A közép- és kelet-európai régió 15 országában 2,5 milliárd eurót ért el az irodaépületekkel kapcsolatos befektetések értéke, ami a teljes ingatlanbefektetési piac 42 százalékát teszi ki, egyben azt jelzi, hogy a legnépszerűbb eszköztípus maradt az iroda. Az emelkedő finanszírozási költségek, valamint a bizonytalan makrogazdasági és geopolitikai háttér miatt azonban a befektetők kezdenek kiváró álláspontra helyezkedni – derül ki a Colliers új jelentéséből.

üres iroda
Fotó: Getty Images

 

A sok befektető által alkalmazott kiváró magatartás többek között az emelkedő kamatlábak és a kapcsolódó költségek, például a kamatswapok miatt megnövekedett finanszírozási költségek következménye, amelyek éves szinten jelentősen emelkedtek. Egyes nyugat-európai piacokon már megfigyelhetők az árkorrekció első jelei, amelyek 25–50 bázispont közötti elmozdulást mutatnak, és várhatóan hasonló árváltozások következnek majd a közép- és kelet-európai piacokon is

– hangsúlyozta Kevin Turpin, a Colliers közép- és kelet-közép-európai regionális tőkepiaci igazgatója.


Poszt-Covid-hatás világszerte

Két és fél évvel a járvány kitörése után egyértelmű, hogy a munkaerő elvárásainak a hibrid vagy távmunka irányába történő elmozdulása tartós. 

Egy nemrégiben lengyel felső vezetők körében végzett felmérésben a válaszadók 89 százaléka jelezte, hogy a hibrid munkamodell bevezetése, amikor megpróbálják visszahívni az embereket az irodába, a dolgozók körében kétharmados arányban ellenállást vált ki. Hasonló mintákat figyeltek meg a régió más országaiban is, 

az irodák átlagos bérbeadottsági csúcsértéke 2022 második negyedévében az egész EMEA-régióban 30 százalék körül maradt.

A világjárvány okozta visszaesésből való kilábalásra készülődve az ukrajnai háború új kihívások sorát, valamint évek óta nem látott mértékű kiszámíthatatlanságot hozott. Az ellátási lánc zavarai, az emelkedő anyag- és munkaerőköltségek a kiadásokkal kapcsolatban amúgy is uralkodó, konzervatív megközelítést, valamint az üzletmenet folytonosságára való összpontosítást tovább erősítették.

A hatás a kínálati oldalon is érzékelhető. 

Bár sok bérlő területcsökkentésre törekszik, a régió legtöbb piacán továbbra is korlátozott a legkeresettebb, prémiumkategóriás irodaterületek kínálata. Ezt a problémát tovább súlyosbítják az új projektek elindítására vagy az építési ütemtervek meghosszabbítására vonatkozó döntések késedelmei. 

Az általános gazdasági bizonytalanság és az emelkedő árak miatt a bérbeadók általában konzervatívabbak a bérleti feltételek és a kínált ösztönzők tekintetében. Ez viszont megnehezíti az új, optimális helyszínek megtalálását, illetve a meglévő irodahelyiségeknek átalakítását a hibrid munkakörnyezet követelményeihez.

Nehéz olyan irodahelyiségeket találni, amelyek megfelelnek a hibrid munkavállalás igényeinek, képesek új tehetségeket vonzani, és elég meggyőző ajánlatok ahhoz, hogy megérjék a napi ingázás fáradalmait, felvéve a versenyt a legtöbb munkavállaló által megszokott otthoni irodával

– teszi hozzá Dominika Jędrak, a lengyel és kelet-közép-európai kutatási és tanácsadói szolgáltatások igazgatója.


 

Budapest 2022.02.22.irodaházépítkezésfoto:
Fotó: Kallus György / VG


Két számjegyű az üres irodák aránya

A közép- és kelet-európai régió fővárosaiban az üres irodák aránya lassan stabilizálódik, miután az a világjárvány idején sok piacon két számjegyűre emelkedett.

A magasabb építési költségek számlájára írják, de a legkeresettebb helyeken tapasztalható alacsony kínálat miatt is tapasztalható a bérleti díjak emelkedése, különösen az újonnan épített épületekben. Várható, hogy az infláció következtében mindenütt emelkedni fognak a díjak.

Az építőanyagárak 2022 első és második negyedévében 30 százalékkal emelkedtek az előző év azonos időszakához képest, és az anyagcsoportoktól függően is jelentősen változnak.

A tendencia valószínűleg fennmarad, ha nem erősödik a gáz, az áram és a munkaerő árának emelkedése, valamint a piacon lévő szakképzett vállalkozók hiánya miatt. Mindez nagyon megnehezíti a kereskedelmi helyiségek berendezésének vagy átalakításának a költségbecslését. 

Az irodahelyiségek keresésének legjellemzőbb kockázatai közé tartozik a Colliers elemzése szerint a bérleti feltételek rugalmatlansága, valamint a rendelkezésre álló költségvetésen belül megvalósítható kialakítással kapcsolatos irreális feltételezések. Ezért egyre vonzóbb, amikor egyetlen képzett szállító vállal teljes felelősséget a teljes folyamatért, vagyis a követelmények meghatározásától és a bérleti feltételekről szóló tárgyalásoktól kezdve a tervezés valamennyi szakaszán át egészen a berendezési munkálatok elvégzéséig. 

Tizenöt országból jelentik

A jelentés alapját képező CEE régió 15 országa a következő: Albánia, Bosznia-Hercegovina, Bulgária, Csehország, Észtország, Fehéroroszország, Horvátország, Lengyelország, Lettország, Litvánia, Magyarország, Montenegró, Románia, Szlovákia, Szlovénia.