A Ptk. módosítása lendíthetne a lakáshitelezésen

Alig három hónappal a polgári törvénykönyv (Ptk.) 2014. március 15-i hatálybalépése előtt jelent meg az az EU-rendelet, amely előírta az önálló zálogjog alkalmazását – adott meglehetősen prózai magyarázatot Bogdán Tibor ügyvéd, az igazságügyi miniszter főtanácsadója arra, miért tartják szükségesnek a Nemzetgazdasági Minisztériummal (NGM) és a Magyar Nemzeti Bankkal (MNB) együtt alig két év után a Ptk. módosítását.

A 2012 végéig tartó kodifikálás során nagy szakmai viták voltak arról, a zálogjog önállóan is gazdát cseréljen-e, vagy csak azzal az ingatlannal, ingósággal vagy követeléssel együtt, amelyre azt alapították, például banki hitelfelvétel fedezeteként. Végül az az álláspont győzött, hogy zálogjoga mindig a hitelkövetelés jogosultjának, azaz a hitelnyújtó banknak legyen, az önállóan nem forgalomképes, csak a hitellel együtt mozoghat.

Ezen kell változtatni, miután a devizahitelek forintosítása miatt jelentősen emelkedett a hosszú lejáratú forinteszközök állománya, ezáltal megborult a bankok hitelei és forrásai közötti lejárati összhang. Míg a lakáshitelek általában 10-20 éves futamidejűek, az azok fedezeteként szolgáló jelzálogleveké mintegy 3-5 év. Hogy e lejárati eltérést mérsékelje, az MNB előírta, hogy 2016. október 1-jétől minden, jelzáloghitelt nyújtó magyarországi bank köteles hitelállományának legalább 15 százalékát jelzáloglevél formájában finanszírozni. Márpedig jelzáloglevelet a hazai szabályozás szerint csak jelzáloghitel-intézet bocsáthat ki.

Amennyiben a zálogjog az annak fedezetére nyújtott hiteltől elkülönülne, akkor a bankok eladhatnák a zálogjogot a jelzáloghitel-intézeteknek – ezzel refinanszírozhatnák az általuk nyújtott hitelt –, s ennek alapján a jelzáloghitel-intézetek jelzálogleveleket bocsáthatnának ki.

Az önálló zálogjog azért alkalmasabb eszköz a hatályosnál, mert sokkal rugalmasabb és emellett forgalomképes, szabadon átruházható dologi biztosíték. Míg az új Ptk.-ban szabályozott, különvált zálogjog alapján a jelzáloglevél csak egyszer adható el, addig a korábbi, önálló zálogjogon alapuló záloglevelek szabadon forgathatók.

A zálogjogi szabályozás döntően befolyásolja a jelzáloghitelezést, azt, hogy a bankszektor milyen kedvvel és milyen áron helyez ki, ez pedig alapvetően meghatározza a családok lakáshoz jutását – érzékeltette a javasolt változtatás jelentőségét Nagy Márton, az MNB alelnöke. A fix kamatozású jelzáloglevelek nagyobb forgalomképessége a lakosság számára azért fontos, mert az élénkülő piaci verseny és a nagyobb likviditás leszorítja a pénzügyi szolgáltatások árát, azaz csökkenti a hitelek kamatait. Így lehet alacsony kamatozású, kamatkockázat nélküli hitellehetőségeket biztosítani a lakosságnak. Bár még csökken a lakossági hitelállomány, ez a trend a családok otthonteremtési kedvezményével (CSOK) Nagy szerint megfordul, a hitelek újabb felfutása miatt pedig érdemes átformálni a jelzálogpiacot.