B. Varga Judit: Megalapozatlan hitelvarázs

Több kormány is avatatlan kézzel nyúlt már az ingatlanpiachoz. A háromszázalékos kamatozással a Kádár-korszak "fénykorában" nyújtott hitelek következménye - szigorúan csak az ingatlanállomány minőségének alakulása szempontjából vizsgálva - a lehető legolcsóbb kivitelezést (is) keresve sok kis lyuk lett. Az akkoriban adott támogatáshoz ugyanis behatárolták, hogy mekkora lehet az építendő lakás mérete. A rendszerváltást követő önkormányzati lakáseladási dömping pedig magánkézbe adott egy csomó lerobbant ingatlant, amelyek körültekintő és szakszerű felújítására a vevőknek nem igazán akadt pénzük. Ma mindez kínálatként van jelen a piacon. A sokak által újkádárinak nevezett, államilag támogatott kölcsönök felvevői pedig lelkesen veszik ezeket. A mesterségesen felpumpált kereslet hatására igen magas árakon.

Budai zöldövezetben például 55 négyzetméter körüli, háromemeletes, kohóhabsalak-betonból épült házakban levő lakások 16-17 millió forintos áron kelnek el. Miközben számtalan szakvélemény és cikk született arról, hogy a kohóbeton mint építőanyag zsákutca volt, elsősorban csekély teherbíró képessége miatt. Költői kérdés, hogy az esetleg pórul járt vásárlók később hol, kinél reklamálhatnak. Ők ugyanis többnyire valószínűleg csupán saját balszerencséjüket kárhoztathatják majd. Pedig annak kifogásolása sem újdonság, hogy a műszaki cikkeknél már elég széleskörűen kötelezővé tett leírás az ingatlanoknál akár teljes egészében elhagyható. Igen nehéz helyzetben van az a vevő, aki szeretne körültekintően eljárni. A kiszemelt épületről adatokat legfeljebb meglehetősen bonyolult módon (és csak az eladó felhatalmazását bírva), az önkormányzatoknál szerezhet. Itt azonban csak a beadott tervek találhatók meg, a kivitelezési dokumentációra további utánjárás és mintegy 30 ezer forint befizetése ellenében tehet szert.

A legnagyobb gondot azonban alighanem nem is ez, hanem az ingatlan-nyilvántartásoknál a mai napig meglévő bajok jelentik. A technikailag megújított földhivatalok - ígérték 1996-ban (!) - egy hónap alatt vezetik majd át a változásokat a tulajdoni lapokra. Néhány esztendőn belül pedig - állították akkoriban - az ország 116 körzeti, 19 megyei és a főváros földhivatala között közvetlen kapcsolatot teremtenek, ami lehetővé teszi majd, hogy az érdeklődők a nyilvántartási lapokba területi korlát nélkül betekintsenek. A földhivatali modernizációs program végén - amit 2000 végére tartottak elképzelhetőnek - a tervek szerint az egyes tulajdoni lapok mellett az ingatlan jellemzői grafikusan (úgynevezett kataszteri térképek formájában) is megjelentek volna a számítógépen. A számítógépes rendszerhez a tervek alapján csatlakoztak volna például az önkormányzatok, közjegyzők, ügyvédek.

A valóság ezzel szemben az, hogy a fővárosban még jócskán akad olyan ingatlan, amelynél a tulajdoni laphoz tíz éve hozzá sem nyúltak. Köztudott, hogy a gyors ügyintézés csak kenőpénzzel valósítható meg.

A lakóingatlan-piac elképzelt házának azonban az előbbiekben még így is csupán vakolati hiányosságait taglaltuk. Az alapvető probléma, hogy (bárki bármit mond) évtizedek alatt sem sikerült egy a valóság talaján nyugvó lakáspolitikai koncepciót kidolgozni. Ahhoz ugyanis, hogy ezen a téren előre lehessen lépni, elengedhetetlen (lenne) a jelenlegi helyzet megismerése. A lakásvagyon körültekintő feltérképezése - beleértve a komfortra, a szobaszámra, de a családok jövedelmi viszonyaira és lakhatási igényeire vonatkozó információkat is - utoljára valamikor a húszas-harmincas években történt meg. Ilyen körülmények között a különböző kormányok lakásokkal kapcsolatos intézkedései kifejezetten "vakrepülésnek" tűnnek. Az a takarosan felállított épület ugyanis, amelynek hiányzik az alapja, nem más, mint díszlet.

Szakértők szinte egybehangzóan állítják, hogy évente 40 ezer új otthonnak kellene felépülnie. Nehéz elképzelni, hogy (a konkrét ismeretek híján) pontosan mi is indokolhatja ezt a számot. Valamint az sem igazán világos, hogy - maradjunk ezúttal a jelennél - a bevezetett állami támogatás miként alakíthatja át az ingatlanstruktúrát. Lesznek-e vajon elhagyott épületek, hosszabb távon esetleg kialakulnak-e helyi "Harlemeknek" tekintett bérházblokkok, bizonyos területeken nő vagy csökken majd a népsűrűség? A kérdések még hosszan sorolhatók lennének, a feleletekkel azonban cseppet sem állunk ilyen jól. Gyanítható, hogy ilyen válaszokat a kormányzat nem is keresett.

Többen leírták, hogy a most megalkotott támogatási rendszer nem más, mint nép-szerűség-hajhászó osztogatás. Ésszerűtlen, nem hatékony, és kifejezetten a gazdagabb rétegeket preferálja. A Pénzügykutató egyik szaktekintélye, Várhegyi Éva egy cikkében háromezermilliárdos, esetleg felélesztett hitelkeresletről (300 milliárdos támogatási igényről) írt. Nincs kormány - állította -, amely egy ilyen esztelenül túltámogatott rendszert hosszabb távon fenn tudna tartani. Azt feltételezve, hogy a kormány mégis komolyan gondolta ezt az intézkedést, érdemesnek tartjuk felvetni: a most kiosztandó állami pénz töredékéből meg lehetett volna valósítani a valóban korszerű ingatlan-nyilvántartást. Készíttethettek volna egy lakásvagyonra vonatkozó felmérést, hogy a bérlakásstruktúra kialakításáról ne is beszéljünk.

Az állami támogatásból egyébként jut bőven a bankoknak is. A hitelintézetek pedig erre alighanem rá is szorulnak majd. Már most is egyértelmű ugyanis, hogy a kedvezményes hiteldömping mindenképpen jelentősen növelheti a kétes kinnlevőségek számát. A lakáshitelezésbe fogó bankoknál már most is akadnak olyan - még saját forrásból nyújtott - kölcsönök, amelyeket az adósok nem tudnak rendben törleszteni. A problémás követelésekkel foglalkozó bankszakemberek szerint minden olyan hitelnél, amely "csomagban" megy ki, nagyobb arányban fordulnak elő bukások.

Az állami nagylelkűség mindenesetre alaposan beletenyerelt a piaci viszonyokba. Az árak elszabadultak, az amúgy sem túl áttekinthető, szabályozatlan piacon növekedett a káosz, és minden eddiginél jobban felszínre kerültek az ügyeskedők. Az ingatlanpiac most komoly holdudvart tart el. Munkát ad például közvetítők seregének, ügyvédeknek, hitelmachinátoroknak. Számukra és nekünk is kissé aggasztó lehet viszont, hogy a rosszul megépített házak előbb-utóbb megroggyanhatnak. Akkor pedig talán már tényleg az alapoktól kell (újra)kezdeni az építkezést.

-->