Országosan 21,1 százalékkal drágultak a lakóingatlanok az első három negyedévben a NAV adatai szerint, de őszre már látványosan lelassult az első fél évben összességében még jó számokat produkáló lakáspiac. Ciklusfordulóhoz érkeztünk – összegezte az OTP Jelzálogbank legfrissebb Lakóingatlan Értéktérkép elemzése. 

OTP Lakóingatlan értéktérkép
 

Idén 15-20 százalékos forgalmi visszaesés várható, miközben az év egészében még nagy eséllyel számíthatunk reálár-emelkedésre, jövőre viszont a lakáspiaci keretrendszert meghatározó folyamatok kedvezőtlen együttállása esetén már nominál árcsökkenés is elképzelhető

– vélekedik Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője.

Az OTP Jelzálogbank ma közzétett Lakóingatlan Értéktérkép elemzése rámutat, hogy az első fél év minimális forgalmi visszaesése után, a nyári hónapok óta nagyobb arányú tranzakciószám-csökkenés látszik az előző év azonos időszakához mérten. 

A megyei jogú városok és a kisebb városok Budapestnél ismét jobban, 24 százalékkal, illetve 21 százalékkal drágultak, míg a fővárosban 20 százalékos volt az áremelkedés üteme. Országosan az első három negyedévben 21,1 százalékkal drágultak a lakóingatlanok a NAV adatai szerint.

Az elmúlt kilenc év áremelkedési trendje a lakótelepi lakások felől indult. 2014-hez viszonyítva ez a részpiac eddig átlagosan 221 százalékos értéknövekedésen ment keresztül, valamivel meghaladva az egyéb társasházi lakások 208 százalékos drágulási ütemét. 

Az idén eladott lakótelepi lakások országos átlagára már meghaladja a 460 ezer, míg Budapesten a 680 ezer forintot négyzetméterenként

– mondta Valkó Dávid.

A megyék közül az áremelkedési rangsor élén 39 százalékos növekedéssel Baranya megye áll. Budapesttel (812 ezer forint/négyzetméter) természetesen nem számolva immár harmadik éve Somogy a legdrágább megyénk (578 ezer forint/négyzetméter), ám a dobogó másik két fokán – helycserével – Hajdú-Bihar Pest elé került.

A nagyvárosok közül a tavalyi azonos időszakban még a sereghajtók között szereplő Veszprém drágult legnagyobb ütemben, 43 százalékkal, ezzel Veszprém az árrangsorban is – most először – az élre ugrott, az átlagos árszint itt jelenleg 628 ezer forint négyzetméterenként. Emellett még Debrecen lépi át a hatszázezres, Győr és Székesfehérvár az 550 ezres szintet.

 


 

Budapesten tavaly még csak az V. kerület lépte át az egymillió forintos átlagárat, az idén már a II. és a XI. is. A 900 ezres limit fölé még az I., XII., IX. és a VI. kerület ért” – idézte az adatokat Valkó Dávid. A lista végén továbbra is Pest peremi városrészek találhatók. A XXI. és XX. – valamint csekély forgalmi adata miatt valószínűsíthetően a XXIII. – kerületben az átlagárszint 600 ezer forint alatt marad négyzetméterenként.


A ciklusforduló biztos, de mértéke és hossza még bizonytalan

 

Erős első fél éven van túl a lakáspiac, de már akkor sokasodtak a lassulást előrevetítő jelek. A helyzet az év második felében tovább eszkalálódott.

A ciklusforduló jele az is, hogy a korábban befektetési céllal vásárlók eladók részesedése tavaly látványos növekedésnek indult, s idén nagyjából állandósulni látszik. A budapesti újlakás-piacon az első hat hónapban éves összevetésben felére csökkent az újonnan értékesített lakások száma, miközben az eladások – nagyrészt a kedvező hitellehetőségek révén – még hozták az elmúlt öt év átlagát. Nyár óta azonban egyértelműen a kereslet szűkülése tapasztalható. 

 

A jelenlegi bizonytalan helyzet nem ösztönöz építkezésre, összességében kivárásra számíthatunk. A februárban kirobbant és egyre eszkalálódó háborús helyzet, a forint gyengülése és az EU-s források lebegtetése további bizonytalanságok, amelyek az év egészében érezhetően negatívan hatnak a lakáspiacra.

2023 elején már tisztábban láthatunk, az árakat addig kitartó eladók is akkorra már alkalmazkodhatnak a visszaeső kereslethez, teret adva az árak csökkenésének Valkó Dávid szerint. Ugyanakkor területileg és „termékalapon” a korábbinál szegmentáltabb piacműködés várható, jelentősen visszaeshet például a nagy alapterületű, korszerűtlen fűtésrendszerű, nem energiatakarékos ingatlanok forgalma – tette hozzá a szakértő.

Hazánkban hagyományosan nehézzé teszi az előretekintést az igen összetett és gyakran változó állami támogatási rendszer,

ezért korai még megbecsülni, hogy összességében milyen mélységű és időtávú lesz az új ciklus.