Az ingatlanbarométer ezúttal "esőre áll"

Az ingatlanpiacon az elmúlt másfél évben túlkínálat alakult ki, főként az építményeknél. A piac egyre több szegmense válik telítetté, az ingatlanberuházások jelentős növelését a jelenlegi gazdasági helyzet nem indokolja. A kialakult helyzet az ingatlanberuházókat érinti súlyosabban, és a kis- és középvállalatoknak sem kedvez. A forgalmazó cégek is pesszimistábbak, mint az előző időszakban.

>> Így látják

a kínálati oldal szereplői



Az ingatlanberuházók megítélése szerint a beruházások növekedési üteme a következő fél évben tovább csökken. Az ingatlanpiacot az elmúlt időszakban a lakosság és a belföldi befektetők növekvő kereslete határozta meg, s a következő fél évre már ezek a csoportok is jelezték az ingatlankereslet mérséklődését.

Az ingatlanberuházók szerint várhatóan az eddigihez hasonló szinten marad a lakások, lakóparkok, kereskedelmi-szolgáltató épületek, szállodák, irodák, valamint a szociális és egészségügyi épületek létesítése. Kifejezett csökkenés várható az üdülők, nyaralók, ipari építmények, bevásárlóközpontok, művelődési és oktatási, valamint a mezőgazdasági létesítmények építésében. Az ingatlanforgalmazás veszített lendületéből, az ezzel foglalkozó cégek a következő hat hónapra csökkenő vásárlási szándékot jeleznek.



>> A lakossági és

önkormányzati várakozások



A lakosság a lassan csökkenő forgalom ellenére változatlanul magas árnövekedést vár az ingatlanpiacon. Az emberek egy része kedvezőtlenül ítéli meg anyagi helyzetét, hitelfelvételi hajlandósága továbbra is alacsony. Az ő körükben a használt lakások vásárlására, felújítására nyújtható kedvezményes hitelek piacélénkítő hatása alig érezhető.

Az önkormányzatok dinamikus ingatlanpiaci aktivitása lassul ugyan, de a fejlesztések folytatásában bízók aránya továbbra is magas. A beruházásokhoz szükséges források az első fél évben jórészt kimerültek, az elmúlt negyedévben csak a legszükségesebb felújításokra volt anyagi fedezetük.

A következő félévi tervekben azokról a beruházásokról adtak számot, amelyek már elkezdődtek, illetve kevésbé függnek a központi költségvetéstől. Ezért az önkormányzatok több mint fele lakások, lakóparkok, önálló házak építését jelezte, amelyeknek a beruházói magánbefektetők. A bérlakás-építési lehetőségek szerények, a források minimálisak. A polgármesteri hivatalok reményei szerint az elkövetkező időszakban nő a kereskedelmi, szolgáltatóipari, valamint a mezőgazdasági épületek beruházásainak aránya.



>> A nagy-, kis- és

középvállalatok véleménye



A top 100 nagyvállalati kör ingatlanindexe 2002 harmadik negyedében 40,5 százalék, ez 0,6 százalékponttal haladja meg az előző negyedévi értéket. E kismértékű növekedés mögött az húzódhat meg, hogy a nagyvállalatok a világgazdasági dekonjunktúra kedvezőtlen hatását már az előző negyedévekben is érzékelték, napjainkban pedig a megváltozott körülményekhez igazodva stabilizálják helyzetüket.

A harmadik negyedben a nagyvállalatok beruházási tevékenysége kismértékben élénkült. Terveikben azonban továbbra is alacsony a telekingatlan-vásárlási és az építményberuházási szándék.

Borúlátóbbak lettek viszont a kis- és középvállalatok. A visszaesés folytatódásának oka a gazdaság mérsékelt ütemű fejlődésében kereshető. Az erősödő forint és a megemelt minimálbér a kis- és középvállalatok jövedelmezőségét számottevően mérsékli.

Az Ecostat felmérései szerint a kkv-k beruházási tevékenysége a következő hat hónapban is viszszafogott lesz. Az elhúzódó dekonjunktúra a kkv-szektort az átlagosnál erőteljesebben érinti, e vállalatcsoport tartalékai érzékelhetően kimerülőben vannak.

