Most nem könnyű megmondani, mi mennyi

A nemzetgazdaságok és a világgazdaság nehéz helyzete mindenki számára egyértelmű. A válság mögött rejlő leginkább kritikus tényezők a banki hitelek és a pénzügyi döntések voltak. A média középpontjában ezekből kiragadva leginkább a kamatlábak és a finanszírozással kapcsolatos kérdések állnak. A szaksajtó ugyanakkor meglehetősen keveset foglalkozik azzal a kérdéssel, hogy mekkora a kihelyezett hitelek mögött álló ingatlanok értéke és mekkora az ingatlanfinanszírozási hányad, azazhogy megfelelően hiteleztek-e, hiteleznek-e a bankok – véli Michael Edwards, a Cushman & Wakefield nemzetközi ingatlanszakmai szolgáltató értékelési üzletágának regionális vezetője.

A nemrégiben Budapesten tartott Tropical Storm nemzetközi ingatlankonferenciára emlékeztetve azt írta: az egyik fő témája az volt, hogy általánosságban véve az értékbecslők mennyivel voltak a szükségesnél optimistábbak. Sokakban aggodalmat keltett, hogy vajon az ingatlanfinanszírozási hányad megfelelő volt-e a korábbi hitelezések során. A banki kölcsönzések koncepciója pofonegyszerű, a hitelfelvevő betesz egy részt (önrész), a hitelintézet teszi be a másikat, majd a bank által berakott részt a hitelfelvevő kamatokkal együtt fizeti vissza. Természetesen a banknak meg kell néznie azt is, hogy van-e CF-je a projektnek, amelyből az adósságszolgálat egyáltalán teljesíthető. Ez a banknak általában fontosabb, mint a kölcsönnek az értékhez számított aránya (LtV), különösen olyan időszakokban, amikor az értékek meghatározása nehézségbe ütközik. Ennek a logikának megfelelően 70 százalékos ingatlanfinanszírozási hányadnál a hitelező bank befektetése az ingatlan 30 százalékos értékcsökkenéséig biztonságban van. Ha a hitelfelvevő nem teljesíti részletfizetési kötelezettségeit, a hitelező az ingatlan értékesítésével biztonságban tudhatja befektetését, azaz a kihelyezett kölcsönt. A fentiek tükrében nyilvánvaló, hogy a hitelkihelyezési döntések meghozatalakor kiemelt fontosságú a piaci érték pontos becslése.

A bonyodalmakat leginkább az alkalmazott értékbecslési gyakorlat okozza. A magyarországi bankok a jelenleg is hatályban lévő 25/1997. (VIII. 1.) PM-rendelet (A termőföldnek nem minősülő ingatlanok hitelbiztosítéki értékének meghatározására vonatkozó módszertani elvekről) szerint kérik a hitelbiztosítéki értékbecslések elvégzését.

A fenti, csak a jelzáloghitel-intézetekre kötelező PM-rendelet a következő módszertani elvek alkalmazását írja elő az értékbecslőknek az ingatlan értékének meghatározásához:

• az ingatlan befektetési értéke, az optimális hasznosítás figyelembevételével („hozamszámításon alapuló értékelési módszer”),

• az ingatlan újra-előállításának költsége („költségalapú módszer”),

• az ingatlan fajlagos tőkeértéke négyzetméterre vetítve, közvetlen összehasonlítás alapján („piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés”).

