Az ingatlanpiacra tévedhetnek a kiábrándult befektetők
A jelenlegi nemzetközi és hazai tőkepiacot jellemző helyzet (erősen fluktuáló részvénypiac, inflációs félelmek, széleskörű kamatemelési várakozások világszerte) az ingatlanpiacra terelheti a részvénypiacból kiábrándult befektetők felszabaduló tőkéjét. A legjelentősebb e tendencia ellen ható erő az állampapírok világszerte növekvő hozamának vonzereje lehet - olvasható az ingatlanbefektetés és a hitelezésről megjelent PSZÁF tanulmányból.
A gazdasági növekedés újabb lendületet adhat a már növekvő hitelezésnek, a befektetések és a fogyasztás finanszírozásának elsődleges forrása ugyanis a banki hitel. A hitelezési expanzió valószínűleg nyomást fog gyakorolni a bankszektor nyereségességére, mely két ellentétes hatóerő eredőjeként jelentkezik: a növekvő bevételekéből, melyet a problémás hitelekre elszámolt értékvesztés csökkent.
A jövőben a kamatmarzsok további csökkenése valószínűsítő, habár a kelet-közép- európai feltörekvő gazdaságokban feltehetően továbbra is magasak maradnak, mivel a pénz- és jelzálogpiacok még gyerekcipőben járnak, továbbá az elegendő és megfelelő történelmi adat (hitelezési folyamat, előtörlesztés, nemfizetés, ingatlanár változás) hiányában a kockázati felár megmarad. A pénzügyi vállalkozások lízingtermékeinek terjedésével várhatóan tovább fokozódik a verseny a hitelezési termékek piacán, ennek következtében a banki termékskála szélesedése valószínűsíthető.
A jövedelmek szerkezeti sajátosságaiból adódóan (a szürke- és feketegazdaság jelentős mérete), a potenciális ügyfélkör bővítésének céljával a hitelintézetek egy - a korábban a hitelfelvételi lehetőségből a jövedelemigazolás hiányában - kizárt réteg felé nyitottak. Ma már a bankok a hitelelbírálás során a jövedelemigazolásra a korábbinál jóval kisebb hangsúlyt fektetnek (megjelentek a minimálbéres, illetve tisztán fedezetalapú konstrukciók).
Ez természetesen azzal jár, hogy ezen konstrukciókban nő az ingatlanfedezet jelentősége. A lakáshitelek állami támogatásának szűkülésével valamelyest nőhet a lakástakarék-pénztárak szerepe a devizaalapú lakáshitelekhez szükséges önerő előteremtésében, a befizetett összeg 30 százalékára (maximum évi 72 000 Ft-ig) ugyanis állami támogatás jár.
Az intézményi befektetők portfólióján belül a közeljövőben valószínűbbnek tűnik a közvetett (ingatlanalapokba történő), mint a közvetlen ingatlanbefektetés arányának növekedése. Jelenleg az ingatlanalapok befektetési jegyei ugyan nem biztosítanak széleskörű lehetőségeket, hiszen a hazai piacon kevés ingatlanalap működik, és azok sem régóta, a jövőben azonban szaporodásuk várható, és a megfelelő jogi szabályozás kialakulásával átláthatóbbá váló piac - az ingatlanbefektetés előnyeinek köszönhetően - feltehetőleg a befektetők széles körét vonzza majd. VGO
