késleltetett adatok
Árfolyamok: 15 perccel késleltetett adatok
Nagyon veszélyes szakaszba lépett a kínai ingatlanválság
Peking négy éven át tétlenül nézte, hogy a nagy kínai ingatlanfejlesztők, például a China Evergrande Group, csődbe mennek, de január végén a Kommunista Párt tisztviselői úgy döntöttek, hogy a China Vanke – az ország egyik utolsó megmaradt ingatlanóriása – egyelőre túl nagy ahhoz, hogy elbukjon. Miután Vanke kötvényárai zuhantak, és a cég bejelentette első éves, rekodszintet jelentő 6,2 milliárd dollár veszteségét, a vállalat székhelyéül szolgáló Sencsen hivatalnokai közbeléptek: átvették az operatív irányítást és tőkét biztosítottak – írja a Bloomberg.
Ez a példátlan beavatkozás megkönnyebbülést hozott a piacokon, de egyúttal felfedte a komor valóságot is: a lakáspiaci válság, amely megbénította Kína gazdaságát és közel 160 milliárd dollárnyi – a világ legnagyobb – problémás adósságállományát hozta létre, tovább súlyosbodik.
A válság jelei mindenhol megmutatkoznak. Az ingatlanértékesítések rövid fellendülése elhalt, annak ellenére, hogy Hszi Csin-ping kormánya többször is ösztönző intézkedéseket hozott. A kínai bankárok szinte teljesen leálltak az ingatlanprojektek finanszírozásával a nagyobb városokon, például Sanghajon kívül. Eközben a nemzetközi hitelezők egyre türelmetlenebbek: összeomlanak az adósságátütemezési megállapodások, legalább egy tucat ingatlanfejlesztő ellen felszámolási kérelmet nyújtottak be, köztük olyan nagy nevekkel, mint a Country Garden.
A válság Hongkongra is átterjedt, mivel a kínai lakásvásárlók és turisták visszafogták költéseiket. Az egyik leggazdagabb hongkongi család irányítása alatt álló New World Development ingatlanóriás kétségbeesetten próbálja eladni eszközeit és jelzálog alá helyezni néhány kiemelt ingatlanát, miközben veszteségei egyre növekednek.
Mindez további kockázatokra utal egy olyan kínai gazdaság számára, amely már most is küzd a visszafogott fogyasztói költésekkel és Donald Trump vámjaival. Ha Peking nem tesz határozott lépéseket a lakásvásárlói bizalom helyreállítására és a 15 ezer milliárd dolláros ingatlanszektor stabilizálására, a mélyülő válság nemcsak Hszi pozícióját gyengítheti a Trumpal folytatott kereskedelmi tárgyalásokon, hanem tovább csökkentheti a külföldi befektetők érdeklődését is Kína iránt.
Kína szabályozói mentőintézkedései néha óvatosak, mintha egy késsel vágott sebre csak egy sebtapaszt tennének
– mondta Huan Li, a 200 millió dollárnyi vagyont kezelő Forest Capital Hong Kong fedezeti alap társalapítója. „Általában csak a legrosszabb pillanatban lépnek közbe, de akkorra már lehet, hogy túl késő. A Vanke esetében a támogatás pozitív jel, és ennél többre is szükség lenne” – tette hozzá.
Válság kínai módra
A válság akkor robbant be, amikor Hszi Csin-ping Kína gazdasági növekedését a technológiai fejlődés felé próbálta elmozdítani, miközben csökkentette az ingatlanszektor szerepét. Ennek részeként Peking fellépett a fejlesztők égbe szökő eladósodottsága és az ingatlanpiaci buborék ellen.
Az ebből fakadó piaci összeomlás nagyjából 18 ezer milliárd dollárnyi lakossági vagyont semmisített meg. A lakásárak körülbelül 30 százalékkal zuhantak a 2021-es csúcshoz képest, a szektor hozzájárulása a gazdasághoz 24 százalékról 19 százalékra csökkent.