Az ingatlanpiacon érdekelt vállalkozói és vásárlói csoportok az inflációs előrejelzéseknél nagyobb arányú árnövekedésre számítanak 2002-ben. A legmagasabb áremelkedést a lakosság jelezte. Véleményük szerint az építőanyagárak 12,3, az építési-szerelési tevékenység díja 11,9, a telekárak 10,5 százalékkal nőnek.



>> Értéknövekedés

várható



A következő hat hónapban a szakemberek a lakossági ingatlanberuházások szinte minden típusa esetében értéknövekedésre számítanak, ez alól az üdülőövezetek jelentenek kivételt. A nem lakossági ingatlanberuházások körében is a budapesti és környéki településeken, valamint a megyeszékhelyeken, illetve vidéki városokban számítanak leginkább növekedésre a beruházók, míg a községek, az üdülőövezetek, valamint az egyéb ingatlanok fejlesztése továbbra is szerény mértékű lesz.

A lakáspiaci árak a beruházók háromnegyedének véleménye szerint növekednek, árcsökkenést csak néhány vállalkozó valószínűsít. Az irodaépületek kihasználtsága a fővárosban és környékén, valamint a megyeszékhelyeken és vidéki városokban a legnagyobb; itt tíz irodából átlagosan hatot használnak és négy áll üresen. Az elkövetkező hat hónapra vonatkozó várakozások nem mutatnak változást a jelenlegi helyzethez képest.

A lassan élénkülő világgazdaság, a hazai ingatlanpiac bizonyos szintű telítettsége és az infláció átlagos mértékét továbbra is meghaladó építőipari árnövekedés csökkenti az ingatlanberuházók várakozásait, így az ingatlanbefektetési hajlandóságot jellemző index 8,4 százalékponttal alacsonyabb az előző negyedévi értéknél. A csökkenő tendencia megfordulása a jövő év második negyedére várható.

Az ingatlanforgalmazók szerint a következő fél évben folytatódik a lakosság ingatlanvásárlási szándékának csökkenése. Főleg a lakótelepi lakások, az üdülők, nyaralók és az üdülőtelkek iránti kereslet mérséklődik. Az év elején bevezetett, használt lakásokra is felvehető kedvezményes hitel és kamattámogatás hatása egyelőre még nem mutatkozik az ingatlanpiacon.

Az ingatlanforgalmazók szerint a lakosság továbbra is főleg Budapest zöldövezeti részén és Budapest környékén, az agglomerációban tervezi ingatlan vételét. A nem lakossági befektetők is Budapesten és környékén, valamint a megyeszékhelyeken vásárolnak több ingatlant. A közületek és a lakosság a vidéki városokban és községekben az előző időszakéhoz viszonyítva kevesebb ingatlan vásárlását tervezi. Az üdülési szezon elmúltával az üdülőövezetekben mind a lakosság, mind a közületi befektetők körében jelentősen csökkent az ingatlanok és az építési telkek iránti kereslet. Budapesten főleg a kisebb lakások, társasház és családi ház építésére alkalmas telkek, valamint ipari és logisztikai épületek építésére alkalmas telkek vásárlása növekszik.

Nő a beépíthető tetőterek és a hotelek, szállodák építésére alkalmas telkek iránti kereslet. Az ingatlanforgalmazók az irodák és az iroda építésére alkalmas telkek iránti kereslet kismértékű visszaesését jelzik, amelynek oka lehet, hogy már eddig is sok irodaház épült, s csökken az irodák kihasználtsága. Vidéken főleg az építkezésre alkalmas telkek kereslete a meghatározó. Növekszik a kisebb lakások, valamint a boltok, üzlethelyiségek, és csökken a vidéken lévő irodák és ipari ingatlanok iránti kereslet. A tanév megkezdésekor nőtt az egyetemeken, főiskolákon tanuló diákok bérelhető lakások iránti igénye is az év harmadik negyedében.



