Tovább zuhan a panel értéke

A központi elhelyezkedésű, jó beosztású, befektetésnek vonzó lakások ára reálértékben is emelkedhet, ugyanakkor az energetikailag nem felújított, nagy alapterületű, a hetvenes években épült paneleké akár 7-8 százalékkal is csökkenhet. Ez szűrhető le az Otthon Centrum (OC) és a Duna House (DH) minap közétett elemzéseiből. Szakértők szerint rövid távon még nem az energetikai korszerűség, hanem továbbra is az ár a meghatározó, de a különböző tanúsítványok kötelezővé válása az előbbi szempontnak kedveznek.

„A használt lakások piacán az év eleji nyugodt kezdés után a második negyedév látványos visszaesést hozott. Éves szinten 5–10 százalék közötti keresletmérséklődésre számítunk 2008-ban. A vevői és eladói hajlandóság visszaesését jelzi a 2008. nyári, országos, 4000 fő megkérdezésével készített felmérésünk, amely szerint a megkérdezettek mindössze 2,7 százaléka tervez lakásvásárlást a következő egy évben (ez 2007-ben 9,3 százalék volt), míg eladást 3,2 százalék (ez 7 százalékon állt egy évvel ezelőtt)” – emlékeztetett Valkó Dávid, az OC vezető elemzője.

Noha a DH tapasztalatai szerint nagy az érdeklődés a panelprogramban részt vett házak iránt – hiszen ez egyrészt alacsonyabb rezsiszámlákat, jobb életminőséget jelent, másrészt jól mutatja, hogy a háznak vannak tartalékai, és össze tudnak fogni a lakók –, sokkal többet nem hajlandó fizetni a piac az ilyen típusú lakásokért, általában 5-10 százalék az a felár, amelyet el lehet kérni egy ilyen épületben található otthonért. Ennél többet csak akkor, ha tényleg igazi luxuspanellakásról van szó, ezek esetében olykor már a 300 ezer forintot is súrolhatja a négyzetméterár – vélte Murányi Ákos vezető elemző.

Az árak fővárosszerte széles sávban szóródnak (jellemzően 150–260 ezer forint között), attól pedig nem kell félni, hogy bárki lemarad: a legváltozatosabb, még a 70-es években beépített elemeket tartalmazó lakásoktól kezdve a létező összes extrával ellátott belső kialakításúakig minden igényt lefed a fővárosi panelkínálat. Aki viszont befektetési szempontból gondolkodik panellakáson, nagyon fontolja meg: az árak régóta viszonylag egy helyben toporognak, és az energiaár-emelések miatt egyáltalán nem biztos, hogy a bérlők tolonganak majd a lakásért.

Bár korábban több felmérés is kimutatta, sokan nagyon szívesen elmenekülnének a panelből, a kereslet egyáltalán nem szűnt meg, ugyanis a kevés tőkével rendelkezők számára gyakorlatilag a lakótelepi lakás megvásárlása lehet az egyetlen megoldás – a későbbi értékesíthetőség szempontjából azonban egyál-talán nem mindegy, hogy a város melyik részén vásárolnak. Léteznek ugyanis „divatlakótelepek”. Ilyen például a már sokszor emlegetett Pók utca, valamint a budai oldalon maradva Gazdagrét, a pesti oldalon pedig a Kárpát utca és környéke, és vannak alig-alig keresett paneles környékek, mint például a Havanna lakótelep.

Moskovits Pál, az OC ügyvezető igazgatója úgy vélte: az euró bevezetése erős lökést adhat az áraknak mind a használt, mind az új építésű lakásoknál. Becslése szerint tíz éven belül akár megkétszereződhetnek a mostani árak, az euró az egész árviszonyrendszert átalakítja. Meglátása szerint, ahogy fehéredik az ágazat, tovább nőnek majd a kivitelezési költségek, az építőanyagok pedig egyre drágulnak. A fejlesztők ugyanis szinte az egész növekményt kénytelenek lesznek áthárítani a vevőkre.

Az OC szerint az elmúlt egy évben eladott lakásoknál a tulajdonosok 52 százaléka adott megbízást ingatlanközvetítőnek, s 41 százalékban a társaság el is adta a lakást. Ehhez az átlagos teljesítményhez képest a hálózatba szerveződő ingatlanirodák hatékonysága jellemzően nagyobb az egy egységből álló kis cégekénél.

Tipikus piaci magatartás, hogy a tulajdonos elsőként maga próbálja meg eladni a lakását, de néhány hetes sikertelen próbálkozás után ingatlanközvetítőhöz fordul. Érdekes, hogy vidéken magasabb az ingatlanos cégek elfogadottsága, bár emögött valószínűleg piaci sajátosságok, nem pedig emberi tényezők állnak.