Az utóbbi hónapokban megfigyelhető hozamemelkedés, rendkívül érzékenyen érintette a kötvényszerű befektetésnek tekintett német lakóingatlan cégek árfolyamát, amelyek átlagosan 30 százalékot veszítettek értékükből. Ám a cégek által tulajdonolt lakások értéke ezzel ellentétes irányba változott – átlagosan a német lakások ára 15 százalékkal emelkedett 2021-ben.
Így a részvényárfolyam által indukált diszkont a tulajdonolt lakások értékéhez képest rekord nagyságra tágult. Gyakorlatilag hiába lettek drágábbak a portfolióban lévő ingatlanok, az árfolyamesés következtében azokat egyre olcsóbban tudja megvenni a befektető.
Véleményünk szerint a befektetői reakciók a hozam emelkedésére túlzóak, hiszen a cég reál eszközöket tulajdonol, azaz előbb-utóbb át tudja hárítani az inflációt a bérleti díjakba, míg a kötvények kuponjai nominál értéken maradnak. Emiatt van az a befektetői megítélés, ami alapján egy kötvényszerű nem állja meg a helyét.
Érdemes lehet tehát kihasználni a félreárazást.
Utóbbi gondolatmenetre erősít rá, hogy a Vonovia vezérigazgatója is elkezdte vásárolni nagy tételében (éves fizetésének 5-szörösével felérő nagyságban) a cége részvényeit, jelezve, hogy már ő is olcsónak tartja azokat. Mindezek mellett további keresletet generálhat, és így árfelhajtó erőként jelenhet meg a német lakóingatlan piac számára, az az 5 millió ukrán menekült is, aki nem szeretne visszamenni a porig bombázott országába és ahelyett Nyugat-Európában folytatná az életét.
Rövidtávon továbbra is a 10 éves német kötvényhozam lesz a legfontosabb vezérlője az árfolyamnak, ám ezeken az árfolyamszinteken középtávra már vonzó szerintünk a kockázat hozam potenciál. A részvényárat megnézve látszik, hogy mindenkori csúcsát, 60,92 centen 2020 nyarán érte el a papír. A mostani, gyakorlatilag töretlen lejtmenet is csaknem ilyen magas árszintről, a tavaly augusztusban jellemző 60,40 centről indult, így érte el a Vonovia-részvény a mostanában jellemző 40 euró körüli értéket.