Országos tüntetések törtek ki, mivel a pénzügyi gondokkal küzdő cégek nem tudták befejezni az építkezéseket, félő volt, hogy a lakosság befizetései elvesznek.
Peking a válság megoldására a vállalatok megmentése helyett a lakások átadására összpontosított. Felszólította a helyi önkormányzatokat és állami hátterű vállalatokat az eladatlan lakások felvásárlására, miközben korlátozott finanszírozást biztosított a félkész projektek befejezésére. Emellett a kereslet élénkítése érdekében csökkentette a jelzáloghitel-kamatokat és enyhítette a vásárlási korlátozásokat. A cél nem a piac újrafelfújása, hanem a lassulás kezelése volt.
Az állam még épít, a magánszektor már nem
A Vanke kulcsfontosságú szereplője volt ennek a stratégiának: az ország ötödik legnagyobb fejlesztőjeként hatalmas lakónegyedeket épített a középosztály számára Kína leggazdagabb városaiban. A Citigroup kutatása szerint
- tavaly az állami hátterű vállalatok adták az országos lakáseladások 70 százalékát,
- ami több mint kétszerese az ingatlanpiaci visszaesés előtti 32 százalékos rátának.
Az elmúlt hónapokban azonban a befektetők egyre inkább aggódni kezdtek amiatt, hogy a Vanke nehézségekbe ütközhet adósságának törlesztésében. A vállalatnak 2025-ben 4,9 milliárd dollárnyi kötvénye jár le – ez könnyen az utolsó csepp lehet a pohárban. Raymond Cheng, a CGS International Securities Hong Kong kínai ingatlanpiaci kutatásának vezetője szerint az új lakáseladások volumene idén akár 10 százalékkal is visszaeshet a legrosszabb forgatókönyv szerint.
Ha a Vanke összeomlik, az emberek elkezdik megkérdőjelezni a pekingi vezetés által szeptemberben meghirdetett, az ingatlanpiac stabilizálását és fellendítését célzó politikai irányvonalat
– mondta Xu Liqiang, a Shanghai Silver Leaf Investment kötvénypiaci igazgatóhelyettese. Felmerülhet a kérdés: ki lesz a következő?
A kamatcsökkentés se segített
A Vanke mentőcsomagjáról fokozatosan derülnek ki részletek. A vállalat legnagyobb részvényese, a Shenzhen Metro egyik tisztviselője lett az igazgatótanács elnöke – ezzel először került közvetlen állami irányítás alá az ingatlanfejlesztő cég. Az állami média közvetítésével a helyi kormányzat jelezte, hogy „proaktívan támogatni” fogja a vállalat működését. Február 10-én a Vanke bejelentette, hogy a Shenzhen Metro akár 2,8 milliárd jüan (383 millió dollár) hitelt nyújt a likviditás biztosítására.
A támogatás a szeptember óta bejelentett, ágazati szintű ösztönző intézkedések és politikai nyilatkozatok sorát követte. A Kommunista Párt döntéshozó testülete ebben a közelmúltban azt ígérte, hogy biztosítani fogja az ingatlanpiac „további hanyatlásának megállítását” – ez volt eddig a legmarkánsabb elköteleződés az ágazat stabilizálására. A kínai jegybank kamatcsökkentése nyomán
az első lakásvásárlók jelzáloghitel-kamatlábai tavaly az utolsó negyedévben rekordalacsony szintre, 3,1 százalékra mérséklődtek.
Az önrész követelményeit is csökkentették.
Az idén is zuhan a lakáspiac
Pekingnek van mozgástere, van lehetőség a költségvetési hiány növelésére. A probléma sokkal inkább az, hogy a lakáskereslet nem élénkül elég gyorsan: a kínai fogyasztók takarékoskodási hajlandósága miatt az ország az 1960-as évek óta a leghosszabb deflációs ciklus felé tart.
