavaly például az utolsó negyedévben 34 százalékkal az előző negyedévhez képest. Szakértők már akkor jelezték: főleg az idegenforgalmi ingatlanoknál és az irodai szegmensben lehet visszaesés 2008–2009 folyamán a rosszul tervezett projekteknél. A Coface ez év februárban azt jósolta, hogy az építőipari csődök ötven százalékkal növekedhetnek 2008-ban.

Mindennek ellenére az egyik legfelkapottabb kelet-európai ingatlanvásárlási célpont most Bulgária, ahol a legizgalmasabb ingatlanok az olcsó síapartmanok és az egyelőre könnyen megfizethető tengerparti házak. A hegyek közt a legdivatosabb térségek Banszko, Borovets, Pamprovo és Vitosa. A tengerparton Albena, az Aranypart, a Napospart, az ősi Szozopol és Neszebar, de egyre többen keresnek ingatlant Kavarna és Balcsik környékén is. Hosszú távon a Re/Max Bulgária elemzői szerint már az ország központi része is érdekli a befektetőket, mint Veliko Tarnovo, Gabrovo, Elena, és egyre többen vásárolnak a kifejezetten olcsó Rusze környékén is.

Szófia is vonzó lehetőségekkel kecsegtet, a kereskedelmi és irodai terek a legmagasabb megtérülést ígérik. Bulgária a legjobb úton halad, hogy az egyik legvonzóbb európai golfparadicsommá váljon, így a nyári és téli adottságok mellett mind a négy évszakban kiemelt úti cél lesz. Az időben kalkuláló befektetők ezért már nagyban vásárolnak például Banszko környékén, ahol minden évszakban telt házra számítanak – vélik a Re/Max szakértői.

Már tavalyelőtt soha nem látott felfutás volt tapasztalható a bolgár üzleti ingatlanpiacon: a piaci volumen 570 millió euróra bővült az előző évi 215 millióról. Ingatlanpiaci szakértők szerint a következő egy-két évben Bulgá-riában több mint 1,5 milliárd eurót fektetnek majd üzleti ingatlanokba. A Dnevnik bolgár napilap szerint a bevásárlóközpontok fejlesztése továbbra is emelkedő irányzatot mutat, és a vegyes célú épületeké is, ahol az alsó szinteken üzleti ingatlanok vannak.

A Property Magazine International ugyanakkor megjegyzi: van mit behoznia a bolgár piacnak, hiszen még Románia is legalább 6-7 évvel előtte jár a kínálatot tekintve. Tucatnyi beruházás van előkészületben Szófiában és néhány vidéki városban. A francia Vinci, illetve Carrefour, az amerikai Cohen Group, a német ECE és a spanyol Dete, illetve a Migea vállalat is szeretne belépni a piacra, de szó van izraeli, görög, olasz és orosz szereplőkről is. A bolgár társaságok általában kifejezetten vidéken akarnak terjeszkedni, kivétel a Fantastiko nevű lánc, amelyik SkyCity néven szeretne bevásárló- és szórakoztató-központot nyitni Szófiában.

Jelenleg két klasszikus bevásárlóközpont működik Szófiában: a brit Equest tulajdonában lévő City Center Sofia és a Mall of Sofia, amelyet az izraeli Aviv csoport fejlesztett. A Fantastiko lesz a harmadik. Szakértők szerint az 1,5 milliós főváros négy-öt bevásárlóközpontot képes eltartani. A hatóságok szerint azonban legalább tíz helyi, illetve külföldi cég keres telket, mert szeretné megismételni a tengerparti kikötővárosokban már sikerre vitt projekteket.

Szófiában legalább 500 eurós költséggel kell számolni négyzetméterenként, s egy ilyen központot 20 ezer négyzetméternyi eladótérnél kisebbre nem szabad tervezni. Ebbe az összegbe még nem is számolták bele a telekárat. A havi bérleti díjak 30–60 euró között mozognak négyzetméterenként a már kinyitott két nagyobb bevásárlóközpontban – közölte a Colliers International.

A helyi befektetők szinte mindenhol kínálnak lakóingatlan-kezelési projekteket, szolgáltatásokat. Az ilyen fejlesztések sokat segítenek a profit növelésében és bérbeadás esetén az ideális kihasználtság elérésében is. A mezőgazdasági területeken fekvő falvak természetesen jelentősen olcsóbbak és megdöbbentően alacsony áron kínálnak nyugodt, igazi vidéki életformát.

A második kategória a nyaralóvásárlóké, hiszen Bulgária az egyik legfelkapottabb nyári célpont, decemberben felkerült a német top 10 üdülési célpont listájára. A harmadikat a kifejezetten üzleti célú befektetők alkotják, akik közép- vagy hosszú távú nyereség miatt az árnövekedés reményében vásárolnak.

A fővárosi ingatlanok árának növekedése folyamatos. Egyre erősebb a keresleti piac, amelyet nagyon gyors árnövekedés kísér.

Az Európai Unióban ugyan Bulgáriában a legalacsonyabbak az ingatlanárak, azonban az elmúlt öt évben évi 21 százalékkal nőttek.

Az ingatlanárak emelkedése nagyságrendileg meghaladja a fizetések gyarapodását.

A második kategória a nyaralóvásárlóké, hiszen Bulgária az egyik legfelkapottabb nyári célpont, decemberben felkerült a német top 10 üdülési célpont listájára. A harmadikat a kifejezetten üzleti célú befektetők alkotják, akik közép- vagy hosszú távú nyereség miatt az árnövekedés reményében vásárolnak.

A fővárosi ingatlanok árának növekedése folyamatos. Egyre erősebb a keresleti piac, amelyet nagyon gyors árnövekedés kísér.

Az Európai Unióban ugyan Bulgáriában a legalacsonyabbak az ingatlanárak, azonban az elmúlt öt évben évi 21 százalékkal nőttek.

Az ingatlanárak emelkedése nagyságrendileg meghaladja a fizetések gyarapodását.-->