Befektetés? Majd később!

Mozdulatlanságba dermedt befektetői piac – írta sommásan a Colliers International nemzetközi ingatlanszakmai szolgáltató az első féléves magyarországi intézményi befektetési piacról. Telibe talált, a számok tényleg magukért beszélnek. Tavaly az egész évet nézve 1,8-1,9 milliárd euró állt a számlán, az idén ez legfeljebb félmilliárd euró lehet, ha sikerül lezárni a folyamatban lévő tranzakciókat. Ha sikerül. Ugyanis a befektetők egész nyáron kivártak – jobb feltételekben, vagyis alacsonyabb árban reménykednek. Nekik nem sietős.

Az idén eddig végrehajtott tranzakciók értéke az összes szektort egybevetve 113 millió euró. A jelenleg ismert, folyamatban lévő tranzakciók az év végéhez közeledve mintegy 400 millió euróra emelhetik az értéket, de ez a 2003 előtti szintre viszi vissza a piacot – vont gyors mérleget Rémi Couture, a Colliers Magyarország Kft. piackutatási divíziójának igazgatója.

A jelenlegi tranzakciók 36 százaléka elsősorban kiskereskedelmi ingatlanokat, 35 százaléka ipari létesítményeket, 29 százaléka pedig B osztályú irodaterületeket érintett. A tranzakciók többsége gyengélkedő ingatlanokra vagy újrafejlesztésre szoruló épületekre irányul, melyeket a bennük rejlő jövőbeli lehetőségek miatt vásároltak meg. Számos ügylet ezekből még 2007-ről nyúlik át. Bár nem szerepel a Colliers jelentésében, de tudni lehet, hogy például az osztrák Warimpex az elmúlt egy-két évben több másodosztályú irodaházat vásárolt, és ezekből alacsonyabb kategó-riájú szállodákat épít.

A megtorpanás fő oka sajnálatos módon a hitelválság fokozódó hatása. A kamatszint magasabb, és a bankok szigorúbbak a kölcsönfeltételek tekintetében. A likviditási válsággal komoly mértékben sújtott piacokon (USA, Írország és Spanyolország) élő külföldi vásárlók azt az utasítást kapják, hogy ne vásároljanak. Végül pedig a befektetőknek, különösen a magyaroknak, vannak más befektetési lehetőségeik is. Míg egy tízéves Magyar Államkötvény 8,56 százalékos hozamot kínál, a magyar ingatlanalapok nem tudják igazolni egy A osztályú irodaház megvásárlását, ez valószínűleg átlagosan 7-7,5 százalékot hozna – érzékeltették a helyzetet a Colliers szakértői.

Ez nagyrészt a kamatok magasabb költségének köszönhető, mert az intézményi piacon nem láthatunk semmilyen nyomást a tulajdonosokon, hogy adják el ingatlanjaikat. A befektetői aktivitás hiánya nem jelent piaci összeomlást, amikor a kínálat növekszik, és a kereslet zuhan, a tulajdonosok pedig ott maradnak üres épületekkel, így leszorítva az árat.

Eközben a befektetők még mindig keresik a jó áron megvásárolható ingatlanokat, és az a kérdés, hogy lesz-e jó üzlet a magyar intézményi ingatlanpiacon a közeljövőben. Varsóval, Prágával és Bukaresttel szemben Budapest nem volt Közép-Európa legdrágább városa.

Ha már az európai összehasonlítást említettük, érdemes utalni arra, hogy szárazföldünkön a teljes első fél év befektetései 69 milliárd euróra tehetők, ez 44 százalékkal kevesebb, mint 2007 első fél évében. A

Jones Lang LaSalle (JLL) legfrissebb jelentése szerint Nagy-Britanniában, Német- és Franciaországban, ahol általában az ingatlanpiaci tranzakciók kétharmadát kötik, most csak a tranzakciók felét regisztrálták. Ebben a három országban összesen 35 milliárd euró volumenű tranzakció zárult le, ez közel 60 százalékos csökkenést jelent az előző évhez képest.

Tony Horrel, a JLL európai tőkepiaci részlegének vezetője kiemelte: „A hitelpiacon tapasztalható folyamatosan korlátozott likviditás gátolni fogja a nagyobb volumenű tranzakciók létrejöttét és a nagyobb portfóliók értékesítését. Következésképpen 2008-ban a teljes befektetési volumen várhatóan 45 százalékkal marad alatta a tavalyi 244 milliárd eurós összértéknek. Elmondható, hogy a kialakuló piaci feltételek eredményeként változó gyorsasággal, de különleges vásárlói lehetőségek keletkeznek. Ez a trend még nem mondható általánosnak, de a befektetők azon szükségletéből adódik, hogy a jelen pénzügyi környezetben refinanszírozásra, illetve újratőkésítésre szorulnak” – vélte a szakértő. Néhány kisebb piac, mint például Belgium, Finnország, Hollandia, Spanyol- és Svédország ellenállóbbnak bizonyult, és jelentős részt vállalt a nagyobb ingatlanportfóliók értékesítésében, illetve a vállalati tranzakciókban. Hasonlóképpen a kelet- és közép-európai régió is kitart: a befektetési volumen ebben a negyedévben 4 milliárd euró volt, amelyben jelentős szerepe volt Oroszországnak.