Most kell nagyon figyelnie annak, aki hitelt akar felvenni - szigorúbbak lettek a bankok, az államilag támogatott konstrukciók sem jelentenek kibúvót, mutatjuk a részleteket
Idén látványosan felértékelődik a jövedelemarányos törlesztőrészlet (JTM) szerepe a lakossági hitelezésben. Az év elejétől hatályos szabályok szerint már viszonylag alacsony hitelösszegnél is kötelező a mutató vizsgálata, ráadásul az államilag támogatott konstrukciók sem jelentenek kibúvót. A bankok minden eddiginél szigorúbban nézik, mekkora havi terhet bír el egy háztartás – a cél pedig változatlan: megakadályozni a túlzott eladósodást.
Mi az a JTM, és miért számít ennyire?
A JTM, vagyis a jövedelemarányos törlesztési mutató azt határozza meg, hogy az igazolt havi nettó jövedelemhez képest legfeljebb mekkora lehet az összes hiteltörlesztés összege.
Röviden:
megmutatja, meddig engedi elmenni a bank az adóst.
A szabályozás a Magyar Nemzeti Bank adósságfékrendszerének része. Az MNB a 2008-as válság tanulságai alapján igyekszik elejét venni annak, hogy a háztartások túl nagy hitelterhet vállaljanak, különösen bizonytalan gazdasági környezetben.
Hol húzódik az új határ 2026-ban?
Az egyik legfontosabb változás, hogy
2026-tól minden 550 ezer forintot meghaladó hitelösszegnél kötelező a JTM vizsgálata. Ez azt jelenti, hogy a bankoknak a hitelbírálat során akkor is számolniuk kell a jövedelemarányos terhelést, ha az ügyfél államilag támogatott hitelt vesz igénybe.
A JTM-szabályok így a babaváró hitelre, a CSOK hitelre és az Otthon Start lakáshitelére is egyaránt vonatkoznak.
Mennyi fér bele a fizetésbe?
A maximális törlesztőrészlet két tényezőtől függ:
- a hiteligénylő nettó jövedelmének nagyságától,
- valamint a felvett hitel kamatperiódusától.
Minél hosszabb időre rögzített és minél kiszámíthatóbb a kamat, annál nagyobb arányban terhelhető a jövedelem. Lakáshiteleknél előfordul változó kamatozás, míg a személyi kölcsönök jellemzően végig fix kamatozásúak.
Az általános szabály szerint:
- 800 ezer forint alatti nettó jövedelemnél a havi törlesztés legfeljebb a jövedelem 50 százaléka lehet,
- 800 ezer forint felett a felső határ 60 százalék.
Zöldlakásnál engedékenyebb a rendszer
A környezetbarát ingatlanok irányába terelve a hitelezést, 2025 óta kedvezőbb JTM-szabályok érvényesek a zöld lakáshitelekre.
Ezeknél a konstrukcióknál a törlesztőrészlet a jövedelem akár 60 százalékát is elérheti, függetlenül az adós keresetének nagyságától.
A kedvezmény feltétele, hogy az ingatlan:
- legalább A energetikai besorolású legyen, vagy egy felújítást követően elérje ezt a szintet,
- összesített energetikai jellemzője ne haladja meg a 76 kilowattóra/négyzetméter/év értéket.
Kevésbé korszerű lakások esetében is alkalmazható az engedmény, ha a felújítás legalább 30 százalékos energiamegtakarítást eredményez.
Minden hitel beleszámít – a „nem használt” is
A JTM számításánál minden meglévő hitel terheli a jövedelmet. Új kölcsön igénylésekor a bank a már futó törlesztőrészleteket automatikusan figyelembe veszi.
A listán szerepel többek között:
- a személyi kölcsön,
- az autóhitel,
- a lakáshitel,
- a szabad felhasználású jelzáloghitel,
- a CSOK hitel,
- az áruhitel,
- valamint a hitelkártya- és a folyószámlahitel-keret is.
Utóbbiaknál akkor is számol a bank, ha az ügyfél nem használja a keretet: a szerződésben szereplő hitelkeret 5 százaléka fix havi teherként jelenik meg a JTM-ben.
Mit fogadnak el jövedelemként?
A JTM-be kizárólag igazolt, legális és rendszeres jövedelem számítható be, valamint
a bankok megkülönböztetnek elsődleges és másodlagos jövedelmeket, és eltérhet, hogy ezek közül mit milyen mértékben vesznek figyelembe.
Elsődleges jövedelem például:
- munkabér,
- vállalkozásból származó jövedelem,
- nyugdíj.
Másodlagos jövedelem lehet:
- családi pótlék,
- csed, gyed, gyes.
Babaváró és CSOK: közös kassza, közös kockázat
A babaváró hitelt kizárólag házaspárok igényelhetik, ezért a bank mindkét fél jövedelmét és meglévő hiteleit vizsgálja, függetlenül attól, hogy azok formálisan kinek a nevén szerepelnek. A konstrukció JTM szempontból a személyi kölcsönökhöz hasonló elbírálás alá esik. A CSOK hitel végig fix kamatozású, így itt is az 50–60 százalékos JTM-határok érvényesek.
Közös igénylés esetén a házaspár jövedelmei és adósságai összeadódnak, egyéni igénylésnél kizárólag az adott személy adatai számítanak.
Fontos korlát: a szabály nem életbiztosítás
A JTM célja a túlzott eladósodás visszaszorítása, de nem véd a váratlan élethelyzetek ellen. Munkahely elvesztése, tartós betegség vagy jövedelemcsökkenés esetén a hitelteher gyorsan kezelhetetlenné válhat – különösen akkor, ha a kiadások közben emelkednek. A JTM tehát biztonsági fék, nem garancia: a hitelfelvétel kockázata 2026-ban is végső soron az adósé marad.
