Kölcsön miatt költöznek

A vállalkozói szektor több lakás építésébe kezd bele az idén, mint ahányan családi kalákában építik fel házukat -- prognosztizálja a DEM Információs és Gazdaságkutató Iroda. Felmérésük szerint 1999 óta megháromszorozódott a lakásépítő cégek száma. Míg 1999-ben mindössze százan voltak, az idén már 300-an vannak a piacon.
A legtöbb új otthont, a várhatóan felépülő 13-14 ezernek több mint felét tőkeerős befektetők építik. Nem ritka, hogy több száz lakásos projekteket valósítanak meg -- összegezte tapasztalatait Varga Dénes, a DEM Iroda ügyvezető igazgatója. A vállalkozók másik csoportja azok a lassan középvállalati szintre erősödő építőipari kivitelezők, akik a "szűk esztendőkben" is jelen voltak a piacon. Ők elsősorban Budapesten dolgoznak, a lakások 25-30 százalékát építik. Megjelent a piacon egy harmadik csoport is, amelynek tagjai ezelőtt soha nem foglalkoztak építkezéssel, de van valamekkora tőkéjük, és a konjunktúra az építkezéshez vonzotta őket. Van például olyan vállalkozás, amely eddig sportruházat forgalmazásával foglalkozott. Az új lakások 15-20 százalékát ez a csoport tervezi felépíteni.
Érdekes képet mutat a vevők köre is. A vásárlóknak csupán 5 százalékát teszik ki azok, akiknek nem volt korábban saját lakásuk, és nem rendelkeznek megfelelő családi háttérrel sem. Az új lakásba költöző fiatal házaspárok többségének a szülei veszik meg az ingatlant. Sokan befektetési céllal vásárolnak, derül ki a felmérésből. Egyes vállalkozók arról számoltak be, hogy vevőinek több mint fele ilyen. Szép számmal költöznek új építésű otthonba a panelből kiköltözők is. Ők azonban elutasítanak mindent, ami a panelre jellemző. Így tágasabb, ablakos konyhát, fürdőszobát szeretnének, nem kérnek padlószőnyeget, és nemet mondanak még az egyedi mérőkkel ellátott központi fűtésre is.
Az új lakások árai között jelentős a különbség vidéken és a fővárosban. Míg vidéken átlagosan 110-250 ezer forintos négyzetméterárért, Budapesten 180-350 ezerért lehet ingatlanhoz jutni. Persze akadnak olyan luxuslakások, amelyeknek ára az egymillió forint/négyzetmétert is eléri.
Míg a vevők többsége igénybe veszi az államilag támogatott kamatozású lakáskölcsönt -- sőt, a legtöbbször éppen ez a hitellehetőség, és nem a szükséglet a vásárlás oka --, addig a vállalkozóknak egyelőre alig a fele. Varga Dénes szerint a finanszírozásban a hitel aránya 30 százalék alatti lesz ebben a szektorban az idén. Ennek egyik oka, hogy a vevő tulajdonképpen a teljes vételár akár 90 százalékát is meghitelezi az eladónak. A lakások többségét ugyanis már az építkezés alatt eladják, és azokat ki is kell fizetni. A szerződéskötéstől a kulcsátadásig 3-5 részletben kell törleszteni a vételárat, az utolsó részlet esetenként a vételár 10 százaléka. A tulajdonképpeni kamatmentes kölcsönnel nem lehet versenyképes a támogatott banki hitel, véli az ügyvezető igazgató.
Hosszú távon gondot okozhat, hogy az új lakások többsége kicsi, 56-58 négyzetméter körüli. Ez a méret várhatóan nem felel majd meg a 10-20 év múlva általános standardnak. Ha ez a tendencia nem változik, óriási túlkínálat alakulhat ki a kis lakások piacán.
A vállalkozói lakásépítés mára normális üzleti tevékenységgé vált -- véli Varga Dénes. Míg néhány évvel ezelőtt 10 százalék alatt volt az építő cégek nyereségrátája, mára megduplázódott. Persze lehet hallani olyan projektekről is, ahol 40 százalékos nyereséggel dolgoznak. A DEM Iroda munkatársai beszéltek olyan vállalkozóval, aki úgy kalkulált, ha tíz lakásból elad hatot, akkor már nullszaldós a tevékenysége. Emellett bizonyos esetekben a telekkereskedelem fontosabbá vált, mint maga az építkezés. Előfordult, hogy valaki 20 millió forintért vásárolt egy telket, két 16 lakásos épületre megszerezte az építési engedélyt, majd 100 millió forintért adta tovább.