Lakásfronton a helyzet változatlan: úszik az adósságban a Vonovia

Rossz passzban van Európa legnagyobb ingatlanhasznosító vállalata: a magánkézben lévő német Vonovia immár harmadik éve masszívan veszteséges, miután a fejlesztéseihez szükséges hitelek az olcsó pénz korszakának lezárultával jócskán megdrágultak, a lakásállománynál hatalmas leírásokat voltak kénytelenek eszközölni, ráadásul a bérlők fizetési morálja is romlott a német gazdaság mélyrepülése, a tömeges elbocsátások miatt. A migrációs nyomás által is ösztönzött lakásépítési boom pedig lecsengett.

A Vonovia a fentiek eredőjeként 962,3 millió eurós veszteséggel zárta 2024-es üzleti évét, ami akár sikerként is elkönyvelhető, miután 2023-ban 6,76 milliárd eurós, 2022-ben pedig 669,4 millió eurós mínusz szerepelt ezen a soron. Az ezt megelőző két év még 2,44 milliárd, illetve 3,34 milliárd eurós nyereséget hozott. 

A Vonovia ingatlanállományának értéke 16 milliárd euróval csökkent 

Az ingatlanállomány fair értéke a 2021 decemberében kimutatott 97,85 milliárd euróról 2024 végére 81,97 milliárd euróra zuhant. Az adósságállomány azonban még mindig rendkívül magas, bár a 40,5 milliárd eurós állomány tavaly 700 millióval karcsúsodott.

A Vonovia 2021-ben vásárolta fel riválisát, a Deutsche Wohnent, a 147 ezres lakásállományával együtt. Tavalyelőtt 2460 új lakást építettek, ez a szám tavaly 3747-re nőtt. Az új lakásokból 1276-ot tartottak meg, a többit értékesítették. 

Az egy négyzetméterre eső éves üzemeltetési költségeket szigorú gazdálkodással kordában tudták tartani, a 2021-es 13,01 euróról mára 13,82-re emelkedett csak. A dolgozói létszám tavaly száz fővel, 12 056-ra bővült. 

– tavaly átlagosan 4,1 százalékkal. A lakásállomány 2 százaléka állt valamilyen okból üresen, ez nem változott az utóbbi három évben. Az egyesült ingatlanhasznosító társaság

• Németországban,
• Ausztriában
• és Svédországban

rendelkezik kiterjedt portfólióval, összesen 539 753 saját tulajdonú lakást és 73 400 mások által birtokolt apartmant üzemeltet. Bár a kamatcsökkentési ciklus megindult, s ez a Vonovia terhein is enyhít, a társaság vezetése mégis óvatosan nyilatkozott a szerdán közreadott gyorsjelentésében a várható kilátásokról. 

Rolf Buch vezérigazgató jobb időket jósolt ugyan, de ezt olyan bizonytalanságok terhelik, hogy ígérni semmit sem tud. Most a német vállalatokat az adósságfék kiengedése aggasztja, pontosabban a költségvetési eladósodást lehetővé tévő törvény hitelpiaci hatásai. 

Megnehezedhetnek a hitelfeltételek

A parlament alsóháza, a Bundestag kedden megszavazta az infrastrukturális fejlesztések és részben a védelmi kiadások finanszírozására szolgáló 500 milliárd eurós programot, amit adósságból fognak fedezni. Berlin a kockázatmentes kötvénykibocsátásaival azonban elszívhatja a vállalati szektor elől a befektetői forrásokat, megnehezítve a hitelpiaci kondíciókat. 

Egyelőre nagy a bizonytalanság ezen a téren. Másrészt az is igaz, hogy az infrastrukturális fejlesztésekkel közvetve az ingatlanállomány is felértékelődhet.

A Vonovia az építőanyagok áremelkedését is a kockázati tényezők közé sorolta. A cég a tavalyi, 2,65 milliárd eurós kamatok, adózás és értékcsökkenési leírás előtti eredményt (EBITDA) idén a 2,70–2,80 milliárd eurós sávba várja, míg a lakbérbevételeknél 4 százalékos bővüléssel, 3,3-3,4 milliárd euróval kalkulál. 

A Vonovia frankfurti tőzsdén jegyzett részvényeinek árfolyama félszázalékos erősödéssel fogadta a reggeli éves beszámolót, a részvény ennek dacára az idén már 13,6 százalékkal értékelődött le.