Régiós nagybevásárlásra készül a magyar ingatlanos társaság – eurós részvények után eurókötvényt dobhat piacra
Újabb nagybevásárlásra készül a pesti tőzsdén jegyzett Shopper Park Plus (SPP), folytatva az ingatlanüzemeltető társaság régiós terjeszkedését – derül ki a társaság szerdán közzétett akvizíciós tervéből.
Cseh és lengyel piacon terjeszkedne a Shopper Park Plus
A szabályozott ingatlanbefektetési társaságként működő Shopper Park Plus jelenlegi akvizíciós terve négy, összesen körülbelül 132 millió euró összértékű és körülbelül 8,45 százalék átlagos hozamú projektet foglal magában. A terv központi elemét három önálló – két lengyelországi és egy csehországi –, együttesen körülbelül 42 ezer négyzetméter bruttó bérbe adható területet (GLA) kínáló kiskereskedelmi ingatlant érintő tranzakció alkotja. Minden ingatlanban vezető élelmiszer-kiskereskedők működnek, vagy fognak működni hosszú távú bérleti szerződések keretében, amely konstrukció biztosítja a stabil ügyfélforgalmat és a tartós bevételt. Ezen ingatlanok közül kettő már jelenleg is – 98 százalékos, valamint 100 százalékos bérbeadottsági rátával – üzemelő, jövedelemtermelő ingatlan, amelyek jól bejáratott kereskedelmi célpontokban találhatók, és vonzó kiemelt bérlőkkel rendelkeznek, ideértve az egyik esetben egy barkácsáruház-üzemeltető bérlőt.
Mindkét ingatlan megfelel az SPP befektetési kritériumainak:
- 12 százalék feletti belső megtérülési rátát
- és legalább 8 százalékos cash-on-cash hozamot biztosít.
A várható hozamok kizárólag kamatfizetéses finanszírozást és körülbelül 55 százalékos hitelfedezeti értéket feltételeznek; ezek a finanszírozási feltételek az SPP jelenlegi várakozásain alapulnak, és kötelező ajánlat még nem támasztja alá őket. E feltételek együttesen biztosítják az SPP számára, hogy fenntarthassa osztalékfizetési profilját.
A harmadik fő tranzakció egy lengyelországi, 6340 négyzetméter bruttó bérbe adható alapterületű, új bevásárlóközpontra vonatkozó előfinanszírozási konstrukció. A befektetéshez kapcsolódóan kitárgyalt feltételek erősen korlátozzák a fejlesztési kockázatot, vagyis az SPP kizárólag abban az esetben lép be a projektbe, ha az teljesen kockázatmentes: azaz az építési engedély megszerzésére sor került, a bruttó bérbe adható terület több mint felére – beleértve a kiemelt bérlőként szolgáló élelmiszerboltot is – vonatkozó bérletek megkötésére sor került, a finanszírozási feltételekről szóló kötelező érvényű megállapodás megkötése megtörtént, és a kapcsolódó fővállalkozói szerződés megkötése is megtörtént. Ez a megközelítés lehetővé teszi az SPP számára, hogy egy vadonatúj kiskereskedelmi parkot szerezzen meg 70–100 bázispontos hozamprémiummal más, már meglévő, üzemelő és cash flow-t generáló kiskereskedelmi ingatlanhoz képest, a projekt legfontosabb paramétereire vonatkozó befolyás megtartása mellett. A kivitelezés várható időtartama körülbelül 12 hónap.
A két akvizíció összértéke, valamint a beruházás teljes költsége együttesen 49 millió euróra becsülhető.
A beruházás befejezése után a három ingatlan együttesen várhatóan mintegy 4,1 millió euró éves nettó működési bevételt fog generálni, és az SPP várakozásai szerint az előfinanszírozásos projekt az új építésű ingatlanokra vonatkozó, kedvezőbb banki feltételeknek köszönhetően még magasabb cash-on-cash hozamot fog eredményezni.
Eurós kötvénykibocsátás fedezheti a régiós tejeszkedés folytatását
Az előfinanszírozási projekt, valamint az említett első két projekt bármelyike finanszírozható belső cash flow-ból, illetve a 2025 novemberében lezárult másodlagos nyilvános részvénykibocsátásból (SPO) származó, fennmaradó bevételekből. Az SPP készpénzegyenlege 2025 végén 31 millió eurónak felelt meg.
A fent említett projektek részleges finanszírozása érdekében a Shopper Park Plus vizsgálja annak a lehetőségét, hogy a következő két évben egy kötvényprogram keretében euróban denominált kötvényeket bocsásson ki. A 2026- ra tervezett kibocsátási volumen 40–50 millió euró. Az eredményes kibocsátást követően az SPP hitelfedezeti értékének aránya várhatóan megfelelő szinten maradna, az SPP által kitűzött 50–60 szzalékos tartományon
belül.
A kötvényből finanszírozott akvizíciók eredményeként az egy részvényre jutó cash flow várhatóan jelentősen növekedni fog, összhangban az új menedzsment-előrejelzéssel: 2026 és 2030 között körülbelül 50 százalékkal, az egy részvényre jutó 0,99 euróról körülbelül 1,50 euróra.