A szeptemberi ösztönző intézkedéseket követő országos értékesítési fellendülés elhalt. A China Real Estate Information előzetes adatai szerint
az ingatlanértékesítések januárban 3,2 százalékkal csökkentek az előző év azonos időszakához képest, miután decemberben még alig változtak.
A Vanke negyedik negyedéves eladásai ugyan 20 százalékkal nőttek az előző három hónaphoz képest, de a Bloomberg Intelligence becslései szerint ez még mindig nem elegendő ahhoz, hogy a vállalat teljesítse 100 milliárd jüanos adósságcsökkentési célját.
A kormány eddigi lépései biztató kezdetet jelentenek, de az intézkedések nem elegendőek, és nem történnek elég gyorsan
– mondta Zhu Ning, a Yale Egyetem kutatója és a China’s Guaranteed Bubble című könyv szerzője, amely a kínai bankrendszer, pénzügyi szektor és ingatlanpiac problémáit elemzi. „A lakáspiacon az igazán aggasztó az, hogy a várakozások továbbra is pesszimisták.”
Ördögi körben
Az ingatlanfejlesztők ördögi körbe kerültek. A gyenge eladások miatt a bankok vonakodnak hiteleket nyújtani, ami akadályozza a vállalatokat az építkezések befejezésében és az ingatlanok értékesítésében. Peking tavalyi ígérete a finanszírozás biztosításáról, valamint egy meghatározatlan számú ingatlanprojekt támogatásáról – az úgynevezett Fehér Lista keretében – azt a célt szolgálta, hogy megállítsa a lefelé tartó spirált. Ebből a pénzből már elkezdtek forrásokat kiosztani: a támogatási program alá eső hitelek összege január 22-ig elérte az 5,6 ezer milliárd jüant. Ennek ellenére
a nagyobb városokon kívüli – például Sanghajon és Hangcsoun kívüli – projektek hitelezése gyakorlatilag leállt,
mondták az üzletágban dolgozó bankárok. A Fehér Listára kerülés sem garantálja a hitelhez jutást: a bankok alaposan megvizsgálják a projektek életképességét, mielőtt döntenének a finanszírozásról, mivel mérlegelniük kell a saját kockázataikat – tették hozzá az iparági vezetők.
Az óvatosságot jól jellemzi, hogy Fehér Listán szereplő egyik legnagyobb kínai ingatlanfejlesztő esetében a hitelkérelmek kevesebb mint 10 százalékát hagyták jóvá. A támogatások ellenére a kínai építtetők tavaly 6,1 százalékkal kevesebb banki finanszírozáshoz jutottak, ami már a negyedik egymást követő éves csökkenés az állami adatok szerint.
Következik Hongkong?
A gyenge kínai gazdaság hatása Hongkongra is átterjedt. Az egyik legnagyobb ingatlanfejlesztő, a New World jelentős hiteleket vett fel óriási kiskereskedelmi és kereskedelmi projektek finanszírozására, hogy kihasználja a kínai turisták és vállalatok költekezését. A cég ezenkívül földterületeket is vásárolt a határon túl.
Most azonban, hogy a kiskereskedelmi forgalom zuhan, és a kínai vállalatok sietve próbálnak irodaházakat eladni Hongkongban, a kereskedelmi épületek, bevásárlóközpontok és egyéb ingatlanok átlagárai több mint 40 százalékkal estek vissza a 2018-as csúcsokhoz képest.
Az ingatlanszektor immár egyértelműen politikai kérdéssé vált Kínában. Ha mélyül a válság, nagyon kevéssé valószínű, hogy a Hszi Csin-ping által beharangozott modellváltás meghiúsul – a növekedés motorját az exporttól nem lesz képes átvenni a belföldi fogyasztás.
Portfóliónk minőségi tartalmat jelent minden olvasó számára. Egyedülálló elérést, országos lefedettséget és változatos megjelenési lehetőséget biztosít. Folyamatosan keressük az új irányokat és fejlődési lehetőségeket. Ez jövőnk záloga.