Egyes bankok a fentieken kívül az ingatlan üres állapotának, azaz bérlők nélküli értékmegállapítását is kérik. A jogszabály előírja, hogy „az értékelést legalább kétféle, lehetőség szerint azonban mind a háromféle (egyes esetekben banktól függően négyféle – a szerk.) módszerrel el kell készíteni”. Ezt követően az adott körülményeknek megfelelően kell súlyozni a fenti módszerek között, „a különféle módszerekkel kapott értékek és az azok eltéréseinek értelmezése és elemzése alapján az óvatosság elvét követve az értékelési szakvéleményben a hitelbiztosítéki értékre kell javaslatot tenni”. Ezzel a követelménynyel alapjában véve nincs semmi baj, ugyanakkor a fenti módszerek gyökeresen más értékekhez vezetnek, és természetesen nem minden módszer tükrözi, hogy egy potenciális vevő mennyit fizetne az adott ingatlanért. Például egy belvárosi A kategóriás irodaház esetében, amelynél jó minőségű, nemzetközi bérlőkkel kötöttek hosszú távú bérleti szerződéseket, egy befektető leginkább a jövőbeni pénzfolyamatokra fog koncentrálni, semmint az ingatlan újraépítésének költségére. Ugyanígy az a módszer is kevésbé releváns a befektető számára, amelyben az irodaházat más, eltérő jellegű bérleti szerződésekkel rendelkező ingatlanok négyzetméterre vetített tranzakciós árával hasonlítják össze.

Míg a jogszabály megengedi az értékbecslőnek, hogy az adott ingatlanhoz nem „illő” és a piaci érték megállapítására nem alkalmas módszert az értékelés során figyelmen kívül hagyja, a gyakorlatban sajnos az értékbecslők kötelességüknek érzik az összes módszer alkalmazását és súlyozását. Extrém esetben egyszerűen átlagolják a különféle módszerekkel kapott eredményeket. Ez a reflex a kilencvenes évek elején fejlődött ki, amikor a „szabad” ingatlanpiac még újdonságnak számított, és kevés volt az összehasonlító adat. Az értékelési módszertan helytelen megválasztása és a fentiek szerinti alkalmazása olyan értékekhez vezet, amelynek semmi köze sincs a piaci árhoz. A választott módszertől függetlenül az eredménynek tükröznie kell, hogy egy vevő mennyit fizetne az adott ingatlanért a piacon. Ezáltal a bank biztonságban érezheti magát, ha nemteljesítés esetén el kell adnia az ingatlant.

A legsúlyosabb problémák a ingatlanfejlesztések finanszírozása kapcsán merülnek fel. A fejlesztési telkek értékbecslése során az értékbecslők számtalan esetben (Magyarországon és a régióban is) túlzott magabiztossággal kezelik a fejlesztő által bemutatott (sok esetben rendkívül spekulatív jellegű) üzleti tervet, és nem veszik szinte egyáltalán figyelembe a projekt megvalósulásához kapcsolódó kockázatokat. A spekulatív üzleti terveken alapuló hozamszámítás és a piaci összehasonlításon alapuló telekérték eredményeinek egyszerű átlagolása óriási eltéréshez vezethet az értékbecslés eredménye és a telek „valós” piaci értéke között. Tudomásunk van olyan esetekről, amelyekben nagy projektek fejlesztői olyan értékbecslésekre alapozva kaptak finanszírozást, amelyekben a leírt érték a telek piaci értékének négyszerese (!) volt. Mi történik ilyen esetekben, ha az adós nem teljesít? Hány ilyen eset létezik? A bankoknak jó eséllyel számtalan ilyen jellegű hitelkihelyezésük van.

Jóllehet a piaci érték nem az egyetlen döntő tényező egy hitelkihelyezés elbírálásánál (mivel a piaci érték folyamatosan változik a piac mozgásait és egyéb tényezők változásait követve), de a piaci értéknek a bankok hitelezési döntései kiindulási pontjának kell lennie, ezért pontos becslése elkerülhetetlen. A bankoknak saját biztonságuk érdekében vissza kell térniük az alapkérdéshez, miszerint „mi az érték?” Reméljük, hogy a piac gyorsabban helyreáll annál, hogy az alapvetően rossz értékbecslésre alapozott hitelkihelyezések miatt újabb csapás érné a bankszektort.

A bank a piaci átlagot meghaladó eddigi hitelfedezettséget megnöveli.

A bank a piaci átlagot meghaladó eddigi hitelfedezettséget megnöveli.-->