>> A lakosság várható ingatlanberuházásai



A magyarországi háztartások többsége saját tulajdonú lakóingatlanban él: házban vagy házrészben a megkérdezettek 60 százaléka, hagyományos építésű vagy lakótelepi lakásban pedig 33 százalékuk. A lakásmobilitás rendkívül alacsony fokú: a kérdezettek relatív többsége (37 százalék) élete során összesen két lakásban lakott, s további 15 százalékuk egész életét ugyanabban a lakásban töltötte. A mintában szereplők eddig átlagosan 2,9 lakásban éltek.

A háztartások 8 százaléka tervezi egy éven belül lakóingatlan (ház vagy lakás) vásárlását vagy építését. Akik tervezik, vagy már bele is fogtak tervük megvalósításába, készen vesznek ingatlant (6 százalék), s csak kisebb arányban építik vagy építtetik azt (1 százalék).

A tervezett ingatlanvétel többségében a saját lakásszükséglet kielégítését szolgálja. A legfontosabb okként az első lakás megszerzését említette a kérdezettek 31 százaléka. A

régi lakás "kinövése", illetve a területi mobilitás készteti új ingatlanba költözésre a családok 28-28 százalékát.

A legfontosabb okként az első lakás megszerzését említette a kérdezettek 31 százaléka. A régi lakás "kinövése", illetve a területi mobilitás készteti új ingatlanba költözésre a családok 28-28 százalékát. Egynyolcaduk a túl naggyá vált lakóingatlanát cserélné kisebbre, a vevők 9 százalékát befektetési szándék mozgatja.

A háztartások nagyobb kiadásai között a következő fél évben is a harmadik leggyakoribb a ház vagy lakás felújítása (30 százalék). Lényegesen kisebb arányt képviselnek az olyan rendkívüli kiadások, mint a lakás, illetve ház vásárlása (3-5 százalék).



>> Csökken

a hitelfelvételi hajlandóság



A háztartások 26 százaléka tervezi kölcsön felvételét, ami enyhe csökkenést mutat a korábbi felméréshez képest. A hitelfelvételi kedv csökkenésének oka lehet, hogy a lakosság optimistább az ország gazdasági helyzetének megítélésében, mint saját háztartása anyagi lehetőségeinek értékelésében. Az összes potenciális hitelfelvevő legnagyobb része, 41 százaléka ház- vagy lakásfelújítás céljából szeretne kölcsönhöz jutni, további 12 százalékuk

ház-, 16 százalékuk lakásvásárlását akarja hitellel megkönnyíteni.

A kölcsön igénybevételére leginkább az önálló ház- és lakásvásárlás esetén szorulnak a háztartások. A hitelfelvétel leggyakoribb motivációja a ház- vagy lakásfelújítás, legerősebb ösztönzője pedig a lakásvásárlás.

A tervezett hitelfelvétel okaként 46 százalékban arra hivatkoztak a kérdezettek, hogy nincs elég megtakarított pénzük, illetve kevés a jövedelmük céljaik megvalósításához.

A forgalom növekedését egyre kevesebben valószínűsítik. 2002 első negyedében még a háztartások 67, a második negyedben 56, a harmadik negyedévben pedig már "csak" 55 százaléka számít az ingatlanok forgalmának erőteljes vagy akár csak mérsékelt ütemű bővülésére is. Az előző két negyedévben a háztartások 8-8 százaléka, az év harmadik negyedében már 12 százaléka jelezte az ingatlanforgalom csökkenését a következő esztendőben.

Az ingatlanárak nagymérté-kű növekedésére számít a háztartások 18 százaléka, 54 százalékuk kisebb drágulást tart valószínűnek. A kérdezettek 10 százaléka az ingatlanárak csökkenését várja.

A lakosság ingatlanforgalmi konjunktúraindexe a 2002. II. negyedévihez képest mindössze 0,2 százalékponttal esett vissza. Az év első negyedében jelentkező lendület tehát alig változott, az index értéke a 2001. IV. negyedévi szintre tért vissza. A lakosság mérséklődő forgalom mellett változatlanul magas árnövekedést jósol az ingatlanpiacon. A lakosság 2002. III. negyedévi ingatlan-konjunktúraindexe: 65,7 százalék.