Védett közös költség

Ha a társasház a közös költség megfizetését követeli a tulajdonostárstól, az tartozásába nem számíthatja be a társasházzal szemben fennálló kártérítési igényét - szögezte le a Legfelsőbb Bíróság (LB) a következő jogvitában.

Az ügy felperese, a társasház beperelte az épületben üzlet- és pincehelyiséggel rendelkező tulajdonostársat, mivel az adós maradt a közös költséggel. A több mint félmillió forintos tartozást az alperes nem vitatta, ám beszámítási kifogást terjesztett elő, mondván: korábban, amikor még csak bérelte a helyiségeket, a társasház tetemes kárt okozott neki. A pincére egy harmadik személlyel bértárolási szerződést kötött. Ám a helyiséget - a közös képviselő által végeztetett szabálytalan munkák miatt - elöntötte a víz, és bérlője a szerződést felmondta. Emiatt jóval nagyobb összegű kára keletkezett, mint amennyit közös költségként követeltek tőle. Az elsőfokú bíróság elutasította a társasház keresetét, a másodfokú kötelezte a tulajdonostárs céget az elmaradt közös költségek megfizetésére, kamatostul. Az indok: a Ptk. értelmében nincs helye beszámításnak olyan szolgáltatással szemben, amit megállapodás alapján meghatározott célra kell fordítani. A közös költség a társasház üzemeltetésére, fenntartására szolgál, amellyel szemben a Ptk. kizárja a beszámítást.

Az alperes az LB-től kért felülvizsgálatot, egyebek közt arra hivatkozva, hogy a közös költség viselésének kötelezettsége nem a felek megállapodásán, hanem a Ptk.-n alapul.

Az LB megerősítette, hogy az alperes követelése nem alkalmas a beszámításra. Utalt arra, hogy a korábbi és az új társasházi törvény szerint is a közös költségre vonatkozó szabályokat az alapító okiratban vagy a szervezeti-működési szabályzatban kell megállapítani. A társasház tulajdonosai tehát polgári jogi értelemben vett megállapodásban döntenek a közös költség fedezetéről, viseléséről, megosztásáról. Ebből következően a közös költséggel szemben az alperesi kártérítési követelés nem számítható be. Az ilyen jogértelmezés van összhangban a tulajdonostársak érdekeivel azzal, hogy a közös költséget valóban csak olyan célra fordítsák, amelyre létrehozták - fejtette ki az LB. (KK)