Új tényezők – még jobban felpöröghet a hazai lakáspiac
Az utóbbi hetekben több olyan hír látott napvilágot, amely alapvetően befolyásolhatja a magyarországi lakáspiac teljesítményét. Az egyik egy hosszabb ideje napirenden lévő téma: a kedvezményes, 5 százalékos lakásépítési áfa, amely a mostani szabályok szerint 2019-ig lesz érvényben. A legfrissebb kormányzati nyilatkozatok szerint egyelőre nincs szó arról, hogy 2020 után is megmaradjon a kedvezmény, ezért a lakásfejlesztőket sürgeti a határidő, azaz a munkaerő- és kapacitáshiány ellenére mindent megtesznek azért, hogy 2019 végéig még a kedvezményes áfával adhassák el az új lakásokat.
A másik új tényező rövidebb távon jelentkezhet a lakáspiacon, és szintén élénkítő lehet a hatása. Októbertől változik ugyanis a jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutatóra (JTM) vonatkozó szabályozás, amely a lakosság túlzott eladósodását hivatott megakadályozni. Az új szabályok közül az egyik legfontosabb, hogy a kevesebb mint öt évre rögzített kamatozású, azaz erre az időszakra fix törlesztőrészletet garantáló lakáshiteleknél a törlesztőrészlet nem lehet majd magasabb a havi nettó fizetés 25 százalékánál, 400 ezer forintnál magasabb nettó jövedelem esetén pedig 30 százalék lesz a korlát. A fix törlesztőrészletet öt és tíz év közötti ideig biztosító lakáshiteleknél pedig 35, illetve 40 százalék lesz a limit. Ezek az eddiginél szigorúbb feltételek, mert a korlát mostanáig, pontosabban az új szabályok életbelépéséig 50, illetve 60 százalék volt. Októbertől az 50 és 60 százalékos limit csak a minimum tíz évig vagy a futamidő végéig fix törlesztőrészletű lakáshitelekre vonatkozik majd. Az intézkedés célja egyértelmű, a jegybank ezzel szeretné a minél hosszabb időre kiszámítható, fix törlesztőrészletű lakáshitelek felé terelni a hitelfelvevőket. A feltételek közötti különbség milliókat jelenthet egy-egy hitelfelvételnél.
A jegybank lépésének időzítése annyiban érthető, hogy a nemzetközi környezet a monetáris feltételek szigorítását vetíti előre. Itt érdemes arra gondolni, hogy az amerikai jegybank szerepét betöltő Fed már megkezdte a kamatemeléseket, az Európai Központi Bank pedig a hetekben jelezte, hogy visszafogja, majd leállítja az eszközvásárlási programját, és utalt egy esetleges későbbi kamatemelésre is. Ezzel jelezte, hogy a mostani laza monetáris feltételeknél szigorúbb környezetre lehet számítani, ettől pedig a magyar jegybank sem függetleníti magát. Nem véletlenül közölte a Magyar Nemzeti Bank monetáris tanácsa a legutóbbi kamatdöntő ülés után, hogy az Európai Központi Bank eszközvásárlási programot érintő döntése nagy hatást gyakorolhat az MNB monetáris politikájára. A monetáris környezet esetleges szigorítása pedig azt jelenti, hogy a későbbiekben egy–húsz éves időtávon előfordulhat, hogy a kamatok felfelé mennek, ez pedig a lakáshitelek kamatára, ezen keresztül a törlesztőrészletekre is hatással lesz.
Az új lakáshitelt igénylők között ma már többségben vannak azok, akik a legalább egy évig fix törlesztőrészletű konstrukciókat választják. Még viszonylag alacsony azoknak az aránya, akik legalább tíz évig fixálják a törlesztőrészleteket. 2018 első négy hónapjában a bankok több mint 237 milliárd forint összegben kötöttek lakáshitel-szerződéseket, ezeknek mindössze 6 százaléka volt legalább tízéves kamatfixálású konstrukció. Októbertől lépnek tehát érvénybe az új korlátok a lakáshitel-igénylésnél, de a szigorítás bejelentése könnyen változást hozhat a lakáspiacon is. Mégpedig azért, mert a jelenlegi, még enyhébb szabályokat kihasználva sok olyan potenciális vevő lehet, aki részben hitelből történő lakásvásárlást tervez, és még a mostani feltételekkel szeretné azt felvenni. Ez extra forgalmat hozhat a lakáspiacra, azaz előrehozott vásárlásokat, ami megemelheti a tranzakciók számát. Összességében viszont fontos, hogy az új szabályok egyértelműen a háztartások biztonságát szolgálják: ne verjék magukat túlzott adósságba, és az adott jövedelemnek megfelelően, kiszámíthatóan tudják törleszteni a hitelüket. Az is nagyon fontos, hogy bár most alacsonyak a kamatok, semmiképpen sem érdemes elmenni a plafonig egy-egy hitelfelvételnél, hogy az adósnak maradjon pénzügyi mozgástere évtizedes távlatban is.
Mindkét tényező, a jövedelemarányos törlesztőrészletre vonatkozó szigorítás és a kedvezményes lakásáfa kilátásai is hozzájárulhatnak ahhoz, hogy a lakáspiac a mostaninál is nagyobb tempóra kapcsoljon. Hosszabb, két-három éves időtávon egyelőre korai becslést mondani a lakás- és lakáshitelezési piac alakulására, mert ez több tényezőtől függ. A hitelezés szigorítását ellensúlyozhatja a bérek további növekedése. Kérdés azonban, hogy ezzel milyen hosszú időtávon lehet számolni anélkül, hogy a vállalkozások versenyképessége és termelékenysége torzulna. Középtávon így még látványosabban megmutatkozhat az összefüggés a gazdaság állapota és a lakáspiac helyzete között. Amennyiben kitart a gazdasági növekedés, és emelkednek a bérek, a mostani árak mellett is kitarthat a kereslet jelenlegi szintje. Ha viszont a bérnövekedés megtorpan, és a hitelezési növekedés is lelassul, az a lakások iránti keresletet is mérsékelheti. Egy ilyen, kedvezőtlen forgatókönyv megvalósulása és a kedvezményes áfakulcs megszűnése csökkentheti az építési kedvet is, ami a kínálat szűküléséhez és a lakáspiac lassulásához vezethet.
