Egyre nagyobb a gond a német ingatlanpiacon – ez már a bankoknak is fáj

Amikor az amerikai kereskedelmi ingatlanokkal kapcsolatos félelmek megrázták a német bankokat, a pénzintézetek azzal érveltek, hogy nem kell aggódni, az ő ingatlanpiaci kitettségük túlnyomó részben belföldi. Mára világossá vált, hogy ez egyáltalán nem megnyugtató érvelés.

Bár Németországot eddig elkerülték az Amerikát megrázó gyors piaci korrekciók, szakértők szerint ennek hátterében jórészt számviteli tényező áll – ezek megvédik a hitelezőket és a befektetőket az azonnali csapásoktól. Ugyanakkor a német hitelezők kitettsége sokkal nagyobb a kereskedelmi ingatlanokban (commercial real estate, CRE), mint európai szektortársaiknak – korábban agresszívebben hitelezték a szektort, ami most visszaüt. Az eredmény: 

A nagy beruházók, mint például az osztrák Rene Benko Signa vállalatcsoportja vagy az Adler Group likvidálásokra kényszerülnek, az előbbi csődbe is ment, s ezzel súlyos helyzetbe hozzák a kisebb és közepes méretű hitelezőket. A gond pont az, hogy ezek a pénzintézetek a nagy állami mentőcsomagoknak köszönhetően ⁠⁠⁠⁠⁠⁠⁠⁠épp csak kezdtek magukhoz térni a pandémia okozta bénultságból.                                  

– mondta a Bloombergnek Valeriya Dinger, a németországi Osnabrücki Egyetem közgazdászprofesszora. Szerinte a német bankrendszer egyre nagyobb céltartalékolásra kényszerül az ingatlanszektor egyre rosszabb minőségű hitelei miatt. 

A német bankok rendelkeznek a legtöbb kereskedelmi ingatlanhitellel az Európai Unióban – francia társaikkal együtt –, de e hitelek viszonylag csak kis részét minősítették eddig nem teljesítőnek vagy kockázatosnak. Az utóbbi időben azonban ez az arány a németeknél nőtt, míg több más országban csökkent.      

A nem teljesítőnek minősített hitelek alacsony szintje a németeknél részben annak köszönhető, hogy Európa legnagyobb gazdaságában az ingatlanértékelők hosszú távú megközelítést alkalmaznak, amely elsimítja az árképzésben bekövetkező hirtelen változásokat, arra az elvi megfontolásra építve, hogy a befektetők jellemzően nem kezdenek nagy eladásokba egy lefelé tartó piacon. 

A német bankok az általuk finanszírozott ingatlanok értékelését is ritkábban frissítik, mint az amerikai vagy brit bankok – így a problémák hosszabb ideig maradhatnak rejtve.     

Szabályok hálójában

A láthatóságot tovább csökkentik azok a szabályok, amelyek a kisebb bankoknak nagyobb mozgásteret kínálnak egyes értékpapírok piaci értéken történő nyilvántartásában. Ez megnehezítheti a befektetőknek, hogy naprakész képet kapjanak a pénzintézetek pénzügyi helyzetéről. A szabályozó hatóságok sürgetik a hitelezőket, hogy készüljenek fel a lehetséges veszteségekre, 

Persze egy agyonszabályozott piacon ez sem egyszerű. Erős korlát például, hogy a bankok adóelkerülésének megakadályozására kidolgozott számviteli szabályok miatt a hitelezők csak korlátozott mértékben képezhetnek tartalékot a kihelyezések esetleges romlására. 

A német bankfelügyelet, a BaFin úgy látja, hogy a probléma egyelőre a pénzintézetek eredményében mutatkozik inkább, fizetőképességüket nem veszélyezteti. Birgit Rodolphe, a szabályozó hatóság bankszanálásért felelős ügyvezető igazgatója szerint az EKB kamatemelési ciklusának következtében előálló, szinte történelmi magas kamatszint kettős hatással jár. 

Egyfelől megdrágítja az ingatlanhitelek törlesztését, potenciálisan növelve ezzel a bankok hitelportfóliójának kockázatait. Másrészt viszont a klasszikus, tankönyvi felállás szerint egy kamatcsökkentési ciklusban – amelyet a várakozások szerint az EKB hamarosan beindít – a bankok kamatmarzsa szépen kinyílik, hiszen hitelkamataikat lassabban csökkentik, mint betéti kamataikat. Vagyis amit az ingatlanhiteleken elbuknak, azt ideális esetben kompenzálja a kamatkülönbség tágulása.                                     

– magyarázta Rodolphe.   

Az azonban nagyon erős kockázat, hogy a fedezetként szolgáló ingatlanok esetében egyre nagyobb a szakadék a vevők által fizetni kívánt árak és az eladók által a hitelek visszafizetéséhez szükséges kiadások között. Ez különösen nagy probléma Németországban, ahol az ingatlanok értékbecslésekor a tényleges tranzakciókra támaszkodnak – teszi hozzá Rodolphe.   

Egyre gyorsuló ütemben esnek az árak

A VDP német bankcsoport által publikált index szerint az irodák értéke tavaly 10 százalékkal csökkent, ami a legnagyobb visszaesés azóta, hogy 2003-ban elkezdték gyűjteni az adatokat. Ez az index a befejezett tranzakciókon alapul, ezek száma viszont a közelmúltbeli piaci visszaesés miatt jelentősen csökkent. A Green Street piackutató, amely indexét a tárgyalás alatt álló ügyletekre alapozza, úgy becsüli, hogy

és egyes városokban, például Münchenben, még ennél is nagyobb az áresés.  A jelenséget persze – egy ingatlanpiaci összeomlástól és bankpániktól tartva – a hitelminősítők is árgus szemekkel figyelik.    

– áll a Fitch Ratings hétfői jelentésében. A hitelminősítő arra számít, hogy a hitelezők CRE-kitettségéből származó veszteségek egészen 2025-ig magasak maradnak.  

A német ingatlanértékek különösen érzékenyek a magasabb hitelköltségekre, mivel az olcsó pénz korszakában az ingatlanbefektetések potenciális hozamai alacsonyabbra kerültek, mint más piacokon. Ennek hátterében az áll, hogy a német államkötvények hozamai, amelyek a befektetők viszonyítási alapját képezik, akkoriban negatívak voltak. Az elmúlt két évben azonban 

Berlinben a Savills által összeállított adatok szerint a hozamok a 2022-es év eleji 2,4 százalékról 4,4 százalékra emelkedtek. 

Mikor jön el az igazság pillanata?

A német és az angolszász értékelési szabályok alkalmazásában és értelmezésében mutatkozó különbségek oda vezettek, hogy az Egyesült Királyságban vagy az Egyesült Államokban elismert értékcsökkenések a német piacon még nem mutatkoznak meg teljes mértékben. Ez azonban elkerülhetetlenül bekövetkezik, s ha ez megtörténik, akkor 

 Márpedig ez arra kényszeríti a hitelezőket, hogy a várható nagyobb veszteségekre nagyobb céltartalékot képezzenek: több tőkét kényszerülnek visszatartani, így kevesebb marad a gazdaság élénkítésére. Vagyis az ingatlanfrontról a finanszírozás várható szűkülése miatt újabb csapás várható az amúgy is tragikusan gyenge német gazdasági növekedésre.