Új számítások az ingatlanfejlesztéseknél

A járvány lassulását követően a hivatalos utazások és a gazdasági kapcsolatok újraindulásával a szállodaipar az elsők között kaphat esélyt a feltámadásra – mondta a Világgazdaságnak Hegedűs Attila, a BDO Magyarország Hotel és Ingatlan Szolgáltató Kft. ügyvezető igazgatója. Az összeurópai bezárkózás, a hosszabb külföldi utazásokkal kapcsolatos bizalmatlanság még hónapokig eltarthat, de arra van esély, hogy a nyár végén a belföldi turizmus éledezni kezd. Ennek motorja az ország népességének mintegy negyedét adó főváros és az agglomeráció lakossága lehet, amely eddig is a vidéki turizmus legnagyobb küldőpiacát alkotta. A legnehezebb helyzetben ugyanakkor Budapest van, mert az évi közel tízmillió vendégéjszaka 60-65 százalékát adó külföldi szabadidős turisták fognak a leglassabban visszatérni, az üzleti utazásokkal csak a kiesés egy része pótolható. Átalakulhat a szálláshelyek piaca is, egyes utazók szemében felértékelődhetnek a kis vendégházak, panziók, míg a nagy szállodamárkák esetében a biztonság, a nagy szocializációs terek szűkülése és az intimitás biztosítása lesz előtérben mindaddig, amíg vissza nem tér az utazók biztonságérzete – állapította meg a szakértő. Ez nem jelenti azt, hogy a fejlesztési piac leáll, de a termékek átalakulhatnak. A befektetési területről még nem lehet pontos prognózist adni, hiszen olyan folyamat részesei vagyunk, amelyhez hasonló még nem volt. Elsődleges cél az egészség megőrzése, és mielőbb elkezdeni a felkészülést az újraindításra, mert a felépülés elhúzódó lesz. A tranzakciók leálltak, az elmúlt két hétben már csak azokat a megállapodásokat írták alá, amelyeknek a résztvevői lépéskényszerben voltak. De láttunk már kényszer szülte sikertörténeteket – emlékeztet a szakértő –, a 2008-as válság utáni mély recesszióban is nyíltak új szállodák. Például 2010-ben több mint ezer szobával bővült a budapesti kapacitás a Courtyard by Marriott, a Dohány utcai Continental, az Eurostars, a Palazzo Zichy és a Buddha-Bar megjelenésével. Később kiderült: az akkor belépők jártak a legjobban, mert már részesedhettek a piac felpattanásából, akik viszont két-három éve készültek csak el, azoknak már nem volt idejük profitálni a konjunktúrából.

A szállodaépítési lázat hirtelen hűtötte le a járvány, az új helyzet a nemrég még széles skálán mozgó és bizonyos esetekben az irodapiaccal konkuráló 5,5–7,5 százalékos hozamelvárások és a megtérülési idők átgondolására készteti a szereplőket. Le kell ülniük a tulajdonosoknak, üzemeltetőknek és finanszírozóknak – akár moderátor, külső, független szakértő bevonásával –, és újra kell számolni a képleteket, a szállodák teljesítőképességét és értékét, hiszen most egy-másfél évig nem beszélhetünk stabil cash flow-ról. A szállodaláncok óriási veszteségeket halmoznak fel, ezért részükről is kreativitás kell a pozícióik és a tőkeértékük megóvására – esetleg teret nyitva új befektetőknek és részvényeseknek.

Lesznek majd vásárlások és kényszereladások, de még senki sem akarja elengedni, amit létrehozott – mondta a BDO ügyvezetője. A szállodafejlesztéseket finanszírozó bankoknak együtt kell működniük az üzemeltetőkkel és a tulajdonosokkal, a hitelgörbének újra fel kell épülnie. Azt kell majd nézni, hogy később tudja-e fizetni a hitelét a szálloda, ennek függvényében változik majd az értéke, és módosulhat az elvárt hozam. Az akut munkaerőhiány viszont az újraindításnál megszűnik, az újbóli stabilizációig viszont feltehetően kevesebb emberrel fogják ugyanazokat a feladatokat ellátni.