Kialakult-e árbuborék a lakóingatlanok piacán?

n Az a megjelölés, hogy "buborék", széles körben használatos, jóllehet ritkán definiálják. A buborék akkor áll elő, ha a köznek a jövőbeni áremelkedésekre irányuló várakozásai túlzottá válnak, és ha az árak ennek folytán fenntarthatatlan szintre emelkednek. Ha ez megtörténik, akkor sokan vásárolnak lakást befektetési céllal, hogy azt a későbbiekben kiadják bérlőknek, mások pedig saját használatra szóló beruházásnak tekintik a vételt.

A buborék idején az embereket általában nem rettentik el a magas árak, mert azt gondolják, hogy a további drágulás kompenzálni fogja tetemes kiadásaikat. Ha a vételi döntéseknél a további folyamatos és gyors áremelkedésre irányuló várakozások a meghatározóak, akkor az árszint eredendően instabil, egyszerűen azért, mert az árak nem emelkedhetnek örökké. A buborék idővel kipukkad, és az árak esnek.

A lakáspiaci buboréknak egy ismertetője kétségkívül most is fellelhető: az árak gyorsan emelkednek. Az ingatlanárak 2000 óta megfigyelhető drágulása - Németország és Japán kivételével - az összes fejlett ipari államot megfertőzte. A kulcskérdés ezzel kapcsolatban az, hogy a további jelentős áremelkedésre irányuló várakozások alátámasztják-e a piacot. Ha ugyanis az átlagos jövedelmek és a lakásárak közötti arány stabil, akkor az alapvető gazdasági irányzatok megmagyarázhatják az árak alakulását.

A 80-as években tapasztalt ingatlanpiaci irányzatot ma a "hopp és kopp" séma szerinti ciklusok tényleges modelljének tekintik. A sokfelé tapasztalt gyors drágulás - amely 1990 körül tetőzött - átment egy általános áresésbe a világ sok városában, mint Bostonban, Los Angelesben, Londonban, Sydneyben, Tokióban, ami hozzájárult az erős regionális recessziók kibontakozásához. A kérdés ezzel kapcsolatban az, hogy a mostani drágulást vajon követi-e egy hasonló összeomlás.

Az 1980-as években a lakáspiaci buborékra utaló jelek egyértelműek voltak. A vevőket befolyásolták az áremelkedésre irányuló, erőteljes várakozások, csak mérsékelt kockázatokkal számoltak. Egy akkori, 1988-as felmérés rámutatott, hogy a vételi döntéseknél jelentős súlya volt a szájról szájra terjedő híreknek. A vevők nem ismerték az áralakulás mélyebb okait, és nem volt mélyreható elemzés az alapvető árirányzatról. Egy mostani felmérés viszont kimutatta, hogy 2002-ben még szerepet játszott a lakás- vagy házvásárlási döntésben a beruházás, ugyanez a szempont azonban az idén már jóval kevesebb válaszban bukkant fel, mint 1988-ban. Így elmondható, hogy a buborékra utaló feltételek ugyan jelen vannak, de gyengébb mértékben, mint nyolcvanas években.

Ezzel az USA aligha van egyedül. Európában az átlagos jövedelmeknek a lakásárakhoz viszonyított aránya összességében a hoszszú távú irányzat alatt van, főleg a mutató Németországban tapasztalt nyomott értékei miatt. Francia-, Olaszországban és Belgiumban a mutató közel áll a történelmi átlaghoz, Spanyolországban, Hollandiában és Írországban viszont 40-50 százalékkal felette van. Ezek országos átlagok, amelyekhez képes jelentős regionális eltérések tapasztalhatók, mint például olyan városokban, ahol hírességek laknak, vagy amelyek a szórakoztatóiparnak, rangos egyetemeknek, illetve a csúcstechnikai iparnak adnak otthont. Az ingatlanárak ezekben a körzetekben magasak és illékonyak.

Azt az 1988-as és a 2003-as felmérés egyaránt kimutatta, hogy az emelkedő árakkal jellemezhető körzetekben a lakosság döntő hányada számított további drágulásra. Ebben a szájról szájra terjedő felcsigázottságnak mindkét esetben jelentős szerepe volt. A fényűzés városaiként számon tartott körzetekben újságok hirdették, hogy ingatlanok jóval az eredeti kikiáltási ár felett keltek el, és szokatlanul gyorsan. A két időszak között viszont fennáll az az eltérés, hogy a további áremelkedésbe helyezett bizalom 2003-ban gyengébbnek bizonyult, mint a nyolcvanas évek buborékának kipukkadásakor. Ez azt jelentheti, hogy a vevők nem engedik olyan mértékben emelkedni az árakat, mint korábban, illetve előfordulhat, hogy a tulajdonosok jobban hajlanak az ingatlanaik eladására. Ez utóbbi felerősíthet egy esetleges árcsökkenést, főleg a felkapott és hirtelen gyengülő gazdaságú központokban.

A következmények elvileg súlyosak lehetnének, és nem csak az USA-ban, ahol az esetek 21 százalékában a jelzáloghitelek a vételár több mint 90 százalékára rúgtak, szemben a 80-as évekkel, amikor ez az esetek 7 százalékában fordult elő. Az utóbbi évtized során Ausztráliában a háztartások adóssága az elkölthető személyi jövedelmek 55 százalékáról 130 százalékára emelkedett. Hollandiában ez az arány megduplázódott, és most 180 százalékon áll, miközben a jelzáloghitelek a lakások tényleges értékének 110 százalékára rúgnak.

Történelmi feljegyzések alapján úgy vélhető, hogy az ingatlanárak hanyatlása erősen lokális jellegű, miközben országos mértékű áresések valószínűtlenek. Ennek pedig mérsékelnie kellene a buborékkipukkadások makrogazdasági hatásait. A rossz hír az egészben az, hogy a nagy adósságok felhalmozása után sok háztartás marad majd hoppon olyan tartozásállománnyal, amely jelentősen meghaladja a lakásuk értékét, ami előrevetíti a személyes csődök erős növekedését.